“我们的户型尽量把得房率给做到了最优化，所以你看，飘窗、阳台、花池这些都有赠送的部分……”不久前，在广州番禺的一处在售新盘，销售人员向前来看房的南方+记者推荐着户型。不过记者发现，在其中一处样板房里，主卧竖了一块牌子，示意该房间居然是由阳台改建而来的。

通过南方+客户端上线的“广州置业查询小助手”（←点击进入查询）搜索，记者发现，该楼盘部分户型在住建部门的备案得房率基本维持在75%-80%左右，但销售人员对外声称的得房率却达到95%以上。

得房率即套内（实际使用）面积与建筑面积的比值。在国内大多数城市，开发商出售房屋通常以建筑面积作为计价单位，这里头实际包括屋外的电梯间、过道等公摊部分。而供购房者实际使用的套内面积有多少，则取决于开发商的职业习惯和操守。

如今利用阳台、飘窗、花池等途径，扩大使用面积，已经成为新建楼盘的“趋势”。  南方+ 吴伟洪 拍摄

对于建筑面积和套内面积，国家住建部及各地住建部门均有详细且严格的规定，在土地出让时就规定的容积率，无形中已成为限制房地产开发商投入产出比的“紧箍咒”。从记者实际调研的情况来看，为了将有限的资源利益最大化，广州一些开发商在营销时，往往会借助所谓的“样板房设计创意”，把一些没有备案在套内面积的公共区域，改造和扩建成阳台、飘窗、入户花园等各类私人领域，美其名曰为“赠送面积”，以此来提升房子的吸引力和价码。

但这类“偷来”的面积，不可能明目张胆地写进房屋买卖合同。对购房者来说，这到底是馅饼，还是陷阱？

一线直击

阳台直接变卧室，“赠送”几成竞争常态

从南方+广州置业查询小助手可查询发现，广州仅在今年10月黄金周就有300多个住宅楼盘“推新”。根据南方+记者不完全统计，全市11个区在售的住宅产品类型至少有840多个。

在番禺、黄埔、白云等一些销售存量较大的中心城区，开发商为加快出货和回流资金的速度，无不使出浑身解数、以各种五花八门的营销彩礼来抢客，即使在同一开发商的不同项目之间，亦存在“互卷”。

趁着放假，记者跟随看房的客流、慕名来到位于番禺的两个热门新盘越秀星汇锦城和龙湖御湖境，发现这里的人气果然不是一般的旺。别家都是稀稀拉拉的两三桌，这两个盘的客流可以用“络绎不绝”来形容。

在销售的导引下，记者在不同样板间转完几圈，才发现了这两个楼盘之所以人气高涨，是因为它们都有一个共同的秘密：开发商几乎在每一个户型，都“很大方地”配置了一些刚需和改善型需求群体同等看重的“赠送面积”。

记者在参观星汇锦城样板房时注意到，其所有展示的户型图，并没有用传统的“几厅几房”来宣传，取而代之的是“三空间”“四空间”等字样。这背后的一个深层次原因在于——部分户型内，多个房间都是阳台改建而来的，甚至包括“主卧”。

图为星汇锦城某个样板间的主卧，角落处的牌子提示该房间实际由阳台改造而来。  南方+ 葛政涵 拍摄

以某个户型为例，其主卧和次卧实际均以阳台报建，因而房间内均挂出了提示牌，表明其实际交付为阳台。不过陪同参观的销售人员表示，购房者在实际收房时，相应的“空间”其实还是加了窗户的房间。“我们会在验收通过后启动改造，最终交付的房子是阳台改建过后的，不需要业主自己出钱。”

这种做法使得部分房间实际只需要计算一半的面积，因而该楼盘最小的76平方米户型能做成“3空间2厅2卫”，而98平方米的户型已经可以达到“4空间2厅2卫”，阳台、花池、飘窗等都成了赠送的范围。

龙湖御湖境也采用了类似的做法，南方+客户端“广州置业查询小助手”平台数据显示，该项目从备案数据来看，得房率在80%左右，但在项目对外的公开宣传中则声称“实际使用率超95%”。

在其中一间样板房内，记者发现，该户型在设计时从入户花园、阳台、飘窗等空间入手，因而赠送率达到了16.5%—19.5%左右。

图为番禺某楼盘样板间主卧，其在户型上利用飘窗将实际使用面积做大。  南方+ 葛政涵 拍摄

事实上，类似的营销手法，在珠江花城、广钢花城、花语和岸、天悦云山府等多个在售新建楼盘中均有上演，而且从现场的效果来看，不少看房客都对开发商这种“灵活巧妙”的操作办法表示了认可和接受。

记者调查发现，开发商在“赠送面积”上的“互卷”，其实也和房地产行业当前的“买方市场”特点相关。“要么卷价格，要么卷赠送。”在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，要想让购房者埋单，就必须给出实实在在的好处，就看谁的价格更低、谁送的面积更大、得房率更高，所以开发商的竞争越来越激烈，赠送面积成了行业的“潜规则”。

行业透视

“赠送面积”未经政策认可，开发商或“好心办坏事”

