“楼价蹿涨之初，行业关心的就是如何软着陆。”惠城某项目操盘手刘志伟（化名）表示。

惠州楼价高涨引起政府的关注。在中国指数研究院逐月发布的百城房价数据中，今年前4个月，惠州楼价徘徊于前列，并在4月以6.3%的涨幅升至榜首。结合楼价蹿涨过度必引来行业调控的惯例，这一市场行情引来业内担忧。不少业内人士表示，开发商应避免价格蹿涨威胁楼市稳定，从而触发新一轮楼市调控。记者获悉，有关主管部门正密切监测市场表现，并在酝酿制定应对措施。

随着深圳客的退潮，5月的惠州楼市结束了暴涨势头，行业开启稳步走量的进程，部分开发商面对供需关系的变化迅速回调楼价，吸引关注提高成交。

最新数据显示，在5月份房价涨跌指数中，惠州已滑落至10名之外，楼价仅出现2.56%的环比涨幅，市场正在逐步恢复平稳。另外在开发商降价促销策略下，单月150万平方米的交易量也使得市场在深圳客退场后仍持续高位。楼市专家表示，供需环境的转换将直接决定开发商的定价和销售，客户多了适度调高，客户少了则适当下调，有效助推惠州房价的软着陆。

深圳客退场致房价高位回落

因楼价蹿涨，2011年开始的调控长达两年，今年的楼市行情再现这一隐忧。始于深圳客入境带来楼市的量价齐升，5月初，中国指数研究院发布4月份房地产百城价格指数报告，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨1.45%，惠州以环比涨6.3%涨幅领跑全国，涨幅远超1%、2.84%的广深等一线城市。

回顾市场，这一行情的出现并非偶然。今年初惠州楼价一路走高，1月份突破100万平方米的交易暖市推动房价涨幅排到全国第三；3月份深圳客购房潮来临，助推惠州楼价涨幅超6%，仅次于东莞，排在榜单次席；4月再进一步直接领跑涨价榜单。

面对价格敏感度较低的深圳客，开发商迅速调价，部分楼盘短期内均实现1000—2500元/平方米的增幅，价格拉升至“8字头”。官方网签均价实现突破，“6字头”反复徘徊的均价在4月份被拉升至7123元/平方米。

“楼价蹿高需要引起行业关注，避免过度而迎来新一轮调控。”某业内人士直言，楼价快速上涨造成对市场的冲击，会迫使政府出台调控措施维护市场稳定。他介绍，2011年惠州市政府出台政策，要求惠州房价全年同比涨幅控制在10%以内；2013年则落地“国五条”要求城区均价以上年为基数，当年楼价控制在6725元/平方米以内，也就是全年涨幅不超过11%。

在记者采访中，行业主管部门某负责人介绍，跟随市场的动向，相关指导文件和措施正在制定中，避免市场无序发展。该负责人同时透露，惠州房价的接连走高受到上级部门关注，将成为部门监管的重点内容。

值得注意的是，未等到调控的出炉，惠州房价已然逐步回归。随着深圳客置业需求的消退，开发商为了吸引前期被高房价隔离出市场的刚需客进场置业，重新推出各种优惠博取成交，这使得楼价稳步回落。

2日，中指院新一期百城房价数据再度发布。涨幅榜第一集团中已找不到惠州，在楼盘稳步走货的势头中楼价表现逐步平稳，在该月度楼价表现中，惠州已经滑落至涨幅榜的10名开外，尽管中指院抓取的均价基数为8466元/平方米，也仅出现2.56%的涨幅，市场变动有限。

具体到楼市交易价格，据合纵联行数据显示，5月网签销售房源达到150万平方米，销售均价为7312元/平方米，与前期市场对比表现平稳。

楼市专家、世联行副总经理胡光宇分析表示，价格涨跌更多的还是市场行为。供需关系的及时转变会影响企业的定价和销售策略，政府的调控则显得被动。胡光宇说，如果是企业认为做高或做空市场带来价格波动，行政监管将启动，但当前市场显然不是。“阶段性置业需求增多，城市配套和交通完善，推动价格上扬，而等到需求减少，楼价又适度回调，这代表着企业自身也在谨慎地对待市场的变化。”

开发商优惠降价促销

据合纵联行数据显示，5月惠州网签销售房源数达到15619套，面积为150.75万平方米。对比前阶段的峰值表现回落明显，但仍处于高位。

资深业内人士、某项目操盘手刘志伟介绍，与前期的需求剧增相比，这一成交表现更为难得，高位交易数在深圳客购房需求消退后还能持续，这不得不说是一个小奇迹。“都以为蹿高的市场着陆难，要软着陆更难，目前的市场表现不错。”他认为，这从侧面表现出回暖的惠州楼市行情正在逐步稳定，开发商及时调整能力提升，楼市的价值正在受到消费者的认可。

“什么都没做，客户突然就多起来，忙个不停。”当前均价稳定在9000元/平方米左右的宝安山水龙城项目营销总监丁亚峰，谈起这一轮市场仍显忐忑，“看到现在逐步平稳，慢慢地放下心来。”他说。

春节后，在惠阳大亚湾等临深片区渐高的楼价挤压下，大量深圳置业需求转战惠城仲恺市场。惠州楼市迎来最彻底的深圳客入境，进入快速的量价飞涨局面。

据记者当时的走访，多个楼盘面对走高行情迅速调高楼价，部分热销项目甚至一度出现“一日一价”的疯狂抢房情形。不只是资源优质的金山湖和江北区域，水口、惠博沿线等片区也齐齐走高。个别楼盘仅因地理位置更靠近主城区就接连涨价，楼价被迅速拉升至高位，并在4月份一度出现领涨全国市场的势头。

