密集的房贷政策调整好像突然就来了！

央行变相加息对房价影响的热烈讨论还在进行，对房价也将带来致命影响的又一重要因素不期而至，是的，这次是房贷利率的大幅调整。

是的，你说的对，这次房贷利率的向上调整，不是房价惹的祸。在央行的几次调整下，实际利率的飚升已是不争事实。利率已基本市场化的新环境下，随着银行揽储成本的提高，贷款加息也都是迟早的事。

收紧房贷政策的，有这些城市

这一次又是多地！

券商中国记者了解到，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海等城市房贷政策正在收紧：

北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至95折；

重庆首套房部分银行调整至基准；

北京二套房贷款期限最长不超过25年。

北京是这次房贷调整的先遣部队。

今年元旦起，北京地区各主要商业银行便逐渐将首套房利率全面调整为9折，不过也有银行根据自身情况延长了首套房8.5折利率优惠的执行时间。从2月份开始，8.5折优惠的“末班车”已彻底消失。

此外还有媒体报道称，多家北京地区的房地产中介近日接到通知，北京将执行新的个人住房贷款业务要求，具体内容包括：房贷利率不低于基准利率9折、自2月8日（含）起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。

广州房贷的首套利率折扣出现回升，此前有外资行的8.2折优惠折扣已悄然隐退，目前市场上的最低折扣仅为8.5折，部分银行首套房利率优惠上调至9折。

广州某农商行工作人员对券商中国记者表示，该行首套房贷款利率已经调至9折，而且审批将更加严格，得慢慢排队。

重庆特别值得重点一提：

房价不温不火这么多年，重庆这次房贷调整力度还是比较大的。重庆某国有银行针对首套房按揭或者房贷已经还清的购房者，房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率；还有个别股份制银行也取消了折扣优惠，执行基准利率。

同时，还有青岛、杭州、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由8.5折上调至9折。

融360的数据也给出有力支撑：1月份全国首套房贷利率重回4.46%，小幅回涨。

早在去年，“沪九条”新规后，上海银监局和同业公会即向各银行下达房贷优惠折扣不低于9折的指导要求，成为上海银行业首次达成的一致；2016年10月，深圳将首套房房贷利率最低折扣上调为9折。

原因一：天量信贷惹的祸

自去年9月底以来，多地为抑制市场投机相继出台了严格的限购限贷政策。

随着政策的实施，房地产市场去年12月份继续降温，涨势放缓。国家统计局数据显示，去年12月份70个大中城市中，46个城市的新建商品住宅价格(不含保障性住房)上涨，低于去年11月份的55个。

部分热点城市房价也出现松动。数据显示，1月份深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州成交均价16970元/平方米，环比下跌0.61%。与此同时，成交量也出现了明显的下降。

中泰证券认为，2016年全国各地密集出台了限购限贷政策。根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2—3年，且初现拐点后整体向下，目前回调趋势显著，预计增速下行将持续两年左右，预计2017年全年成交同比下降5%。受成交量萎缩和房企融资收紧影响，预计2017全年地产投资增速为4%。

既然房地产无论是价格、成交还是投资都在政策的影响下降了火，那么，各地缘何开始集中收紧房贷政策？

业内人士认为，各地房贷政策的收紧与1月份“天量”信贷数据预期不无关系。

虽然央行尚未公布1月份信贷数据，但多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期2.51万亿元，甚至将高达2.8万亿元。

2月7日有媒体报道称，央行近期开始对部分银行的放贷进行调控，要求不同程度地收缩信贷投放规模。

有消息称，上海某银行近日接到央行“窗口指导”，要求2月开始全口径大力度压降新增贷款规模，同时，现在包括对公和个人贷款在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备，目前该行只有消费贷可以按时放款，其他都会延期1个月以上。

深圳地区多家银行表示，近期信贷投放确实有收紧的情况，由于有意控制投放额度，部分国有大行深圳支行1月份信贷投放大幅下滑。

一位全国性股份行工作人员表示，他们银行房贷审批一直都比较严格，而且推房贷的力度也不是很大，所以客户数量并不是特别多，目前房贷审批还是延续之前的严格，没有看到明显的加大。