然而，看上去诱人的赠送面积，有时却可能成为麻烦。

记者注意到，时下流行的“+1房”户型，基本由阳台改建而来，但并非所有“阳改房”的改造都由开发商完成。

在参观中海亚运城近期交付的“天珑”组团时记者就注意到，片区内“咚咚咚”的墙体施工声音此起彼伏，现场销售负责人也表示，这是住户在对户内阳台进行改建，经过拆墙装窗等操作后，就等于增加了一间“阳改房”，而该楼盘的阳台改建均由住户自行完成。

需要注意的是，这种改建并非带着施工队进场就能“开干”。有长期关注房地产合同纠纷的法律界人士就曾向记者表示，对含有赠送面积的阳台这类不在建筑面积范围的区域进行二次改造的，需要完成报建手续，明确报建人，符合要求并拿到施工许可才能施工。

阳改房通常在交付时是“阳台”形态，不予封窗。图为广州白云某楼盘清水样板间中“阳改房”的实际交付形态。  南方+ 葛政涵 拍摄

几年前，位于南沙的越秀滨海悦城就因90多户业主将赠送的入户花园改建成房间，导致三年拿不到不动产权证，且改建部分也被认定为违规加建，最终被清拆。

而别墅类项目则更是违规赠送面积的“重灾区”。

就在上个月末，广州南沙区人民法院就曾在《商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书》中公布了一宗典型案例。业主黄某某于2016年购买了广州一家房地产开发商的别墅，房屋宣传册显示房屋花园有围墙、负一层有约80平方米不计建筑面积、有环湖私家路等。开发商曾表示别墅带私家花园，地下室开发商统一挖土后做双一层结构设计，游泳池可自行改到房屋后面进行扩建，可以参照样品房进行加改建，加改建过程中所涉及的政府部门协调及相关费用均由其承担。

然而当该业主收房并改建后，房屋却因违法改建、扩建被行政执法部门予以处罚，相关改扩建也被拆除，业主最终与开发商对簿公堂。南沙法院一审认为，基于相关事实，可以采信被告有向原告作出涉案房屋可以加建改建的承诺，涉案合同部分内容因为违法而无效，但不影响合同的整体效力，被告应当就无法履行的部分返还所得。

焦点观察

改扩建或带来居住后遗症，当心捡了芝麻丢了西瓜

今年8月，广州发布《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，提出对住宅半敞开空间半算计容比例适当放宽，并鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，对架空走廊、空中连廊等慢行系统不计容。

图为荔湾某楼盘的样板间，阳台标注了“实际报建为花池”，利用花池部分扩大阳台实际使用面积也成为开发商的“常规操作”。  南方+  拍摄

这一征求意见稿的公开，也让广州的房地产业内嗅到了新的风向，因此近几个月广州涌现的新盘，都选择在赠送面积上大做文章。不过当开发商们都争相推出超高使用率的住宅户型后，其所引发的“蝴蝶效应”不容忽视。

就在11月9日，《广州市建筑工程容积率计算办法》正式发布并实施，明确住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。此外，套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

事实上，赠送面积的另一个说法是“偷面积”，记者走访多个楼盘时均有销售人员声称，赠送面积其实就是在利用规则“打擦边球”，利用商品住宅现行的建筑设计规范，减少房屋法定测量建筑面积。从营销的角度来说，增加赠送面积，提高实际使用率，能够充分吸引购房者的关注，加快楼盘去化进度，还可以以此为噱头将房屋销售价格定在较高的水平。

通常情况下，开发商会在样板间的地面粘贴示意线，表明某个房间的赠送部分和计入建筑面积的部分。  南方+ 葛政涵 拍摄

当赠送面积存在违建风险时，开发商的这种“好意”容易让购房者捡了芝麻丢了西瓜。但即便是合规的赠送，往往也容易带来不佳的居住体验。

“像我们这里，基本就是卖给刚需、首次置业的人。”前文提到的星汇锦城销售人员就表示，由于该楼盘的客户画像非常明确，对于性价比有着较高的需求，因此在住宅设计上便采取面积尽量小、空间尽量多的原则，即便这样做会牺牲一定的宜居体验。事实上，从该楼盘的样板房便能看出，部分“空间”的面积非常小，小到床铺需要定制，甚至无法额外放下桌椅和衣柜等家具。

在番禺某楼盘的一处“阳改房”，可以看到地面和示意牌都标明“实际交付为阳台”，房间面积非常小，仅能容下一张定制小床和一张书桌。  南方+ 葛政涵 拍摄

李宇嘉则认为，对于阳台、飘窗而言，开发商在设计时能够向外扩展多少，目前仍没有明确的规定，当楼盘开始追求外拓以扩展户型使用率时，一方面会因对公共空间的侵占而导致项目整体使用率下降，另一方面加装改建环节，特别是业主自行家装时，安全风险也会有增加。“对于赠送面积的大小应当进一步明确，向外扩展的具体要求也应当有所规范。”

◎相关链接

广州置业查询小助手

南方调查｜“得房率”超100%，是馅饼还是陷阱？

南方+记者  葛政涵