开业于2011年5月的意生广场近日再次换血失败，从乐合城到世界汇惠州进口商品直购体验中心，这两次更名均无力挽救意生广场的式微之势。此前意生广场运营方高调宣称，引入金融平台公司换血经营团队，该商场资金问题将大为改善。但日前的一则起拍价4.5亿元的司法公告击碎了这一说辞。

司法拍卖淘宝网显示，意生广场1至4层将通过网络形式被公开拍卖。此次被拍卖的物业主要为商铺，共计101套，总面积达到3.6万平米，起拍价超过4.5亿元，这也刷新了惠州司法拍卖起拍价的最高纪录。业内人士称，这次是被银行强制拍卖。毗邻惠州最大的商业综合体佳兆业广场，意生广场如何实现差异化商业运营，仍具较高难度。

101套商铺被拍后用于偿债

在2016年11月至2017年1月之间，意生国际广场5层02-07号合计6间商铺，前后经过3次拍卖，均没有收到任何买家报名，最终流拍。

这次是意生广场第二次被拍卖，司法拍卖淘宝网信息显示，此次处置意生广场101套物业的单位为深圳市中级人民法院，是由中国工商银行深圳罗湖支行向法院提出申请对该批房产进行处置，属于法院强制拍卖，用于清偿债务。值得一提的是，至少包括惠州市中级人民法院、深圳市罗湖区人民法院等在内的5家法院，对该批房产进行查封。

此次意生广场被拍卖的物业为101套商业，是该项目1至4层的全部，司法平台网站对这批房产的评估价为6.45亿元，起拍标价为4.5亿元，起拍价为评估价的7折，属于第一次拍卖。这批房产的总面积为3.6万平方米，商铺面积在30-1700平方米之间不等，大多数商铺在160-320平方米之间。该批房产将在2017年2月25日上午10时正式进行网络竞价，保证金达到5000万元。

从第三方评估公司对该批房产提供的评估单价来看，首层商铺的每平方米单价为3万元，2层商铺单价为1.6万元，3层商铺单价为1.3万元，4层商铺单价为1 .2万元。仅相当于惠州一般街铺的价格，和意生广场此前购物中心的定位相去甚远，港惠的一楼铺面，目前在二手市场流通大约在10万元/平方米。

意生广场被拍商铺价格被低估了吗？答案也非绝对。港惠的10万元/平方米商铺，是因为有起良好的运营能力做支撑。而意生广场根据其经营状况，其铺面均价，业内人士称是谜一样的存在。

大面积空置　

沃尔玛据条款多年不交租

和一条街毗邻的佳兆业广场相比，偌大的意生广场寂寞冷清，偶尔有少量人流从前后入口进出，他们中更多的是过路人，或者是去负一楼的沃尔玛以及一楼部分餐饮的散客。周边一名商户评价，“找不到任何理由去逛意生广场”。

意生广场的现场，偌大的一楼中庭，变成了零零散散的地摊打折促销点，卖一些过季的衣服以及一口价的皮鞋，共8层总面积超过10万平方米的意生广场，除了1楼临街商铺部分运营，3-4层则处于完全封闭空置的状态。5楼除影城正常运营外，其余商铺也已关门，6层也处于空置情况，7楼和8楼分别用作酒楼餐饮和一家慈善企业。另外，地下一层主要租给沃尔玛。

沃尔玛是意生广场运营现状的仅有门面，开业数年期间，该商场一直运营未曾离开。但一名要求匿名的知情人称，这对意生广场而言却是有口难言。这几年沃尔玛根本未付租金。沃尔玛的理由来自与意生广场的合同条款。入场前沃尔玛要求其出租率达到80%后，才开始支付租金，但意生广场自2011年开业至今，出租率从未超过8成。上述知情人还称，为让沃尔玛交租金，意生广场物业甚至使用了停水、停电的手段，但都无疾而终。

