在过去的2016年，不单是新房市场表现抢眼，惠州二手房交易市场同样迎来成交高峰。

日前，惠州市房管局发布2016年度惠州二手房交易统计数据，年度总交易二手房数量达到39381套，面积465.7万平方米，其中住宅物业417.4万平方米，同比涨幅均达到80%左右，为历史最高值。

在区域上，惠城仲恺仍然占据交易主导，交易房源数达到20102套，在全市销售总数中的占比超过五成，惠阳、亚湾则分别保持着6661套、6480套的交易值。在增长幅度上大亚湾表现最为亮眼，比增265%，新房市场的活跃表现也刺激了二手房交易的全面走高。

惠东、龙门等县区则因为滨海和养生等产业地产项目居多，产品属于度假式持有物业，二手房交易并不活跃，部分区域甚至出现一定幅度的下浮。

针对这一市场局面，行业专家认为，去年在深圳客刺激下新房市场的回暖明显。大市场的回暖推动二手房市场的走高，大量客户在入惠置业的同时也被引入二手房交易市场，而跟随价格的走高二手房价差优势则更是吸引着大量刚需选择二手房置业。按发布数据显示，平均118平方米的单套房源面积相较于2015年的138平方米减少20平方米，套均面积减少14.5%。这也显示，在楼市量价齐升的背景下，刚需置业者转而进入二手房市场。

▶市场表现

去年成交39381套二手房

跟随新房市场的走高，惠州二手楼市在去年出现久违的活跃局面。

据市房管局统计数据显示，在2016年，惠州全市二手商品房交易套数达到39381套，销售面积465.7万平方米，同比2015年初的21878套和300万平方米，涨幅分别达到80%和55%。具体到住宅物业类型，交易套数和面积则分别37094套、417.4万平方米，涨幅表现类似，而从面积和套数比可知，在去年二手房交易市场小户型房源明显更受到购房者青睐。

“这也基本符合二手房市场购房主体的置业需求表现。”惠州中介联盟会长、同协房产总经理李雁豪介绍，新房市场走高的表现不断挤压着自主性需求客户转入价格更为实惠的二手房交易市场，中小户型的入门型房源也正是“首套置业”的刚需群体的选择。

另在各县区交易表现层面，惠城仲恺仍然占据交易主导，交易房源数达到20102套、241.9万平方米，在全市销售总数中的占比超过5成。另外在新房交易活跃的惠阳大亚湾等临深片区，同样保持着不错的成交表现，其中惠阳6661套，大亚湾6480套，同比增幅分别达到70%和265%，市场需求集中释放的局面明显。

在惠东和龙门等仍面临着较为明显的库存压力的县区，二手房交易的活跃程度则有限。其中惠东和龙门分别交易房源2187套、644套，同比表现则分别为下降3%和上涨7%。而同样面临着库存压力的博罗，在区域交通环境改善，以及新房市场的带动下则取得3307套的二手房交易，同比增幅39%，为近年来的新高。

延伸到动态市场表现层面，各县区分异明显。“快过年了，今年的中介机构基本都能够过个肥年。”江北居居乐房产总经理刘钢梁介绍，从去年年初开始，三四月份，在行业的多个机构门店都能出现多个“万元户”，甚至个别业务员佣金能达到10万元左右，且这种暖环境的市场持续了整整一年。“尽管不动产登记的全面实施带来一段时间的业务办理停滞，但市场交易数量并未减少，只是成交周期拉长了些。”

不单是在惠城仲恺区域，刘钢梁说介绍的行业局面在惠阳大亚湾同样普遍。在惠阳淡水布局的兴安居房产负责人蒋建明则直言，随着区域轨道利好的释放，惠阳大亚湾楼价上浮明显使得对比二手房的价差更为明显，二手房成交很活跃。

▶交易特点

各县区表现冷暖不一

结合新房市场在过去一年的交易表现，在深圳客的持续进入环境下，惠城仲恺、惠阳大亚湾均取得量价齐升的优异表现，而博罗和龙门等县区则表现出分异。尽管在暖市下交易表现同比上浮，但仍然处在去库存的压力之中。

这一表现局面在二手房交易统计数据中则呈现出关联。在新房市场的刺激下，惠城仲恺交易稳定，保持着将近80%增长幅度。惠阳大亚湾同样增势明显，反观各县区市场，惠东和龙门基本与前期市场持平，并未随暖市同步发展。

大亚湾市场与其他区域的稳增不同，大亚湾二手房市场在2016年取得6480套，是该区域市场有数据统计以来首度突破5000套高值，同比2015年全年1775套二手房的交易量，激增265%，接近三倍的增长率。而同属临深的惠阳则较为平稳，惠州楼市专家、世联行副总胡光宇对此介绍，尽管惠阳大亚湾都位处临深，且在2016年楼市都受到广泛关注，但在供给环节上，大亚湾新房供给量的有限挤压着购房客户流入二手市场。

对于惠东和龙门等县区呈现出负增长趋势的局面，胡光宇同样认为需要从供需环节来理解。他介绍，无论是惠东滨海项目，还是龙门的温泉养生地产项目，购房人基本都是以自持度假，或者是持有返租获取收益率为主，二手交易自然难以活跃起来。

