阳台改卧室被强令拆除,本不该承担的法律代价|产业观察

南方+ 记者 冯善书 葛政涵 2023-11-24 20:13

近日,广州某小区一户别墅,在城管综合执法部门现场监督下,将两间由阳台等半封闭空间改建成的卧室全部拆除,因违建造成的直接经济损失高达二十余万元。

2022年广州市居民年人均可支配收入是7.14万元。对买得起别墅的大老板来说,20万元或许算不上什么大钱,但对于一般的中等收入家庭来说,却并非小数目。

这家别墅的业主是一位拥有多家公司的实业家,其财务实力毋庸置疑,在眼睁睁看着建筑工人把刚建起来的卧室拆掉后,仍露出一脸失望和懊悔。用他自己的话来说,这是一笔本不该承受的沉痛代价。

为何说“不该?”原因是业主本为懂法之人,对违规建设可能触碰的法律边界其实一清二楚。但为何又明知故犯呢?据他自己说,这是心存侥幸——别人这样改都没事,就算被盯上了,也应该“法不责众”。

事实证明,他期望的结果并没有出现,反而因为一次铤而走险,最终被当成了“整治违规”的典型。

半个月前,南方日报深读周刊“南方调查”栏目刊登的《“得房率超100%”,馅饼还是陷阱?》一文,以及后来南方+房产频道“住在湾区”栏目连续推出的三篇“聚焦得房率”专题报道,都曾经非常严肃地与大家探讨过同一个话题:当前开发商热衷于通过“赠送面积”来提高待售商品房的“得房率”,并借助“创意设计”样板房来指导业主将阳台、花池等半开放或开放空间改建成卧室,这份看似出于善意的“礼物”,很可能暗藏某种法律风险。

但是,从报道刊登后的舆论反响来看,仍然有部分读者和网友不能接受南方日报和南方+记者的“善意提醒”。有的人认为,有了开发商的“赠送面积”,我买的两房就这样轻松“一改”变成了三房,生完二孩不够住的尴尬难题立马迎刃而解,有什么不好?何况那么多人改过都没事,记者是“咸吃豆腐瞎操心”;也有人认为,现在房地产行业还在吃力复苏,“赠送面积”无非是一种营销噱头,多卖点房有什么不好?只要开发商的行为不直接触犯政策法规,买房群体又表示欢迎,那就没必要在人家兴头上泼一瓢冷水了。

个别开发商以创意设计样板房指导业主进行改建。南方+记者 葛政涵 摄 个别开发商以创意设计样板房指导业主进行改建。南方+记者 葛政涵 摄

老百姓要争取一点居住空间,开发商想多卖两套房子,类似的理由听起来无可厚非。何况,当前国家和地方有关部门因城施策的主要目的也是想满足人民群众不断追求更美好生活的需要,助力房地产市场回暖复苏。但再认真想一想,如果因为我们在经济建设和城市建设方面要追求一两项短期目标,就把过去长时间花费消耗巨大的公共资源成本建立和维系起来的社会规则毁掉,多少有点得不偿失。

法律和规定是维护社会秩序和保障公民利益的基石。在某一领域或某一行业,一旦没有了规则和秩序,损害的将是社会大多数人的利益。因而,表面看来,城管在黄埔强令拆除的是一栋别墅里边违规部分,但实际上,执法部门是想通过这件事告诉全社会:政府是违法必究的,凡是违法违规的行为,都要受到法律的追究和制裁。不允许任何个人或组织享有凌驾于法律之上的特权,必须坚持公民在法律上一律平等的原则。

可见,强令拆除只是一种手段,执法部门的最终目的是要维护和保障现有的社会秩序。既然法律强制要求所有工程建设行为都要纳入规划监督管理范围,任何新建、改建、扩建建筑工程,必须首先取得规划部门的许可。那就意味着,任何未经行政许可的建设行为都逾越了法律法规的边界,是一种违法违规行为。根据“执法必严、违法必究”的要求,城管部门就必须对这种违法违规行为进行制止。

话说回来,因为违规改建、加建等行为被城管部门依法强令拆除的现象,在全国各地都时有发生,在广州早已不是第一宗。几年前,南沙区便曾对滨海悦城小区93宗住宅违规加建部分打响清拆“第一枪”。这件事的起因就是一些业主在销售误导下私自将入户花园改成了卧室。就在今年,同在南沙的另一个楼盘星河山海湾,亦有部分业主因类似的改建行为被城管执法部门纳入监督整改。

南沙一小区高层加建的房子。南都记者 叶晓文 摄 南沙一小区高层加建的房子。南都记者 叶晓文 摄

由此可见,有关部门对阳台、花园改卧室这类违规建设行为的监督从未间断过。“法不责众”,只不过是小部分业主心存侥幸、自以为是的想法。

前不久,有位开发商看了相关报道后向南方+记者诉苦,“赠送面积”提高得房率的方法,帮助他们项目抢占了市场优势,成了他们当前最大的卖点。现在被报道,这种营销手法就变得很有争议了。能不能少讲点真话,让他们多卖点房?

实话实说,房地产市场的回暖复苏是我们许多人的良好愿望。但正如国家高层会议和权威文件反复强调的那样,回暖复苏的前提是行业要平稳健康发展。换句话来说,只有平稳健康发展的房地产市场,才能可持续地为开发商创造更多经济效益,同时不断满足人民日益增长的美好生活需要。

对人民群众来说,“赠送面积”可以有效解决现实的居住难题,但收房后再来改建和扩建,确实也潜在一定的法律风险。开发商有专业的律师团队,应该明白无误地将这份“礼物”可能带来的各种好处和风险同时告知买房者,而不应该故意误读或掩盖信息,从而把这种不确定的风险转嫁给对方。因为“赠送面积”作为一种营销噱头,提高了商品房市场价格和受欢迎程度,还给开发商带来了许多其它各种实实在在的利益,在取得这些利益的同时,开发商自然承担了把“偷面积”带来的各种潜在风险充分告知买方的责任和义务

倘若开发商已经履行了应有的告知义务,业主收房后仍然一意孤行要突破政策法规去改造,那么所有法律上的不利后果和责任也就归于业主一方。从这个角度来说,业主也应该适当克制自己内心的“欲望”。俗话说,人心不足蛇吞象。追求美好生活需要的行为背离法律太远,不仅会受到法律的处罚,而且要承担不可避免的经济损失

◎相关报道

南方调查|“得房率”超100%,是馅饼还是陷阱?

开发商都在“赠送”面积?这几件事要留意|聚焦得房率①

得房率超100%是怎么做到的?|聚焦得房率②

得房率低的房子实用面积被“掳”去哪儿了?|聚焦得房率③

南方+记者 冯善书

编辑 邵玉梅
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