深圳适龄购房人群占比达五成，远超北上广！深圳市规土委近日透露，深圳将新增保障房房源，包括成片整治城中村、长期租赁、依法没收或征收未报批建筑，或适当改造空置厂房商业用房。深圳市住建局正代拟深圳关于优化人才安居工程的若干措施，符合条件的可定为人才安居保障对象，突破户籍限制。

●背景

房价高企，企业难做，人才难留

6月份，深圳光明和龙华产生的两块“地王”刷新人们对房价的认知。其中深圳市凯丰实业有限公司(龙光地产)以140.6亿摘得光明商住地使用权，地面单价达27623元/平米，成为深圳总价“地王”。中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿的高价拿下深圳龙华上塘商住地，地面单价高达56781元/平方米。

深圳中原领先指数显示，5月份深圳全市二手房均价为55333元/㎡。其中南山区排第一，价格为72369元/㎡；福田、宝安紧随其后，价格分别为66536元/㎡、56506元/㎡。

新的调控政策下，深圳二手房市场仍处于低迷期，但随着“地王”的出现，业内人士认为，在全国去库存的背景下，“地王”现象也会引发一线城市的房价快速上涨，深圳整体市场信心也有可能出现大幅转向。

今年“两会”期间，深圳市人大代表谢作正就提出《关于加大力度遏制房价过快上涨的建议》。“以目前深圳房价，一般家庭只能望房兴叹，购房者中，则不乏一些之前办厂的企业主，表示企业难做，盈利困难，而投资住宅能在短期内实现财富大幅增值，因此出现‘卖厂买房’现象。”

谢作正提到，有大量做实业的企业家叹言，深圳的高房价不仅加重了生产经营成本，优秀的员工也由于住房成本高而难留。

谢作正建议，深圳要加大有效住房土地供应力度，特别是普通住宅用地的供应，优化供地结构，有针对性地推进普通商品住房的投资和建设，特别是中小套型住房建设，加快建立健全房地产市场调控的长效机制，特别是土地供给侧的政策体系，提高有效土地整备供给的能力。同时严厉打击开发商囤积土地，释放住房土地储备，努力满足居民合理的自住性住房需求。

●举措

未来五年筹集至少1万套人才公寓

目前，深圳执行的购房政策中，非户籍纳税或社保缴纳年限1年改3年、实行差别化信贷政策(贷款首付比例3成改4成)等。深圳市规土委表示，“十三五”时期，根据东进战略，加大原特区外住房供应的力度，着重在地铁轨道沿线和原特区外部分区域安排建设商品住房和保障性住房，通过推进供给侧调控，提高住房供应效率，满足市场需求。配合市有关部门完成“十三五”期间全市筹集建设保障房40万套、供应35万套的任务。未来五年市区两级筹集不少于1万套人才公寓房，提供给海外人才、在站博士后和短期来深工作的高层次人才租住，符合条件的给予租金补贴。

深圳市规土委透露，目前，市住建局正在代拟深圳关于优化人才安居工程的若干措施，提出了优化人才安居的顶层设计，建立分层次、多渠道、广覆盖、统一管理的人才认定及保障体系，符合条件的可以定为人才安居保障对象，突破了户籍限制，目标就是让人才引得进、留得住，汇聚成经济社会发展的巨大动能。

深圳市住建局还透露，将研究出台加强人才安居保障的工作意见，建立“租售结合、租补并举，先租后售、以租为主”的具有深圳特色的分层次、多渠道的人才住房保障体系，实行人才群体与社会群体分类轮候、单独供应，人才住房占新增筹集建设保障性住房的总量不低于70%。

“多种形式扩大人才住房房源。探索运用政府和社会资本合作方式，建立新型人才住房投资建设和运营管理模式。鼓励市属国企划拨用地和重点科技企业受让用地配建人才住房。鼓励各区和有条件的用人单位通过多种形式筹集人才住房。支持股份合作公司集体用地与政府、发展商合作建设人才住房。”市住建局介绍，深圳将建设一批90-140平方米左右的人才住房，对高层次人才实行定向配租或定向配售。

另外，深圳将推广建设青年人才驿站。强化人性化、实用性设计，在地铁沿线、地铁车辆段上盖物业中加大20平方米左右小户型人才公寓的建设规模，对新毕业大学生等人才群体实行定向配租，确保新毕业大学生的就业和生活方便。

●焦点

成片区整治城中村，变为保障房

“深圳即将发布去库存行动计划，计划中重点突出加快供给侧结构性改革，并对改善居民居住条件提出了鼓励棚户区改造、货币化安置等优惠政策。”市规土委表示。

市住建局介绍，将借鉴福田“水围村模式”，成片区整治城中村。将城中村整治为安全有保障、配套较完善、居住有特色的保障房。长期租赁、依法没收或征收未报批建筑，或适当改造空置厂房商业用房作为新增保障房房源。通过收购商品房或烂尾房地产项目、“军产房”项目等进行改造后纳入保障房房源。

据有关数据统计，深圳二线插花地建设用地约为15 .69平方公里，建筑总量863万平方米，其中居住建筑为536 .4万平方米，大都为城中村及其违建，有城市公共安全隐患。市住建局介绍，深圳正在以罗湖“二线插花地”做棚改试点，采用政府主导的棚户区改造方式进行安全治理。