回顾

两度更名换血失败

对被指拖欠近千万物业费及商家货款等说法，意生集团董事长李蓬灿日前以正同政府商讨为由，拒绝作出回应。

一份物业服务费催收函显示，意生广场因为各种原因，已经拖欠惠州市天德物业管理有限公司2014年7月至9月的物业管理费，累计937万元。

与此同时，多家商户反馈，统一收银结算的意生广场，还大量拖欠商户的货款。自从2011年开业，艰难支撑到2014年10月，二、三楼的商家们都搬到一楼清货，至该年底歇业离场。

乐合城的股权融资及世界汇的跨境电商，都未能挽救意生广场的2015年和2016年。

2015年9月，调整招商团队后的意生广场更名为乐合城，由前海博纳众投(深圳)互联网金融服务有限公司在招商和营运，该公司去年成立，承接的项目以实体店铺为主，主打以股权众筹的金融平台为企业解决资金问题，意生广场是该公司在惠州承接的首个项目，实验操作非公开股权融资模式，简单而言，就是入驻商家只要提供20%的资金，剩余的80%资金将通过该团队旗下的金融平台进行小股东募集。

世界汇则是乐合城的后续名称。意生负责人曾称，引入互联网思维的世界汇，目标是打造惠州进口商品直购体验中心，“世界汇”可为消费者提供一站式的进口商品购物。按照规划，世界汇进口商品直购体验中心，也将像广、深一些跨境电商体验店一样，让消费者现场看到、摸到真实商品，商品既可实物销售、刷卡结账，也可在看中商品后于线上购买。

但遗憾的现状是，主打直购商品体验中心的世界汇未能打开局面，截至2017年2月，该中心仍在营业的仅有2楼的1间跨境商品直购店，多家牛奶、葡萄酒店面只剩招牌，多数区域空空荡荡。

最新

新名字叫创享城或二码广场

本周二南都记者再度实地探访了意生广场，一家名为创享物联的公司已经进驻开始招商，其门口的招商工作人员证实，乐合城已经宣告结束，现在已经由他们接手，新名字叫创享城或者是二码广场。

在其招商宣传页上，一楼的经营范围为珠宝、化妆品等，二楼为服装和童装，三楼规划为卡丁车、家庭乐园、四楼是K T V和健身房，五六七楼规划为餐饮，八楼预计出租做教育培训和联合办公空间。

“预计今年五一开业”。上述工作人员称。

析因

定位不清晰招商运营举步维艰

所有人都知道商业综合体竞争激烈，但没有人会料及体量足够大的意生广场一出生就曲折至今。

在2011年开业之初，为了尽快地完成招商，意生广场开业之初便与商家承诺，可以免租两年。有商家表示，受益于免租，他们的损失并不大，主要亏损的是意生广场经营方，商场开业至今，开发商几乎没什么利润。

“商业的毛利又低，而且出租率又不高，免租期已过，生意不好，商场也处于不断的调整期。”惠州要求匿名的商业资深人士称，此前传闻佳兆业有意收购，但最后估计也是没要。

在谈到意生广场的困境与未来发展情况时，上述资深人士表示，是前期的经营不善是由定位与管理不到位导致的，“现在的意生广场成为一块烫手的山芋，因为已经倒闭过了，后期要想在运营好很难。”本来江北的客流就不多，意生广场对比佳兆业和华贸，没有自己的特点。“它本身应该是和佳兆业广场互补，做配套，但开发商始终没有想明白要做什么”，上述人士评价，此前的意生广场在商业定位、招商、运营都显混乱，现在商业只要想进去就能进去，只要给租金就行。”

上述人士分析，此前的意生广场乐合城失败，一是跨境电商就是个伪概念，能存活下来都是食品、日用品，但这些电商商店存活率很差，可替代性很高。二是意生广场自己体量过大，跨境电商小店撑不起整个商场的特质。

【来源】南方都市报

【采写】蒋奇政

【摄影】田飞