南都指数|广州谁家房贷最好办？准房奴看完泪流满面

伴随着住房市场调控政策的收紧，我国多个热点城市住房销售市场有效降温，逐步回归理性。正如中央经济工作会议定调———“房子是用来住的，不是用来炒的！”

市场理性回归，此前竞争激烈的房贷市场也终于迎来调整期。春节前后北京、上海两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹，多个热点城市的房贷利率折扣优惠均出现了不同程度的上调。

早在去年11月，银监会就曾要求16个房价上涨过快城市的银行业金融机构自查房地产融资和流向。广州作为其中之一，也面临着商业银行收紧房贷优惠政策。因此近期广州房贷市场也传言不断，包括银行的房贷额度收紧、审批速度减缓，以及首套房优惠利率即将全部上调到9折等。

为了厘清传言，还原真实的房贷市场情况，南都指数选取了广州地区18家主要商业银行的房贷政策作为样本，榜单综合了首付比例、房贷利率、婚姻状况、房龄+贷款年限、提前还款及放款时间等二级指标，从多维度对各家银行房贷松紧度进行评价。排名越高，显示该银行房贷政策越宽松，反之则越严格。

从测评的结果来看，房贷政策松紧度排名靠前的分别是广发银行、华夏银行和平安银行，房贷政策相对宽松。五大国有行的房贷政策松紧度排名靠中。令人意外的是，汇丰银行虽然首套房利率折扣最低可达8 .2折，但其他指标要求较高，因而最终排名靠后。

广发平安华夏3银行最宽松

在本轮测评中，广发银行房贷宽松度居首，平安银行和华夏银行得分相同紧跟其后，意味着在18家银行中，这三家银行房贷相对宽松；兴业银行排名最后，办理房贷的条件最为严苛。

在首套房贷款利率方面，广发银行与汇丰银行最低，可达8.2折（房贷利率4.02%）。其中，广发银行对于申请人的其他指标规定也比较宽松，比如对离婚状态无要求、资料齐全最快一个星期能放款、“房龄+贷款”年限在所有银行中最长……综合各指标情况，广发银行房贷宽松度优于其他银行。

春节过后，兴业银行将首套房的房贷优惠利率上调到了9折，由于对房贷额度的控制，兴业银行的整个审批放款时间需要一个月以上。在走访过程中，南都记者还了解到，9折还需要排队，9.5折才能正常放款。相比大部分银行仍执行8.5折的折扣标准，确实比较严格。

对于之前离婚买房的情况，各家银行也没有明文对其禁止。大部分银行对假离婚的时间并没有要求，兴业银行虽没有具体规定，但是建议最好两到三周。

如果是属于二手房，兴业银行要求其房龄最好是1990年后建成的房子，并且贷款年限不超过土地使用期限。可以提前还款，但是需要正常还款满一年才能申请，如果一年内申请提前还款，按还款金额的1.5%收取违约金。

汇丰银行：折扣优惠却难贷

在18家测评银行中，首套房利率折扣最优惠的是汇丰银行，可以办到8.2折。

尽管折扣低，但其他指标规定比较严格，因此进入榜单后四。比如，对“提前还贷”汇丰银行要求正常还贷满3年方可免罚息，明显长于市场主流的“正常还款满1年即可”的要求。罚息收费标准也较高，正常还款未满1年罚息贷款总额3%，未满2年罚息2%，相比其他银行最为严苛。

五大行：房贷松紧度适中

个人住房贷款市场份额占比最大的五大行在本轮测评中松紧度适中，首套房仍执行8.5折的优惠利率，尚未跟进调整。其放款速度也并没有如传言般有所减缓，新房的放款时间只需要一周左右，二手房因为涉及到评估过户等情况，相对较慢，但也能在20天左右完成放款。

但是针对离婚买房的情况，五大行的规定比较统一，要求离婚时间满月才能申请房贷。提前还款方面，只需要正常供款满一年即可申请提前还贷。此外，五大行对于购买二手房的房龄加贷款期限要求不能超过60年。

