2016年12月28日，广中江高速公路一期工程（江门荷塘至龙溪段）正式通车，被誉为顺德“西伯利亚”的均安镇结束不通高速历史。不到48小时后，2016年顺德区最后一块竞拍的商住用地，即均安镇仓门居委会百安南路地块成功引得“金凤凰”：本土房地产商丽鸿房产有限公司，以楼面价4040.26元/平方米结束均安近几年未有大块商住用地出售的尴尬纪录。

回顾2016年顺德土地市场交易，全年商住用地合计出让面积超过96万平方米，环比下降30%，土地收入已近198亿元，同比增长94%，这其中仅2016年上半年土地出让金（107亿元）就已经超过2015年全年。

2016年顺德土地市场有了一些新元素，一个就是当年10月在北滘、陈村、乐从、大良四个房地产销售旺地被限购后，年末地产开发商的关注焦点转移到伦教、龙江、均安这些非限购区域；另外就是广州地铁7号线西延顺德段、佛山地铁3号线在2016年启建，今后5年700亿元的轨道交通投资会提升顺德的城市价值。

“路通才能财通” 非限购镇街受关注

“从顺德区均安镇入口上高速，不需10分钟便可到达江门市荷塘，即便到中山市海洲、古镇也是非常方便。”今年元旦假期，陈进朝感受到广中江高速公路一期工程（江门荷塘至龙溪段）通车后的便捷。除了刚刚通车的广中江高速，过境均安的第二条高速路佛江高速也在施工之中，待两条高速全部通车，加上正在扩建的南沙新桥，均安镇将与中山小榄、古镇加快融合。

“路通才能财通”，一个交通条件逐渐完善的区域势必会吸引到房地产开发商目光。不到48小时后，均安镇仓门居委会百安南路地块就溢价达到170%拍出，让业界不得不重新审视均安房地产市场。

在刚过去的2016年12月里，据不完全统计，佛山推出了包括均安镇在内的17宗商住地，约是11月的3.4倍，达年内推地最高峰，其中顺德六个镇街均有地推出，地块面积全部破万（平方米）。

除了均安地块外，在2016年顺德土地市场最后一场战役里，伦教、龙江两镇街地块受到了国内房地产大鳄关注。首先12月27日上午，经过90轮竞拍，佛山市顺德区碧桂园地产有限公司以57000万元，折合楼面地价5398.36元/平方米，竞得位于佛山市顺德区龙江镇东华北路侧隔海商住用地的土地使用权（地块面积35195.87平方米）。

当天下午，在网上挂拍的顺德区伦教大成围伦桂路东侧、南苑西路以南地块，由于紧邻伦教碧桂园项目，刚拍卖时就有业内人士预感会“火药味”十足。“据说万科、碧桂园、美的、雅居乐等有实力的房企均参与了此次竞拍。”

最终经过117轮竞拍，该地块被中海地产集团有限公司以16.6861亿元购得，地块楼面价为8655.01元/平方米，而且在12月26日，中海地产集团就以11.66亿元拍下乐从镇一4.8万平方米商住地。

“碧桂园已经在龙江镇成功开发碧桂园豪庭、碧桂园龙江华府两个项目，收获新地后，碧桂园集团对龙江镇连片开发态势已基本成型。”顺德区房地产商会一人士表示，大良等四个镇街被佛山市政府列为新房限购区域，由于库存等因素，继续开发这些区域要冒一定风险，房地产投资方会把投资目光转向具备一定城市基础设施，有发展潜力的“洼地”，寻找业绩增长点。

而伦教此次拍出的地块创造当地楼面价新高，与它毗邻G325国道和规划伦桂路，地块周边设有培教小学、汇贤中学、郑敬诒职业技术学校等教育配套设施，以及伦教图书馆、伦教医院等其他配套有很大关系。

700亿轨道交通投资推动顺德发展

除了原来的地价“洼地”区域在年末受到房地产商关注外，2016年影响顺德房地产走势还有一重要因素，即轨道交通项目修建。

无论是2016年3月，福建泰禾集团以37.25亿元拿下佛山新城（乐从）天虹路南侧、永盛路以西地块，还是6月美的、合景两个房地产开发商，在同一天时间两破楼面价过万，这都与轨道交通有直接联系：一个是周边规划有广佛环线新城东站、佛山地铁6号线“双轨”交接，另一个是地块处于广州地铁7号线西延顺德段与佛山地铁3号线交会区。

地铁如何影响房地产布局，碧桂园控股有限公司投资部门相关负责人曾经表示，开发商很实在，在新的领域寻找投资机会都会研究关键要素，尤其是如今很多城市都在修建轨道交通，例如碧桂园通过分析案例认为轨道交通对房地产影响热度可以分为四个阶段。