专家观点

中原地产代理(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄：

城中村变保障房 难题是拆迁

城中村变保障房，可看出政府希望加大供应、调整供需结构来解决深圳高房价问题。如果政府能够提供足够的保障房或将保障房供应量增大的话，就能解决一部分比较草根或经济实力比较一般的购房者的难题，刚需购房者不用再一窝蜂挤向商品房市场，需求结构调整一定程度上可以阻止房价持续向上涨。这也是保持深圳竞争力的有效措施。如果能发挥作用，那更多的人才将会涌进深圳，整个城市的竞争力也将得到提升。

真要将城中村、空置厂房、商业用房、收购商品房或烂尾房地产项目、“军产房”项目拿来改造成保障性住房，最大的难题应该是拆迁。这几年，深圳一些城市更新的项目在拆迁上面一直依靠市场机制来解决，效果不是很好。如果政府没有更好的办法，还是会遇到一定的障碍和难题。

美联物业全国研究中心总监何倩茹：

改造成保障房关键在“量”

改造成保障性住房是好事，但归根结底还是要讲到量的问题。深圳的需求量实在太大了，若是改造量不足肯定不能改变供求关系。深圳“计划在‘十三五’期间，新增供应保障性住房35万套”，但这35万套究竟有多少套能入市，什么时候推到市场？

事实上，深圳的住宅供应实在太少了，如果在商业住宅上再切割一部分去供应保障性住房，反过来也会减少商品房的供应，反推房价上涨。若真的想通过保障房去平抑房价与房租，必须另外开辟一些途径增加保障性住房供应量。

将城中村整治为保障房等措施，执行中预计会产生难题。比如，烂尾项目这种产权不清晰的建筑，改造过程相对复杂很多。

分析

深圳市规土委分析房价上涨“推手”：

深圳适龄购房人群占五成 远超北上广

针对房价上涨，深圳市规土委分析认为有几大原因。

一是热点区域房价带动全市房价上涨。前海、蛇口自贸区因未来发展前景良好，宝安中心区受前海辐射，龙华因未来城市副中心的规划等，加上交通规划便利，导致这些区域置业意愿较强，房价上涨较快，带动全市房价上涨。

二是，“股市在去年二季度达到阶段顶部，股市财富效应增强了部分购房者投资消费能力，推动整体房价快速上升。”市规土委认为，去年下半年，股市震荡下行、汇率波动大、实体经济不太景气，鉴于宏观政策对于楼市大力扶持，许多高净值人群和企业主纷纷将资金配置到一线城市房地产上。

三是首付贷风潮，助长房价上涨。近年来，随着互联网金融的发展，出现了诸如P2P等众筹买房，中小金融机构、房产电商也通过互联网推出首付贷产品。此外，深圳中小银行纷纷推出消费贷、信用贷、小额贷，除少量汽车贷，绝大部分流入楼市并被直接用于支付购房首付，且监管难度加大。通过首付贷款，实际上实现了低首付甚至零首付，加大了购房杠杆，助推各种需求入市，推高房价，加剧了金融风险。

调研显示，2014年以来深圳中小银行的消费贷和信用贷款增长较快。以农商行为例，2014年消费贷余额增长52.4%，2015年末则增长了80.2%。交通银行的消费贷款2015年增长了90%，信用贷款增长4.8倍。

同时，购房需求较大、住房供应紧张是中长期上涨主因。市规土委介绍，截至2014年末，深圳常住人口1078万，实际人口近2000万，户籍人口仅332.21万，非户籍人口占比高达83%，而其住房自有率仅10%，非户籍人口潜在购房需求很强烈。在人口结构方面，深圳红利人口(15- 64岁)占比达到88.4%，适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%，适龄购房人群远比北京(35.2%)、上海(29.6%)和广州(39.9%)要高。

另外，深圳存在住房供求长期紧张的预期，各类需求加快入市，推动房价上涨。从“十一五”、“十二五”土地供应情况来看，新增居住用地用于保障房建设的比例从24 .1%已增加到目前60%左右，进一步加剧了商品住房市场供地紧张的局面。此外，2015年以来，深圳新建商品住房库存消化周期从2015年初的13.8个月下降到今年3月末的6.5个月，接近警戒线，也推动后期房价上涨的预期。

市规土委还提到，尽管今年深圳调控政策将非户籍缴纳社保或纳税的门槛提高至3年，但在北上广深四个一线城市中仍相对宽松。截至2013年，全市住房总量约5.2亿平方米(1035万套间)，商品住房与保障性住房合约1.7亿平方米(162万套)，约占15.7%。与很多城市住房自有率高、大量“房改房”可上市，发挥存量住房“稳定器”和“蓄水池”的作用不同，深圳未确定产权的原农村私房(俗称为“小产权房”)和企业集体宿舍占存量住房的79%，这些住房基本不能合法上市流转，制约深圳二手住房的供应规模，也无法发挥存量住房“稳定器”和“蓄水池”的作用。

【记者】张小玲 陈博

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