邮储银行：首套9折要求松

、在广州地区率先减少折扣的三家商业银行中，兴业银行、广州农商行分别拿下榜首、榜眼，房贷要求严格。

唯有邮储银行，凭借其他指标规定少、操作空间较大，在银行房贷松紧度测评整体表现为比较宽松。

在“楼龄+贷款年限”上，邮储银行上限为60年：“婚姻状况”上不做要求：“提前还款”也是正常还款满1年即可，因此在上述几项指标上得分为宽松等级。

分榜解读

首套房贷款利率：8.2折房贷门槛高

根据测评的情况来看，除了兴业银行、广州农商行和邮储银行以外，包括占有大部分房贷市场份额的五大行在内的13家银行仍执行首套房8.5折的优惠利率。在房贷利率大概率上调的背景下，仍有汇丰、广发两家银行最低可以申请到8.2折的优惠，但是其门槛并不低。其中，广发银行天河支行的房贷经理就向南都记者表示，需要在该行存款30万以上，才可以申请8.2折的优惠利率，不然只能申请8.5折。

提前还贷：多数银行一年可申请

对于提前还款，广州各家银行各有不同的规定。基本都要求正常供款满一段时间后才能申请提前还款，时间1-3年不等。

其中广州农商行、中信银行和五大行在内的13家银行要求正常还款满一年后才可以申请提前还款，浦发银行和平安银行要求正常还款满2年才能申请提前还款，汇丰银行要求满3年才可以。

但也有银行对提前还款没有时间限制，比如民生银行。此外，广州银行要求申请提前还款需要缴纳剩余本金的千分之六作为违约金。

婚姻状况：假离婚买房仍可行

在去年楼市大涨时，有人通过假离婚方式来规避二套房首付7成的政策规定。当时不少银行严查假离婚购房，但是根据最新的走访情况来看，对离婚时间有要求的只有7家银行，除了5大国有行外，还包括民生银行和招商银行，规定离婚需要满月才能申请房贷。更多的银行是对离婚时间没有要求，比如邮储银行、光大、浦发、中信在内的10家银行。

放款时间：最快一周就可放款

在房贷收紧的背景下，房贷政策每天都有可能发生变化，除了房贷利率的高低，放款时间的快慢也是购房人十分关心的问题。据测评的结果来看，放款时间最快的是浦发、平安和广发三家银行，在资料齐全的前提下，审批到放款只需要一周左右。放款时间最慢的是邮储银行，需要一个月以上才能放款。

“房龄+贷款”年限：年限最大竟有25年差距

与前面两个分榜不一样的是，房龄+贷款年限银行间上限不一样，上限最高的是广发银行可以做到65年，而上限最低的则是广州农商行、广州银行、浦发银行3家要求在40年内。换言之，广州市场上银行间对该指标的要求最大差距可达25年。

要求相对宽松的是五大行以及邮储银行、光大银行和华夏银行，这8家银行仅要求“房龄+贷款年限”不超过60年。

除了市场主流的“房龄+贷款年限”的计算方式外，兴业银行、汇丰银行直接先定住宅的开发时间，此外还附有其他要求。

最着数：公积金贷款

对比商业银行住房按揭贷款来说，即便是利率最优惠的银行贷款也拼不过公积金贷款，因为根据广州住房公积金管理中心规定，公积金贷款最低首付仅两成，利率最低才2 .75%，可比银行住房按揭贷款有着数了。

值得注意的是，公积金贷款对套数的认定与银行住房按揭贷款不一样。公积金贷款的“首套”概念是“认房”又“认贷”，真真切切首套房，要求之前名下没有任何房产和贷款记录。

如果名下有了一套房，但没有贷款记录或者其贷款已经还清，即“有房无贷”，再申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为3成。同理“有房有贷”再申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为4成。

以上是首付款比例，那市民用公积金能贷多少？

根据广州住房公积金管理中心规定，有两个条件，其一是个人最高贷款额度60万元，夫妻二人最高贷款额度100万元。其二是不高于按照个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度（计算公式为：账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数）。