有意思的是，上海某中小商业银行为了缓解房贷余额压力，曾在1月底通知，尽快梳理现有住房贷款提前还款需求，对于已申请房贷提前还款以及前期有意向办理提前还款的客户，要求支行积极主动联系客户，尽快完成还款操作，并对部分提前还款客户给予免收违约金的优惠政策，引导客户利用闲置资金进行部分提前还款。

原因二：资金利率上行带来影响

节后央行大招频出，接连上调常备借贷便利(SLF)利率和7天、14天和28天逆回购中标利率，央行此举被外界理解为“政策性加息”。但最终的作用结果，显然是资金利率的上行。

方正证券首席经济学家任泽平认为，与传统的提高存贷款利率不同，这一轮加息的政策目标是防风险去杠杆而不是抑制经济过热和通胀。在加息周期下，高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击，比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。

不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。

海通证券宏观分析师姜超在研报中认为，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%，国开债完全是政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。

姜超认为，央行确认货币市场“加息”的结果，意味着房贷利率存在大幅上调风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

恒丰银行研究院执行院长董希淼认为，央行货币市场操作利率上调的确会影响银行资金成本，不过银行资金成本提高不一定体现在房贷利率之上。他说，“自去年10月以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下，银行确实有可能通过价格手段来防控风险。”房贷利率上调有助于挤掉投资性、投机性购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响，商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。

焦点一：“加息”会导致房价下跌吗

“加息”会导致房价下跌吗？这一话题成为近两日市场关注度最高的话题：如果上调存贷款基准利率，央行货币政策就步入了加息周期，并将导致房价下跌？

事实真的如此吗？

中泰证券首席经济学家、研究所所长李迅雷的观点值得借鉴：

尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程，也经历过降准降息的过程，但房价并没有因为加息而下跌，最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之，影响房价的因素很多，如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等，利率政策只是其中的一个因素，而且，货币政策一般是总量政策，未必针对房地产的，只有针对房地产的相对利率政策，才会对房价产生显著影响。

所以，在分析加息对房价的影响时，最好进行“穿透式分析”，即一定先要清楚加息的目的是否针对房地产。如这次逆回购利率上调，更像是对着债券市场这只鸟射箭，引导资金脱虚入实，而不是鸣枪，要把所有鸟都惊飞。

焦点二：2017楼市还会疯狂吗

这里同样引述李迅雷的最新观点：

2016年，中国一二线城市房价的猛涨与居民加杠杆是相关的，居民购房加杠杆的增幅达到了历史最大值。从居民的杠杆率水平来看，似乎泡沫并不大，虽然房价涨了很多，但总体杠杆水平不算高。当然，因为现在经济在往下走，所以，房价的上涨一方面是货币现象，另外一方面也和人口现象相关。

中国的大城市化进程还远未结束，大城市化水平大概只有美国的一半，人口在往大城市流动。这就可以解释去年什么地方的房价涨得多，这与这些城市的人口流入量有关。比如，2016年大连房价下跌了20%，它也是一座美丽的滨海城市，房价为何会有如此大幅的下跌呢？因为大连的人口在减少。可能有人会问，安徽省的人口也在减少，为何合肥的房价会大幅上涨呢？那是因为合肥市的人口在大幅增加。

同样的道理，厦门人口增长的幅度是全国最高的，去年房价涨幅也居全国第一。同样，虽然河南省的人口在减少，但其省会郑州市的房价涨得很快，也是因为郑州的人口在大幅增加。概括而言，直辖市、省会及二线城市人口都在集中，一些偏远省份的人口在净流出，这表明房价的变化趋势与人口有相关性。

长期来看，李迅雷表示对房价并不乐观，原因如下：

第一，房地产开发投资增速回落，估计2017年为负增长。去年一二线城市房地产的火爆的原因是居民购房加杠杆，而由于基数过高，估计今年会负增长；

第二，中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评，提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。今年房价会较为平稳或者略有下跌，因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标，至少在“十九大”之前会严格控制房价上涨。

李迅雷还提到，“当然，我也相信房价在‘十九大’之前不会下跌，会处于‘稳中求进’的总基调格局中。我们对政策的研判一定要格外重视，因为中国其实进入了一个管制时代。过去我们还比较强调市场在资源配置上起决定性作用，而这几年随着风险的加大，要让泡沫不破裂，只有维稳；市场化的一些措施如房产税、扩大土地供给等，都会导致泡沫的破灭；现在如果不采取这些措施而采用行政性手段，肯定还是以‘稳’为主了。”