上周上海楼市延续调整,成交量价进一步下跌。据上海中原地产数据显示:上周(4.4-4.10)新建商品住宅成交面积18.0万平方米,环比减少36.6%。双休日一改之前活跃交易势头,单日成交甚至只有3万平方米,相当于平时工作日水平。  

上海中原地产市场分析师卢文曦透露,成交已经跌破20万平方米这一正常流量的下限。从以往交易节奏来看,在刚需力量释放后中高端产品会拿过“接力棒”,但是短期来看,这种迹象并不明显。调控政策持续发酵,对市场影响逐步扩大,随着刚需成交势头减弱,成交还有下探空间。 

挂牌价下降议价空间升至10%-20%

来自上海链家数据显示,二手房跌价情况也有所增加,房东挂牌价有所下降,议价空间上升至10%-20%,房东与购房者之间形成短期的拉锯态势。  

上周成交主要是上海周边区域刚需为主,成交排名第一的是奉贤金汇板块的“天和锦园”,也是唯一成交超过100套的项目,主推77-94平方米公寓,成交均价为1.9万元/平方米。  

前期交易活跃的奉贤、金山等远郊区成交动力开始衰减,金山成交量跌破2万平方米,比此前减少约一半;嘉定成交也有缩水,但仍以2.8万平方米的水平排名全市第一。从成交排名前十的项目来看,前三的项目均价都不到2万元/平方米,也是近半年以来罕见情形。成交均价最高的项目也只有4.1万元/平方米。  

上周成交均价为28533元/平方米,环比下跌13.3%。这一价格也是自去年9月以来首次跌破3万元/平方米水平。主要是上周成交单价低于2.5万元/平方米的刚需成交占比为53.3%,比前周提升7.9%,降低了整体水平。  

放量过后,上周供应出现回调,为10.8万平方米,环比减少75.0%。从供应结构来看,仍以刚需为主,但是一些中高端项目有尝试性推盘。比如浦东花木板块的“千秋别墅”,推出8套房源,网上最低报价为11.7万元/平方米。  

豪宅市场(总价在2000万以上或者单价8万元/平方米)方面,则在今年3月到达顶峰,楼市均价逼近3.5万/平方米,总价不断刷新纪录,豪宅市场成交“量价齐升”。一手、二手总成交量达14.79万平方米,单月累计成交919套,创下历史新高。  

预测：沪楼市四月下旬将下探

上海链家数据显示:新政前,单价8万以上住宅成交量及带看量显著上升,形成明显的“末班车”效应;新政后,由于未设置缓冲期,门店带看量从先前的平均一周五组降低到一周三组,来电量亦同步下降,成交量回归到2016年年前水平。  

上海中原资源中心市场研究中心资深经理龚敏认为,4月一、二手房交易量仍会继续下滑,因房东和客户之间存在较大的心理价差,二手房依然处于胶着状态;新房市场则取决于房企心态。  

3月以来至今(4月10日)的新建住宅(不包括配套动迁房)批准预售面积110.6万平方米,比去年同期增长59.61%,由此可见后市供应具有一定基础,不过预计房企的销售策略是在5月陆续推盘,一方面是受政策影响,买方出现短期观望不可避免,就算加大推盘力度也无力销售;另一方面短期的断供有助于积蓄客户以便后市发力,所以4月中下旬无论一手还是二手房走势会是继续下探格局。  

正如卢文曦所指,近期中高端产品供应减少,单价10万元/平方米以上的豪宅更是少之甚少。短期来看,这些产品在尝试性推盘,观察高端客户对新政的承受力。不过近期新房价格并没有松动迹象,加上买家入市意愿逐步走低,市场接受度不容乐观。  

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