不同于历史周期中的蹿高市场源于供需以及投机需求旺盛，深圳中低收入置业者更多仍是属于异地置业安家。随着需求热潮逐步消退，激增的市场开始滑落，市场连续多个月出现的“破千周成交”戛然而止。

有行业观察人士认为，市场的下滑在情理之中。在涨势中，楼价疯涨能够迎合深圳客，但本地的刚需置业者却被排挤出市场，等到退潮去，这部分需求仍旧成为高房价的看客。他说，市场供需的转变带来的则是开发商的转变。“在博弈中，在前一阶段市场中已然绝迹的各种优惠再度出山，多个楼盘均推出折扣和优惠，部分在前期贸然将楼价拉升至8000元/平方米以上的楼盘则悄然降价，恢复至蹿涨前的稳定局面。”

“这代表着楼价得到市场认可。”胡光宇说，消费者继续入市购房，楼市销售并未因为深圳客的撤离就沉浮，而是在开发商发力走货的环境下高位销售，意味着企业的销售策略凑效。

近日在金山湖区域楼盘完成置业的胡伟或许代表着部分购房者的心态。他坦言，“不管是所谓的轻轨盘还是高铁盘，城市在不断地完善，区域关联在加强，再加上区域的江和湖等资源，8500元/平方米左右的价格还是较合理的。”

■释疑

公布房价与网签均价为何相差1500元

记者注意到，在中指院发布的百城房价数据中，尽管惠州房价涨幅滑落至10名开外恢复平稳，但达到8466元/平方米的均价，对比仅7字出头的网签均价仍旧被大幅拉高。

这一问题的症结出现在何处？中指院负责人介绍，监测数据的样本抓取标准为各个被统计城市新建住宅在售项目的开发商报价。在统计中并没有将销售中的折扣、认筹金等实际优惠剔除，真实价格表现可能存在一定偏差。

市房管局信息中心负责人表示，各种监测方式都有其渠道和方式，政府公示的网签价格相对更加精确。这是根据楼盘及时的网签备案价格表现，也就是开发商售出房子的真实价格。

值得注意的是，在购房者交易过程中，由于现场团购费、认筹金等叠加，购房者实际购买房源所支付的价格要高于网签价格。业内人士直言，这是市场进入卖方市场，开发商单方面叠加的费用造成价格虚高。

这样的例子在市场表现普遍。以刚刚在5月份取得惠城仲恺单月销售第一名的合生上观国际为例，据官方数据显示，该项目在5月取得205套的网签交易数，网签均价为6388元/平方米。较之于项目及时公布的7300元/平方米的销售均价相去甚远。

记者在走访中发现，在项目购房过程中，销售人员会指引客户参与现场设置的团购，缴交1.7万元的团购费用可抵用10万元的房款。当记者提出希望不通过电商平台直接购房，销售人员则直接拒绝。类似的团购费用不被计算入网签备案中。某不愿透露姓名的业内人士直言，这都是市场由买方市场转向卖房市场的表现。在2015年和前年的市场下，开发商为了促成交易，只要客户购房会加赠很多优惠，联合电商也是开发商开出高额佣金刺激中介帮忙拓客，而现行市场下则被捆绑销售，造成市场价格虚高。

“把价格拉高，然后再通过所谓的团购优惠实现折扣，将购房成本转嫁到购房者身上。”他说，表现上让利购房者，市民得到优惠的价格购房，但实际上是将费用转嫁给消费者，单方面拉高购房单价。

市房管局负责人对此表示，接下来将发力整顿这一市场行为，为市民置业安家创造一个健康稳定的房地产市场。

■相关

大亚湾楼市降幅明显

聚焦惠州房地产市场，从2015年3月份以来应该习惯了看到这一局面，在各县区市场冷热不均的情况下，惠城和大亚湾市场双星闪耀。自2015年5月份楼市成交破100万平方米，两区域连续多个月度交易房源数均在3000套之上，并多次突破4000套。

今年以来，随着惠城仲恺市场的不断发力，城区交易行情屡创新高，近4个月以来，除2月份春节假日周期外，不出意外都取得5000套左右的交易量。反观大亚湾市场则呈现出下滑的势头，仅在3月份突破4000套成交，4月维持着3000套以上的高位交易数，但下滑势头明显。据合纵联行数据显示，在刚刚结束的5月，大亚湾交易商品住宅2960套，出现了久违的低位行情。

胡光宇介绍，近两年来大亚湾少有土地供应，在连续的高成交下，楼市供需难以跟上，推货数量也少，购房者选择面窄。另外，深圳新政的影响进一步发酵也对周边市场产生影响，放缓市民东进置业的脚步。胡光宇直言，对于惠城仲恺，临深区域价格实际上已经处于高位，城际轨道、高铁利好出现，城区楼市的吸引力增大，这也稀释了深圳客置业带来的红利。

相较于大亚湾楼市的颓势，一线之隔的惠阳则表现强势。得益于深圳14号线延长线路环评公示，线路基本途经惠阳并将设置多个站点，“深圳—惠阳”同城化的实现让区域楼市受热，尽管1791套的销售量较之前的1305套的增长幅度有限，但超越大亚湾，达到11818元/平方米的均价则让行业侧目。

此外，惠东、博罗和龙门的县域市场则仍在稳定地消化着暖市的红利。尽管在深圳客退潮的背景下交易情况有滑落，但受到关注的区域市场也不断迎来各地的置业者，销售表现趋于稳定。

【来源】南方日报

【记者】张峰