“至今搞不明白到底是谁要买我的房子，中介团伙的‘车轮战’搞得我们家人心惶惶，只想撤销这份不靠谱的合同。”从去年11月14日凌晨两、三点迷迷糊糊签下了一份《二手房买卖及居间服务合同》开始，吴女士简单的卖房心愿就被打破了，变成了一场与职业炒房客的漫长拉锯战，至今几方仍在僵持中。
2024年3月15日，自称已经好久没有睡过安稳觉的吴女士向南方+记者坦言，她原本只想卖掉旧房、换套新房，却不曾想被职业炒房客盯上，从花言巧语的诱惑，到刻意拖延至凌晨两、三点的签约，这一切似乎总能被一些“合情合理、天衣无缝”的借口牵引着向前走，直至她精疲力尽、意识蒙眬，她一步步掉进围猎者精心编织的一个骗局当中。
凌晨3点签订的合同
所有麻烦的起因，都可以归结于吴女士心目中那个美好的愿望。
随着两个孩子渐渐长大，一家人居住的空间也逐渐变得局促。从两年前开始，吴女士就和丈夫商量，打算将现有的住房卖掉，换一套更大一点的。
吴女士待出售的房屋位于深圳市宝安区中南花园 南方+ 柴亚娟 拍摄
去年年初，一波难得的小阳春行情让吴女士看到了机会。她和家人将位于深圳市宝安区的住房同时委托给链家、乐有家、中原地产三家中介进行售卖，“想着尽可能有个合适的价格卖出去，好换新房子。”
放盘后，马上就有中介三天两头带着陌生的买家来看房。“看房子的人不少，但始终在价格上谈不拢，房子拖到了年底都还没能成交。”吴女士说，楼市的持续调整让她和家人越发感到焦虑。直到去年11月上旬，中原地产的一名中介刘某军告知吴女士，有买家愿意出650万元买下她的房子，就等着约见面签合同。由于价格符合家人的心理预期，吴女士当即就同意了。
2023年11月13日晚上7点多，在刘某军的安排下，吴女士应约来到中原地产兰乔圣菲豪宅分行的门店，与买家韩某见了面。“记得我是准时到达的，等了一个多小时，对方才来，”对于韩某的迟到，吴女士以为只是意外，并没有放在心上，殊不知这只是对方“缓兵之计”的第一步。
吴女士与韩某签订合同的地方，中原地产兰乔圣菲豪宅分行的门店 南方+ 柴亚娟 拍摄
在韩某露面之前，中介刘某军便给吴女士打起了“预防针”，说韩某觉得650万元价格太高了，想再协商一下。韩某临时变卦的行为，虽然让吴女士心有不满，但考虑到毕竟房屋买卖是件大事，对方犹豫也属于情理之中，她还是同意了中介的劝说，继续跟韩某协商。
但接下来的“洽谈方式”却让吴女士觉得非常奇怪。中介并没有安排她与迟到一个多小时的韩某坐在同一个房间对谈，而是各自坐在单独的两个房间，由中介负责在其中传话和交换意见。
“一名自称是门店经理的中介喻某华负责跟我沟通，他一直在聊他表姐有好多套房，怎么离婚、怎么买卖房屋，买房、卖房都是委托他来办理的。”吴女士事后回忆时才意识到，“他就是在给我洗脑，向我灌输‘房屋买卖委托他人代办是很常见的事情’这一观点。”
中介喻某华的中介资质 南方+ 柴亚娟 拍摄
从晚上8点一直等到凌晨2点多，中介才过来告诉吴女士，买家韩某终于同意按照原来说好的650万元价格交易了。兜兜转转的剧情，虽然让吴女士无所适从，但她更希望的是快点见识一下买家的“庐山真面目”。殊不知，买家依然隐藏得很深。
“在此之前，我从没有见过韩某。”吴女士认真回想起来，她甚至不清楚韩某是否看过自己的房子，因为中介有她房子密码锁的密码，可以直接带买家去看房，因此签合同当天是她第一次见到买家。
“当时凌晨两、三点了，整个人都很疲劳了，困得迷迷糊糊的，再加上中介轮番劝说，脑子都不清醒了，只想快点把合同签了。”吴女士回忆签合同的时候，根本没有跟买家说几句话，就完全按照中介说的操作，“就听他们指挥，该在那里签就签嘛。”
吴女士与韩某签订的《二手房买卖及居间服务合同》 南方+ 柴亚娟 拍摄
吴女士没有想到，买家韩某当时在合同签下的并不是自己的大名，而是另一位“韩某玉”的名字，由于两个人都姓韩，吴女士并没有怀疑。
买家另有其人
签完《二手房买卖及居间服务合同》后，中介要求吴女士提供房产证及身份证复印件，吴女士没有多想就把证件交给中介去复印。
