记者
广州天河的一个新盘开放样板间时，对外打出了“天河使用率最高的新盘，使用率几乎达到100%”的宣传语，南方日报、南方+记者参观样板房时，销售介绍，“超高的使用率除了常规赠送的飘窗外，还有阳台加花池设计外拓了空间，118平方米的户型，几乎做到了100%的利用率。”
随着房地产行业供求关系发生巨大变化，不少楼盘为了提升卖点和价格，开始“独辟蹊径”，纷纷推出N+1房等所谓创意设计，以打擦边球的方式在飘窗、阳台等区域下功夫，将其直接改造成卧室或储物间等封闭空间，由此来增加房间的数量。
记者调查发现，今年10月黄金周广州入市的多个新盘，更是进一步通过拓宽阳台、飘窗，增加花池等方式，打出超高得房率的“王炸牌”。譬如番禺区路劲美的隽樾府同样推出了市面少见的得房率超100%户型；同样位于天河区的联投·文津府，也宣称得房率超过100%；番禺区另一热门楼盘龙湖·御湖境，对外亦宣称其实际使用率超95%……
番禺区某楼盘在卧室设计飘窗 南方+ 柴亚娟 拍摄
众所周知，影响得房率的一个重要因素就是房屋的公摊面积。房屋公摊面积小，则得房率就高。而在容积率有限，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等公摊面积几乎必不可少的情况下，开发商如何做到得房率超过100%呢？
一线直击
阳台、飘窗、花池齐改造，层层套路提高使用率
9月2日才正式开放营销中心，预计11月中旬才有望开放样板间的华润天河润府，仅凭借户型图就吸引了不少客户诚意登记，受人追捧的原因便是号称“100%得房率”。
华润天河润府销售人员对外展示的112平方米户型图 南方+ 柴亚娟 拍摄
项目规划了12栋32层住宅，主要为两梯五户设计，将首开2栋、3栋和4栋，产品包涵80平方米、87平方米的三房和112平方米、128平方米的四房4个户型，记者在展厅也只能通过电视屏幕看到效果图。从户型图来看，每种户型都有两间阳台或者室内花园改造而来的卧室，全屋几乎环绕一圈飘窗来拓展面积，112平方米的户型主卧做了双面开窗、两侧飘窗设计，128平方米的户型做了270度环绕的开窗和飘窗设计，按照销售的话来说就是，“试想一下，在87平的户型，它的生活体感相当于在100平的房子里，112平的户型，相当于住在140平的房子里。”
无独有偶，海珠区的另外一个高端住宅产品广州地铁·珑璟台推出建面约135平方米到143平的3+1房产品，也在飘窗上“下功夫”，宣称户型最大亮点就是“高拓展，最高使用率超过100%”。记者参观其在天河北ICC环贸中心的展厅时发现，目前仅开放了143平方米的A户型，还需要验资300万才能参观。
广州地铁·珑璟台143平方米创意样板间里入户花园改造的书房 南方+ 柴亚娟 拍摄
从样板间来看，入户后一左一右分布着小储藏室和小书房，分别由设备平台和阳台改造而来，“我们的阳台还外拓了花池，改造后室内更宽敞。”陪同参观的销售介绍。客厅引人瞩目的是双阳台设计，餐厅一侧的阳台加花池的设计已经够宽敞，而销售人员介绍，“主景观阳台长度约8.3米，空间感堪比160方的大户型。”此外，记者参观时发现，超大阳台、飘窗、花池齐齐上场，赠送面积确实不少，销售也很自豪地说，“反正跟行业最能打的户型设计不相伯仲。”
号称“天河使用率最高”的中建·精诚壹号，则同样巧妙利用了阳台+花池的设计来提高得房率。记者参观118平方米户型的样板间时，发现入户花园和客厅阳台都格外宽敞，销售人员介绍“入户花园和客厅阳台都外拓了花池，将花池一同改造后，入户花园的面积也不输一间卧室。”销售人员还表示，户型设计几乎一样的89平方米户型，主卧也增加了阳台加花池的设计，“报建时是阳台和花池，交付时我们会统一改造为室内空间。”
中建精诚壹号89平方米户型主卧内有阳台和花池，样板间展示改造为书房 南方+ 柴亚娟 拍摄
不止核心城区，记者还先后走访过白云区国贸云上和珠江右岸，番禺越秀大学城星汇锦城和龙湖御湖境等楼盘，发现其接近或超出100%的得房率，无一例外都是以备案实用面积叠加“赠送面积”得来的结果。根据不同的创意设计，拓宽主阳台、增加生活阳台、增加室内花园、阳台外增加花池……在开发商的重重“巧思”之下，最大限度地提高了房屋的套内使用面积，拉高了得房率。
行业透视
大阳台或成常规配置，小户型居住也更健康
根据南方+广州置业查询小助手平台的统计，广州备案得房率超90%的在售项目产品有13个，比如南沙区的南沙湾御苑得房率为100%，增城区的御景园、白云区的珠江云山壹号等楼盘，部分户型亦超过了95%。
今年8月广州公示了《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》。根据公告内容，住宅的半开敞空间，如入户花园、生活阳台、多功能阳台等区域的面积总和，可以占到套内面积的20%，而在此之前，这个比例是15%；允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，且不限制进深，在这之前，阳台的进深是不能超过2.4米的。