记者在惠东滨海楼盘富力湾走访过程中就了解到该情况。项目业主刘先生介绍，自己是香港人，购买滨海房源就是看好了风景和资源，现在用来度假，将来退休以后则可以用来养老。更为年轻的苏小姐就表示是作为投资。“购买房屋产权，然后返租给酒店运营商从而取得相应的租金收益。”她说。

胡光宇直言跟随新房市场的涨跌，二手房市场呈现出相应的冷暖局面这完全是在意料之中。他介绍，对于惠州这种新房增量明显并占据着市场主导的城市来说，新房价格的表现将决定着二手房的定价和客户流向。在几个新房交易旺盛的市区市场，二手房的价格优势显示出来，吸引着客户流入。

“在博罗等县区市场，新房市场存量明显，二手房价格优势有限自然难以吸引更多的新房置业客户转入二手房市场。”胡光宇表示。

▶发展趋势

购房者偏好中小户型

“深圳客推高市场，本地置业者恐慌新入市。”李雁豪说，尽管在2016年的楼市反复听到这一论调，但自己并不认同。他介绍，能够跟随价格的上扬入市置业的，更多的是高消费群体，对于资金有限的刚需群体来说，更为确切地说是被挤压流入二手房交易市场。

据市房管局发布的数据显示，2015年销售21878套房源达到300万平方米，而去年的39381套房源则为465.7万平方米。计算下来则可以看到，平均起来，2015年交易的单套二手房源面积达到138平方米左右（接近140平方米），而在去年则缩小为118平方米，不到120平方米。这也意味着中小户型二手房受到市场关注。

李雁豪介绍，不同于以往市场中购房者因为对于社区配套和生活的需求找寻合适的改善置业房源，而当前的房价则使得更多的刚需型置业群体被挤压至价格更加优惠的二手房市场。“新房市场的量价齐升局面不单是挤压着客户分流，且在房源面积表现上也带来分异。”他说。

“去年一直在看着新房楼盘，但今年价格一涨，赶紧找了个二手毛坯房出手。”去年中刚刚转行进入二手中介行业的经纪人李辉直言自己买房就是如此。他介绍，和女朋友交往有两三年了，准备着结婚就一直在看房，资金不多但总想着能够多选选一直犹豫没有出手。“去年楼市一涨起来，就只能到二手房市场淘房了。”李辉说，现在买的这个房子是个二手毛坯房，价格虽然比2015年贵了些，但比起新房则实惠很多。

谈到后续的市场表现，李雁豪认为二手房交易热潮还将持续些时候。他介绍，结合楼市的调整环境，惠州的新房市场销售量和价格都基本得到稳固，这意味着二手房在价差上的优势还将持续体现出来。“尤其是在社区配套和区域交通较为完善的片区范围，二手房对比新房市场的优势将更加明显。”李雁豪以河南岸区域为例，尽管新房价格达到1.4万元/平方米左右，但二手房仍然维持在9000元—10000元/平方米的水平。

而对于金山湖、东江新城等城市新开发片区市场，李雁豪则表示出担忧。李雁豪以其公司在二手房售后业务办理中遇到的局面介绍，当前金山湖和东江新城等片区新房单价均突破万元，但在房源评估过程中则普遍在6000元—7000元/平方米，这意味着购房者首付比例将大幅提高。

“这将使得二手房交易优势在新房市场面前不复存在。”李雁豪说。

■市场热词

深圳客集聚

2016年的惠州楼市可以说是深圳客汹涌的一年，新房市场在深圳客的持续进逼下量价齐升，取得突破1600万平方米的历史最高位交易规模。延伸到二手房交易市场同样如此，全年交易二手房39381套，销售面积465.7万平方米均刷新历史峰值。

对于市场来说，接下来的问题将是能否再持续？据当前的政策环境和城市区域一体化的发展趋势，惠州也正越来越被看作是区域组团的一部分。这从二手房户型收紧，刚需型房源受到市场偏好的主因，这也代表着部分被深圳高房价挤出的市民正在将惠州作为置业安家的重要选择项。

在记者看来，这在城市轨道、高铁和城际利好不断的城市发展背景下，这种共识有望稳步扩大化。

不动产登记

回顾去年的二手房交易市场，在3月份取得破2000套交易规模后，随后的5、6月份则更是达到近3000套的交易表现。然而，随着6月31日全面启动的不动产统一登记的启动戛然而止。

由于每一套房源都需通过权籍调查完成和建筑宗地的对应，所有的房源信息都需完成立体建模，需要实地测量和信息录入。部分宗地不明晰的房源则更是无法落地调查，这使得二手房交易市场一度停滞。

然而，随着去年8月中旬不动产登记工作的理顺，二手房交易量迅速反弹。在第四季的交易表现中均保持着2000套左右的高位签约表现。

市场调控

2016年10月6日，惠州市政府发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》，惠州楼市启动调控。推动楼市销售行为规范的市场巡查不断，新房市场交易量迅速回落，楼价逐步平稳。

对于二手房交易市场来说，楼市调控同样有所波及。由市房管局组织的中介行业规范管理和检查受到关注，行业门店未完善备案，房源信息公示等行为得到规范。业内人士直言这有效地推动着二手房交易市场的发展，违规和无序行为减少了，市场交易更加公平和透明，更加符合买卖双方以及中介机构的权益。

针对新房市场价格的稳定，也有行业人认为二手房市场的价差优惠将进一步得到固化，持续吸引着购房者分流进入二手房交易市场。

【来源】南方日报

【记者】张峰