然而，当她提出要求——查验买家身份证原件，并且也要留存一份买家的身份证复印件时，中介给过来的却只是另一名90后小伙子的身份证复印件，“身份证复印件是写着韩某玉，跟合同上签的买家名字一致，但是，看身份证复印件的相片，根本不是跟我当面签合同的中年男人。”
吴女士马上对此提出疑问，中介当即解释：韩某玉是韩某的侄子，因为韩某没有购房资格，就由韩某玉代为购买，只要签订《买方主体变更确认书》就可以了。
吴女士在中介指挥下签订的《买方主体变更确认书》 南方+ 柴亚娟 拍摄
这时候，或许是此前中介喻某华给吴女士多番“洗脑”的内容起了一定效果，也或许是喻某华继续给出的解释让吴女士放松了警惕：“我表姐以前卖房子都是我代签的，这都没关系的，都是很正常的操作，没问题的。” 于是，吴女士没有进一步细究买家身份变更的原因，唯有按照中介的指示与韩某一同签订了《买方主体变更确认书》。
记者咨询广东合邦律师事务所合伙人律师杨登基后获悉，在房屋买卖过程中，确实存在因为因贷款政策或限购政策等原因，买方要求将房产过至其他人名下的情况，发生这种情况时，是需要买方、卖方及买方指定过户的第三方，三方共同签署主体变更确认书的。但是，如果有任何一方未签订，都将发生严重的法律后果。
当时，在所谓的买方韩某玉及买方指定过户的第三方都没有到场签字的情况下，吴女士没有引起应有的警惕，更没有留意《买方主体变更确认书》上的猫腻。
记者发现，在《买方主体变更确认书》上本该“买方确认”签字的地方，韩某代签了韩某玉的名字，“买房代理人”签字的地方，韩某签了自己的名字，而“新买方确认”及“代理人”的地方都是空白，没有签字，这也为后续韩某等人的转售行为埋下了伏笔。
“当时我就想，既然是第三方代持，是不是应该有委托书之类的，而且韩某的身份证复印件也应该给我一份吧。”吴女士仅剩的这点提防意识也被中介给糊弄了过去，中介表示有委托书，但是在另外一个门店没有带过来；韩某则说自己的身份证忘记带了。
“中介还跟我说，有代持人的身份证复印件就可以了，韩某的有没有，都无关紧要的。”吴女士对这方面的内容本就了解不充分，再加上中介刘某军说他和买家韩某是多年的朋友，而且中原地产也是家大公司，“让我放心。”
吴女士半信半疑，“但是，这些由不同身份组成，实际是一个团伙的人，像‘车轮战’一样围着我们不停地催，说凌晨2点了，谈成了就行了，大家签完就各自回家吧，都那么累了。”吴女士也确实疲惫了，没有继续深究。
随后，双方约定收取定金33万元，韩某当场给了吴女士3万元现金，1万元押在中介处，并表示剩余另外的29万元资金将通过线上转账支付给吴女士。
2023年11月14日上午，吴女士配合去不动产登记中心进行房屋查档，“期间，中介还告诉我，房屋卖了要先保密，以防其他中介搞破坏。”
根据职业规范，中介从提供经纪服务开始，就应该全面核实买家的购房资格及征信查询。然而，吴女士告诉记者，从分开洽谈、到两次签约，中原地产的中介似乎在流程上都设计得非常严格，甚至没有给卖方留下一点透气思考的机会，但唯独对成交至关重要的买方购房资格审查上，中介却漏掉了，而且当韩某在合同上签上韩某玉的名字时，不管是中介，还是作为买家的韩某，都没有告诉她没有购房资格的问题，直到交换身份证复印件那一刻、才在吴女士的质疑下坦承真相。
2023年11月14日下午，吴女士收到了来自邱明的一笔20万元转账，未注明用途 南方+ 柴亚娟 拍摄
“我们后来想明白了，不是中介没履行好居间服务职责，而根本就是他们一起串谋、故意做局来骗我们的。”吴女士说，更让她想不到的是，2023年11月14日下午3点32分，其手机短信提示收到了来自邱明的一笔20万元转账。
“我根本不知道这个邱明是谁，也没有备注资金用途。”吴女士越来越觉得不可思议，就联系了中介，中介刘某军的解释是：这就是定金。
多了一个不认识的“第四方”来付定金，本就让吴女士感到恍惚，接下来发生的事情更是出乎吴女士的预料。当天下午更晚的时候，突然有很多中介打电话或者微信联系她，“说我的房子在中介平台大力推广，挂牌680万元，标注了特价出售。”
各大中介在大力推广吴女士以为已经售卖了的房屋 南方+ 柴亚娟 拍摄
吴女士吓了一跳，马上打电话问中介刘某军，对方仍然推脱说：“这不关我们的事。就是其他中介在搞破坏，故意破坏我们的交易，你不用管他们。”