这让新开的楼盘在阳台、入户花园上有了更多发挥空间，一些备案得房率相对没那么高或者实际房间数量较少的户型，为了弥补自己在营销上的短板，也在悄悄采取将前期报建的阳台、飘窗、花池等，通过后期扩建或改造，使得房屋的套内可使用面积大大增加，等于或超出100%得房率的项目也多了起来。
黄埔区某楼盘主卧内设计270度环绕飘窗 南方+ 柴亚娟 拍摄
广州市核心城区就有不少高端住宅产品，得房率再攀新高。越秀·天河·和樾府约180㎡户型，拥有超长的景观阳台，尺度提升到面宽近9米，进深约2.4米，只计算一半面积的超大阳台提高了实际使用率；同样位于天河区的联投·文津府，165平方米的户型客厅拥有长达9米的大阳台，卧室还有270度的飘窗环绕，得房率也超过100%；荔湾区的一个新盘，将飘窗宽度从普通的50厘米拉宽到了80厘米，号称最大得房率超过100%。
不止中心城区、高端住宅产品不自觉地被影响带动，开始狂卷产品力。不少刚需楼盘也看准用户的迫切需求，多赠送面积。记者调查发现，过去超大阳台的设计往往只出现在高端楼盘产品中，得房率90%的产品可能已算是优秀了。但是，随着开发商不断“卷品质”“卷得房率”“卷性价比”，越来越宽、越来越长的大阳台或者双阳台的设计开始出现在90平方米甚至80平方米的户型中，得房率也一路攀升至100%甚至超过100%。比如番禺的越秀·大学城·星汇锦城，76平方米户型实际得房率接近100%；白云区的国贸云山85平方米的3房户型，主卧做到了三面采光、三面飘窗环绕的设计，使用超过100%，楼盘最大使用率甚至为110%。
随着11月9日《广州市建筑工程容积率计算办法》的正式发布和实施，可以预计未来更多住宅产品增加更多的半开敞空间，更大进深的阳台将出现在更多户型产品的设计中，同一户型中，阳台、入户花园、飘窗台等面积更大了，有助于提高用户的居住体验；以上这些面积，或只算一半建筑面积，或完全不计算，也将大大提升广州未来住宅的使用率。
广州市房协专家邓浩志就表示，使用率更高，得房率更高，也从另一个角度解决了购房者以往普遍担心的住房公摊面积过大的问题，能让购房客户有更好地获得感和满足感。同时，产品使用率更高，相当于住宅变相“降价”，有利于刚需用户上车。
焦点观察
增加半敞开空间是为绿色健康，勿盲目追求高得房率
值得注意的是，无论是早前的《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，还是近日发布的《广州市建筑工程容积率计算办法》都明确指出，为适应后疫情时代人们对于居住品质、阳台空间提出了更高的要求，为推进“未来社区”“健康住宅”建设，将住宅套内半开敞空间半计容的比例放宽。
事实上，政策已经向我们传递了一些朴素的居住价值导向：设置入户花园是为了有利于通风换气，满足入户消杀、临时储物等无接触和缓冲目的；设置更大进深多功能阳台，也是为了缓解居民对户外环境的需求，改善居住舒适度和生活品质；单独设置生活阳台，是为了与活动阳台区分开，加强空气对流。
记者梳理发现，除了广州之外，近年来，全国已有河南新乡、北京、广东清远、广西百色、安徽合肥等多地发布相关政策，明确部分面积“不计容”或“少计容”。而这些支持政策，大多是围绕建筑绿色发展或结合当地实际情况展开。
天河区某楼盘宽阔的阳台提供了休闲和与亲近自然的空间 南方+ 柴亚娟 拍摄
但是，假如开发商盲目追求更高得房率，将入户花园、加大的阳台、向外拓展的花池统统被改造成为了室内空间的一部分，就失去了放宽计容相关政策的初衷。事实上，《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》发布后，就有建议提出“非居住功能”的空间不能做过多的拓展；花池的水平线不应与阳台水平线齐平，要保证实现种花用途，防止拓展为阳台等。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，“对于赠送面积的大小应当进一步明确，向外扩展的具体要求也应当有所规范。”
此次《广州市建筑工程容积率计算办法》也对住宅内的阳台设计有了明确规范，对于高品质生活区的住宅建筑，想要更多半敞开空间的，也明确指出其半开敞空间的比例上限可适当提高，但需要由规划和自然资源部门在土地出让前组织规划条件论证，根据论证结果确定比例。
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南方+记者 柴亚娟
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