“首先地铁出台规划到真正落地实施阶段，开发商会重点关注这个区域，以相对实际的价格进入相关地块，持续热度3—5年，这里能产生50%的升值空间，第二个升值阶段是轨道交通施工到开通，大部分消费者通过媒体介绍，认识到地铁对生活产生改变而落户，这有30%—50%的升值空间；第三个升值空间是在政府的引导下，轨道交通附近形成了热点区域，政府加大配套投资，不仅吸引人才，还能够留住人才，让居民实现老有所养，小孩有好的上学条件，人们自然选择这个热点区域；第四个阶段是超大型城市的形成，各种配套都完善后，这个区域的房地产不再是普通投资，还通过金融产品保值、升值，上述研判是基于对片区发展以及消费者心理做出的。”该负责人解释说。

从轨道修建者角度，他们还认为不同类型的轨道交通，会对房地产项目布局产生重大影响，广州地铁设计院佛山分院院长周灿朗参与了佛山多条地铁建设项目。“有人问过我，为何顺德北部片区有了城际轨道，还要建地铁，这不是重复投资吗？但是我认为两者效果完全不同。”

周灿朗指出城际轨道交通解决的是城市之间的联系，因为列车速度快（基本时速在百公里以上），线路会尽量避开住宅较为密集的区域，而城市轨道系统，即地铁解决的是城市内部联系，一般速度慢（时速60—80公里），且站点密集，联接住宅密集区，在客流结构上两者存在很大差距。“全国人流量最多的城际轨道是上海到南京，每天16万人次，广州的地铁现在营运275公里，总客流量每天超过700万人次，两者对区域价值提升效果没法比。”

具体看上月创造龙江、伦教楼面价新高地块，也与轨道交通有很大联系：一个是佛山地铁5号线拟计划经过该地块东侧，并拟建地铁站点，同时城轨龙江段也在推进中，另一个则是附近有佛山地铁3号线通过。

按照最新方案，顺德未来五年内投入到轨道交通建设资金将逾700亿元人民币，继广州地铁7号线西延顺德段、佛山地铁3号线项目施工后，广佛线二期已经于上月28日通车；同时顺德还将推进佛山地铁2号线一期工程顺德段、1号线三期、6号线一期、9号线一期、13号线一期、11号线等6条地铁线前期工作，以及广佛环线、广佛江珠、肇顺南等城轨线建设。

“三旧”改造地块成城市发展重点

“半小时内楼面价由‘3字头’跃上‘7字头’，最终以8547.50元/平方米的楼面价成交。近年来，顺德区委区政府力推的“三旧”改造项目，尤其是2015年就在土地推荐会上提出，希望社会资本对当地“三旧”改造地块进行关注，但都没有较大突破，不过2016年各方资本给顺德区一个惊喜，其中深圳市创润房地产有限公司以32650万元竞得大良南区5号地块，该地块溢价高达136%。

当次拍卖成交的地块原为顺德水果批发市场，面积为10913.8平方米，这个作为城镇住宅兼商服的地块周边有大润发商场、顺德汽车客运站、大良医院、世纪小学、梁开初中等重要公共配套设施，同时该地块附近还有多个小区，尤其是竞拍前丽苑人家二手房均价7500元/平方米，顺德雅居乐二手房均价9600元/平方米，也就是说该地块的楼面价已经超过部分商品房均价。

另外在顺德城市土地开发率最高的容桂街道，当地政府为了提升辖区招商引资环境，提升区域宜居舒适度，2016年在区政府相关土地政策的指引下，分别在3月、10月份两次举办土地项目推介会，全力推动眉蕉河片区、德胜河南岸、高新区环保产业园（华口）、细滘片区等重点项目的改造工作。

最终两次推荐后的效果足以让容桂人为之欣喜，也能为顺德“三旧”改造地块提供发展模板。眉蕉河片区一期项目，在3月31日被深圳市钜创投资有限公司以7.8957亿元竞得，楼面价2349.74元/平方米，溢价40.6%，并已交地给开发商，目前政府正全力推进眉蕉河片区二期A12地块的“三旧”改造工作。南岸10号地在2016年11月4日被佛山凯蓝置业有限公司以总价3.5937亿元夺得，成交楼面价为6033.67元/平方米。仅过了一个月红星文滘路10号地成功竞拍，楼面价为6324.12元/平方米。

“顺德区为了吸引社会资本关注‘三旧’改造，陆续出台了‘三改40条’、‘三旧’改造财政扶持细则，2016年内又再次出台‘三旧’改造项目前期投资人选定和管理细则，对项目前期投资人的选定进行了规定。”该区国土部门相关负责人表示，最近顺德区陆续对企业发放近8000万元“三旧”改造扶持金，兑现政府对改造项目的奖励扶持。

为了提升“三旧”改造扶持金影响力，顺德区政府还表示企业取得扶持资金可作为不征税收入，只是在用作固定资产、技术研发等支出时，不能计入扣税成本。

【来源】南方日报