2016年全年，广州二手住宅中原成交价25921元/㎡，环比去年增长10%。

这价格……城里套路深，我要回农村~~

真的回去当然不行，至少可以去房价便宜的广州外围区域买房哇！

于是，越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城等买房去了。

据中原研究部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，其中表现最为明显的为天河、海珠及白云，占比分别由2013年的24%、18%、16%下降至2016年的17%、13%、12%；而外围区番禺、增城则因交通便利度逐年提高，价格低洼，加上房源相对较新，成交占比逐年增大，分别由2013年的10%、4%扩大至2016年的20%、14%。

一起来看看2016年的几宗“最”：

二手住宅成交量最多的为番禺区，共成交20227套；

成交量环比涨幅最高的为增城区，环比上涨高达174%；

成交均价及套均总价最高的为天河区，分别为35629元/㎡、354万/套；

成交均价及套均总价环比上升幅度最大的则是荔湾区，分别上升19%、29%。

值得说明的是，荔湾区成交均价及套均总价环比提升幅度最大的主要原因，一方面是今年荔湾土地市场活跃，拉升区域成交价，另一方面是今年荔湾成交高价电梯楼房源占比增多，拉升整体成交价。

番禺区：房价低洼+商业交通利好，成交稳居首位

2016年，番禺区阳光家缘中介网签宗数为20277宗，环比上涨106%，成交翻了一番；中原成交均价为19477元/㎡，环比上涨13%；套均总价为223万/套，环比上涨9%。

2016年，番禺区是广州二手成交量最高的区域，也是二手成交占比逐年扩大的区域。中原研究部分析认为，一方面，受天河、海珠等周边区域房价不断攀高影响，番禺的低房价、新房源优势逐渐凸显；另一方面，2016年番禺商务规划发展给力，万博长隆商圈开始活跃，基建配套进一步完善，地铁七号线于12月28日正式开通，种种利好附加，越来越多的刚需改善购房客向番禺转移。

据中原研究部监测，2016年番禺成交活跃的板块主要有华南板块、祈福钟村板块以及洛溪南浦板块。

其中祈福钟村板块2016年11月的指数价格为15804元/㎡，较15年12月增长30%，上涨幅度最高；其次为华南板块，2016年11月指数价格为20845元/㎡，较15年12月增长25%；而洛溪南浦板块上涨幅度相对较低，2016年11月指数价格为16839元/㎡，较15年12月增长14%。

中原研究部发现，虽然洛溪南浦板块整体上涨幅度较低，但板块的珠江花园2016年12月的指数价格较15年12月增长高达31%，这主要是珠江花园的价格在板块内相对低洼，即使2016年底价格上涨至15570元/㎡，客户接受度仍较高。

天河区：珠江新城豪宅板块价格涨幅远超全市

2016年，天河区阳光家缘中介网签宗数为16673宗，环比上涨74%；中原成交均价为35629元/㎡，环比上涨16%；套均总价为354万/套，环比上涨17%。值得注意的是，2016年天河成交均价、套均总价均是全市最高。

位于广州中心区的天河，交通便利度高，房源相对较新，而且珠江新城板块豪宅聚集。据中原研究部监测，近年来，广州二手千万豪宅成交占比逐年走高，2016年更达峰值，全市共成交471套千万豪宅，环比大幅增长241%，而天河区则是绝对贡献主力。

2016年，天河总成交202套千万豪宅，占广州全市千万豪宅总量的43%，同比2015年大增12%，代表楼盘有中海花城湾、方圆月岛以及汇景新城等。其中，中海花城湾、方圆月岛2016年年底指数价格为66032元/㎡、64330元/㎡，分别较去年同期增长43%、56%。

2016年，珠江新城豪宅板块的指数价格一路走高，11月珠江新城板块的指数价格为56494元/㎡，较15年12月提升43%，涨幅远高于全市的26%。

海珠区：海珠西板块异军突起，成交活跃

2016年，海珠区阳光家缘中介网签宗数为13442宗，环比上涨74%；中原成交均价为27070元/㎡，环比上涨12%；套均总价为224万/套，环比上涨12%。

2015年，海珠区的楼市发展重点，集中在东部的琶洲一带，一方面借助大量的土地出让，成功引进了阿里巴巴、腾讯等知名企业，造成轰动市场影响；另一方面，保利天悦等高端大盘的热销，在整个广州一手市场，均表现亮眼。

2016年，受客观原因影响，东部今年表现平淡。但在广钢、广纸片区的崛起与带动下，今年海珠西部板块异军突起，二手成交极为活跃，环比去年大幅增长59%，板块成交占比由27%提升至31%。

