记者
“虽然我能理解每个楼都有公摊面积，但100多平方米的房子算套内面积才80平方米左右，分摊出去的25平方米不知道去了哪里，买下来感觉有点亏。”近日在广州荔湾置业的罗先生无奈地告诉南方+记者，房子得房率仅约75%。
虽然近期广州房地产市场“赠送面积”“得房率超100%”的风吹得很大，但另一方面，当前市场上不足得房率80%的房子也不在少数。此前南方产业智库发布的南方+“广州置业查询小助手”（←点击进入查询）根据备案数据统计了广州840多个户型产品得房率，得房率在70%—80%的户型产品有524个，占比最多，60%—70%的还有7个。得房率低的房子实用面积被“掳”去哪儿了？
一线直击
公摊痛点背后是高层住宅增多、产品设计过时
根据罗先生购房合同，他新买的精装房为3室2厅，总价500万元左右，建筑面积约107平方米，单价5万元/平方米，套内面积约81平方米，公摊面积足足25平方米，得房率仅约75%。但对于分摊出去的这25平方米到底分到了哪里？无论是购房合同还是房本上都没有写上去。
同样无奈的还有近日在南沙购房的李先生，其购买的新房建筑面积91平方米左右，但套内面积仅约69平方米，22平方米都是公摊面积，得房率仅约76%。“说起来房子有91平方米，但实际只能做紧凑的2室。”李先生说。
正如南方产业智库调研，得房率在70%—80%的户型产品是当下广州楼市的主流。全国人大代表庄艳曾调研发现，近年商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄30%、40%，导致实际得房率低于预期。
为什么得房率越来越低？和住宅越来越高不无关系。南方+记者咨询业内专家表示，带电梯的小高层（7-11层）住宅，公摊率在15%—20%之间；12-33层的高层住宅，由于楼层高度和建筑规模的增加，公摊面积一般会相对较大，通常在20%至25%之间。
为什么高层的得房率会低？因为高层需要更多电梯、更多走廊、更多消防通道，这都会削弱得房率空间。比如罗先生新房，是总层高33层的高层住宅，3梯6户的电梯配置。此前北京就有规定，十二层及十二层以上住宅，每单元设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯，这无疑增加无疑会增加公摊面积。
除了电梯、走廊、消防通道这些硬性的公摊之外，还有一些设施也会吃掉公摊，比如大堂、会所、风雨连廊，这些设施虽然占据了公摊面积，但也确实给生活带来了居住品质上的提升。
此外，得房率往往还由于设计理念或产品力原因，导致空间实用性降低，引来部分客户吐槽。比如以做高端住宅出名的星河湾，在黄埔打造了星河湾萝峰项目，面积段在130平方米-265平方米，平均得房率低于80%。
南方+记者实探发现，园林和精装修都不错，但户型设计老式，明显参考早年香港户型的设计，没有现在流行的玻璃幕墙和长阳台，没有太多面积赠送，也没有中西厨分开，客厅和餐厅之间还做了一些楼梯错层。最终，130平方米只有三房，147平方米也只有三房。
行业透视
实用空间少根源在公摊面积“悄悄膨胀”
有业内人士认为，近年来，置业纠纷更多集中在公摊面积“悄悄膨胀”。
“买100平方米的商品房，只有70多平方米可用”“陕西女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”等话题屡上热搜，还诞生“公摊刺客”这样的网络热门词汇。
根据报道，这位山东青岛市民购买的房子位于青岛市某小区，总面积为110.25平方米。等收房的时候，该业主傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。
业主后来向售房方询问才得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。而该小区一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。
“花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。” 该名业主说。
“公摊面积被称为房地产市场‘最不透明的一项指标’，由此导致各类房屋买卖纠纷时有发生。”广东合邦律师事务所合伙人律师杨登基指出，近年来其接触到的相关纠纷不在少数。
更麻烦的问题是，公摊面积的存在往往不是孤立的，它还会跟装修费、物业费、供暖费等五花八门的费用绑定在一起，甚至伴随房屋的整个生命周期。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时，往往倾向于选择更有利可图的建筑面积收取费用。
就在最近，杨登基便接触到这类纠纷：惠州一位业主表示现在物业公司配合开发商，擅自将业主们的公摊面积场地划出作为停车位，准备用于经营性收取停车费。“现在业主们反对开发商与物业公司串通，在没有征得业主们同意情况下，将本属于业主们的公摊面积划出作为经营性停车场。”
焦点观察
把公摊标准和明细“晒在太阳下”
一方面开发商已经自觉开始在产品力上下功夫，住宅使用率得到优化，另一方面“公摊刺客”屡上热搜，要求公摊面积更透明的呼声越来越大。甚至还有人提出是否可以取消公摊的建议。
不过，取消公摊没那么简单。全国人大代表庄艳曾指出:“对已经购买房产的人来说，其会面临房产证变更的问题，而重新测量面积和变更手续工作量很大。现行的物业费、暖气费等费用也都是以建筑面积为计量标准。此外，‘一刀切’取消公摊面积，可能会直接影响开发商对公共区域的投入，进而影响小区的居住环境和整体品质。”
李宇嘉也指出：“买房享受的不只是室内居住，还有由公摊面积支撑的社区服务。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差，现在的高层洋房得房率低（70%—80%），但有高速电梯，有物业管理。”
他进一步指出，公摊面积是一笔“糊涂账”，根本还是要将标准和明细“晒在太阳下”，加强持续不断地监管。
值得一提的是，广州发布实施容积率新规，优化“得房率”，提升居住体验。比如新规指出，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深；修订并拓宽“建筑公共开放空间”释义，将过街楼、架空走廊、空中连廊、檐廊、挑廊、景观亭廊等明确纳入“建筑公共开放空间”释义。
地产专家邓浩志指出，因同一户型，阳台、入户花园、飘窗台等面积更大了，而以上这些面积，或只算一半建筑面积，或完全不计算，因此新规或将大大提升广州未来住宅的使用率。
如果在买房中如何避免公摊面积争议？杨登基律师指出，首先购房者应当警惕有些楼盘或商品房公摊面积过多，开发商出于促销等商业角度，一般在签订合同之前没有将商品房“公摊面积”告知购房者；其次，有些开发商可能利用《补充协议》等对原《商品房买卖合同》中“公摊面积”作出修改或特别约定，律师建议购房者在签订《商品房买卖合同》时，应问清楚开发商是否有签订《补充协议》；最后，对于在楼盘销售广告中如有“零公摊面积”等字眼，切勿贪图便宜，因为有些开发商通过赠送“飘窗”来掩盖其过高“公摊面积”等，购房者应当在购房时保持适当理性。
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南方+记者 周中雨
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