10月6日凌晨，珠海市府办发布《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，启动限购和差别化住房信贷政策。南方日报记者6日独家采访珠海市住规建局相关负责人就珠海房地产限购新政进行解读。

限购范围拓展至全市

珠海市住规建局相关负责人6日接受南方日报记者采访时表示，此次出台政策主要目的是抑制房价过快上涨，维护房地产市场稳定；另一个考量的因素是防止资金加速涌向房地产市场，从而对实体经济造成冲击。

其中，首付比从原来的20%提高到30%，对使用金融杆杠投资炒房的群体而言，会产生足够影响。

从去年开始，珠海西区等区域的房地产市场活跃程度已经从逐步逼近，到超越主城区，成为过快上涨的主要板块。因而，此次出台政策的另一个特点是，从原来采取分区域限购的政策，只对香洲主城区实施，到限购范围拓展到全市。

“我们预判，房地产市场调整的效果将会实现预期目标，但未来将会及时调整。”上述负责人说。

同时，珠海市住规建局相关负责人对房地产新政措施进行了逐条解读：

◎措施一

配建10%保障房，防止“地王”不断出现

【内容】落实新出让土地商品住房开发项目、城市更新项目配建人才住房和公共租赁住房政策，配建面积不得低于住宅建筑面积10%，产权无偿归政府所有，主要用于解决高层次人才、符合公共租赁住房保障条件的技术和技能人才住房问题。

【解读】在拍地的阶段，进一步明确规定“配建面积不得低于住宅建筑面积10%”，而不是整个项目的10%。原因是为了防止竞拍“地王”再次出现，同时也意味着未来珠海保障性住房的房源将得到进一步的扩充。

◎措施二

竞买保证金提高至50%，限制土拍价过高

【内容】强化土地购置资金的监管，提高竞买土地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。

【解读】珠海之前的一贯做法是竞买土地保证金比例在20%左右，横琴新区个别企业比例为50%。这次政策出台后全市范围统一提高到50%，将可在一定程度上限制土地竞拍出让价过高、哄抬楼市的情况。

◎措施三

两种情况下外地人限购，只因珠海楼市近六成买家来自外地

【内容】自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭；2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

【解读】目前珠海的房地产市场有过快过热上涨的趋势，市民对此很多担忧，普通阶层难以承受过高的房价。对珠海而言，产生这种情况的原因除了房地产宏观上涨的趋势之外，还有一部分是投资性购房需求比例扩大造成的。

珠海房地产市场一向以来具有外向型的特点，以往外地人购房比例维持在40%至45%。但今年以来到7月份，这个比例甚至提高到58%至59%，可以说对珠海房地产市场带来了很大的不稳定性。因此，这次出台的限购政策对非本市户籍家庭在珠海购房，在保障基本需求的前提下，执行了比较严厉的限制措施。

保障刚需和改善性需求是政策的主要目的。基于我们的数据分析，对于拥有3套及以上的本市户籍居民家庭，他们是已经完成了改善性需求的过程，购买3套以上的住房就有投资的因素在内，因此对其采取了限制暂停购买的政策，从而降低本市投资需求涌入对房地产市场造成不稳定的风险。

●观点

珠海房地产调控新政，各方人士怎么看？ 

中国社科院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞：

有助抑制过度投资投机

出台房地产调控政策的都是房地产投资和投机比较旺盛的城市，出台政策的核心目的是抑制过度的投资和投机，从而给当地市场降温。

这里面有两个比较正面的理解，一个是出台的政策不是真对刚需或者真实的消费者，而是抑制投机的。二是当这些政策措施出台了以后，当这些政策措施出台了以后，房价回稳，会对真实的需求有较好的满足。同时价格涨幅会放缓，总体上对真实需求是个利好。

珠海房地产职业经理人俱乐部主席、景泽国际(珠海)有限公司总经理 唐铁军：

有必要进行风险调控

2016年以来，珠海房价涨幅在全国城市中遥遥领先，9月份住房均价18988元/㎡，同比涨幅40.39%，成为“房价涨幅较快”的城市。这一轮房价上涨来势凶猛，是建立在高杠杆之上的暴涨，有必要进行风险调控。

珠海此次调控，仍然是在限购数量、限制资格、限贷比例三大传统手段上，因为当前房地产市场的基本面并没有因为限购而改变，调控不一定会直接导致房价下降。

珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理 李炳亮：

将在土地供应上拥有更灵活处置空间

本次珠海新政在土地供给上调整比较大，保证金由过去的20%提高到50%，新推项目要提供10%的配建面积无偿移交政府、新推地价溢价率过高则由竞价转为竞配建面积，这将预示政府将在土地供应上拥有更灵活的处置空间。根据珠海目前的房地产分布情况分析，预计整体影响上短期便会出现抑制作用。

珠海大家地产董事 陈志：

新政有助于避免地王产生

此次珠海发布的政策中在土地拍卖保证金方面提高50%，等同于把以前的保证金和首付款合一了，这样无疑是加大了企业的资金负担。

同时，土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。这一点在其他城市已有先例，可能是避免出现地王的一个很好的方法。

而对于144平方米以下普通住房方面的限制，此举有真空点，具体二手房属不属于规定的范围内没有说清楚。

●链接

珠海房地产调控政策主要内容 

一、加大住宅用地供应力度，竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。

二、加强住房保障工作，新出让土地需配建不低于10%保障房，产权无偿归政府所有，主要用于解决高层次人才、符合公共租赁住房保障条件的技术和技能人才住房问题。落实“十三五”住房保障专项规划中126公顷保障性住房储备用地总量供给。

三、执行限购和差别化住房信贷政策

（一）自即日起，珠海市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：

1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭；

2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；

3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

（二）根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕 26号等文件规定，实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%，相关差别化住房信贷政策如下：

1.居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。

2.对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。

3.居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。

4.对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

【来源】南方+原创稿件

【记者】吴帆 林郁鸿 张应昂

【校对】谢日强