据中原研究部监测，2016年海珠西板块成交活跃楼盘中，其中光大花园活跃度最高，2016年11月指数价格为38560元/㎡，较去年12月增长27%，而金碧湾的指数价格增幅最高，2016年11月指数价格为39496元/㎡，较去年12月大幅增长41%。

越秀区：缺少利好同样大势，去年成交量几翻倍

2016年，越秀区阳光家缘中介网签宗数为7801宗，环比上涨94%；中原成交均价为33798元/㎡，环比上涨17%；套均总价为290万/套，环比上涨26%。

2016年，广州大部分区域均有特色利好，例如天河、白云、海珠、荔湾的三旧改造及中心区稀缺地块出让，一度刷新区域地价，对市场造成重大影响；而番禺、黄埔则在地铁基建上齐齐发力，七号线和六号线二期年底通车；南沙今年正式成为广州唯一副中心；花都继续在空港经济区发力，增城从化撤市设区，唯独越秀表现相对寡淡。

中原研究部发现，越秀，作为广州最强的教育强区，即便没有其他外加利好，区域楼市也同样大势发展，2016年成交量几乎翻了一倍，而成交均价及套均总价环比涨幅接近荔湾，区域排名第二。

2016年，越秀区成交活跃楼盘主要集中在东风东板块，即越秀的学位房聚集地，如东风广场、锦城花园、嘉诚国际公寓、润粤大厦等都位于东风东板块。

据中原研究部监测，越秀区成交最为活跃的楼盘为东风广场，2016年11月指数价格为61263元/㎡，较去年12月大幅上涨43%，价格涨幅也全区最高。

荔湾区：广钢新城带动区域成交均价大涨

2016年，荔湾区阳光家缘中介网签宗数为6128宗，环比上涨67%；中原成交均价为26538元/㎡，环比上涨19%；套均总价为217万/套，环比上涨29%。值得说明的是，荔湾区的成交均价、套均总价涨幅全市最高，涨幅分别为19%、29%。

中原研究部分析认为，2016年荔湾成交均价、套均总价涨幅位居全市首位的原因主要有三方面：一是随着广钢新城价值逐渐被认可，今年广钢新城一手住宅楼盘热销，从而带动二手住宅房价的上涨；二是受今年荔湾高地价地块出让的刺激，无论一手价格或二手价格均跟随上涨；三是荔湾高价电梯楼成交占比增加的拉升，2016年电梯楼占比较2015年增加4个百分点。

虽然荔湾二手住宅成交均价及套均总价环比涨幅最高，但二手住宅成交量涨幅却全市最低。

导致这一结果的主要原因为，一是荔湾广钢新城一手楼盘如中海花湾壹号、葛洲坝保利曼城、金融街融穗华府以及金茂府等的热销，从而分流客户；二是荔湾房源相对较旧，而且以楼梯楼居多，热销的电梯楼房源选择相对较少，因此成交受影响；三是受荔湾房价上涨过高的影响，客户接受意愿较低，需求较少。

白云区：楼价极洼地，刚需客购房首选地

2016年，白云区阳光家缘中介网签宗数为11957宗，环比上涨78%；中原成交均价为18877元/㎡，环比上涨12%；套均总价为150万/套，环比上涨1%。

白云区为广州中心六区之一，交通方便，配套成熟，目前房价极为低洼。据中原研究部监测，2016年番禺区二手成交均价为18877元/㎡，套均总价仅150万/套，性价比甚至高过外围区的番禺。

中原研究部分析认为，2016年白云二手房成交均价低于外围区番禺的主要原因为：一方面是白云区楼梯楼占比相对较多，而且楼龄较大，因此拉低整体区域均价；另一方面是番禺以电梯楼居多，楼龄较小，而且近年来番禺地铁网络逐步完善，目前已有3条地铁线路通往番禺，加上万博长隆商圈的崛起带动，因此整体区域价格较白云高。

2016年，白云区二手住宅成交活跃盘有富力半岛花园、汇桥新城、岭南新世界以及云山诗意等，主要集中在同德围板块、新市板块、机场路板块以及白云大道北板块。

中原研究部发现，在成交活跃楼盘中，位于白云山脚下的云山诗意、云景花园、岭南新世界的指数价格大幅上涨，涨幅均超30%。2016年11月指数价格分别为30750元/㎡、31739元/㎡、29303元/㎡，分别较15年12月上涨45%、41%、34%。