陷入职业炒房客骗局
咨询房屋买卖的电话接连不断，不清楚来源、不注明用途的资金，再加上前一天半夜签订的“买房主体变更书”……一系列的事情让吴女士警铃大作。
咨询房屋买卖的电话接连不断 南方+ 柴亚娟 拍摄
11月14日当晚，吴女士仔细检查之前签订的二手房买卖合同，发现上面根本就没有注明定金由邱明打款，打款记录上也没有备注打款来源，“我就开始蒙了，定金怎么会连备注都没有，这么大一笔款什么都不备注就打过来，这是不符合常理的呀。”
随即，吴女士意识到自己可能遭遇了骗局，“《买方主体变更确认书》上‘新买房确认’那里是空白的，那就是有问题的，他们要把我的房子再卖出去，那么多中介打我电话就是他们在找新买家高价转手。”
一夜未眠之后，2023年11月15日上午，吴女士找到中介当面质问，“到底是谁要买我的房子？”
几轮沟通下来，作为中原地产招商果岭分行的门店经理，中介喻某华在一段现场对话录音中承认了韩某的炒房客身份，“韩某现在手上有些钱，但他自己没有名额，因为他已经买了这么多套了，所以用他侄子韩某玉的身份购买。”
记者查询到的韩某玉的身份信息 南方+ 柴亚娟 拍摄
然而，记者调查发现，韩某所谓的侄子韩某玉，其实是中山市房道房产经纪有限公司的法定代表人，本身也从事房产中介服务，同样没有深圳的购房资格。
而对于吴女士要求中介提供韩某玉授权韩某的委托书，中介也是“打起了太极”。先是承认“当时他没有提供委托书，主要是小刘（另一位中介刘某军）跟他特别熟了，这个确实是我们工作上的一点失误。”接着就是拖延“这个不在这个门店，我是在另外一个地方办公，那天是因为离这里近，也是方便你们，所以来这里。”
沟通并没有效果，中介仍然在以各种理由来反复劝说吴女士，“您现在也应该相信我们，我们帮你卖房这是一件好事，虽然您不理解，所以造成了一些误会，但是我相信误会会解决，这是一件愉快的事情。”
中介不正面解决问题的态度让吴女士越发难安，与中介沟通无果后，吴女士当机立断来到宝安区新乐派出所报警。“警方对事情来龙去脉了解后，认为我可能碰到了‘ABC合同’诈骗。”
吴女士到宝安区新乐派出所报警的记录 南方+ 柴亚娟 拍摄
所谓“ABC合同”，A是指业主，B指不为取得房屋产权而是为了控制房源并找到出价更高买家的中间方，C指最终获取产权的买家。通常会有职业炒房客以买方B的身份出现，以一定价格向业主A“购买”或承诺“包销”其房产，通常通过利诱或骗取的方式与业主方签订单边买卖合同或单边空白买卖合同或出售独家委托协议或公证委托书等，B方仅需支付A方少量定金，就可以锁定一套房子，使A方不能再出售房屋。等到B找到真正的买方C后，通过“交易主体变更”等形式，将未过户至自己名下的房产再加价卖给C，赚取差价。
“当天下午，警方就联系中介让他们带着买家一起到派出所，最后只有中介到场，并和警方辩驳说是合同纠纷，不是骗局。”吴女士讲述，“更让人无语的是，上午我正在和警方做笔录时，还又收到邱明转账9万元，还是没有备注用途。他们就是一心想坐实跟我签的合同。”
2023年11月15日上午，吴女士再次收到邱明转账9万元，同样未注明用途 南方+ 柴亚娟 拍摄
到这时，吴女士一心只想撤销与韩某房屋买卖合同，“我更怕他们又把我的房子卖出去了，晚上就去把房子的密码锁拆除换掉了。”
难以撤销的合同
2023年11月17日，吴女士在咨询律师后给中介发了一份《撤销合同告知书》，并让中介代为转发给买方。而中介回了一张韩某玉委托韩某代理房屋买卖的微信对话截图，该截图只是微信对话，无签字无手印，并告知吴女士，买方不同意撤销合同的要求，坚持要求吴女士履行合同。
2023年11月17日吴女士在咨询律师后给中介发的第一份《撤销合同告知书》 南方+ 柴亚娟 拍摄
通过中介发送的所谓委托书截图，吴女士第一次完整获取了韩某的身份证号和姓名信息，之前合同上写的韩某的名字以及身份证号字迹潦草，无法完整辨认。在上网查询到关于韩某的身份信息，更让吴女士感到后背发冷，她发现韩某有多处涉案和其他可疑信息。“至此，我们觉察到整个卖房过程不仅仅是遇到了职业炒房的，而且很可能遇到了职业诈骗团伙。”
记者调查发现，在2023年1月，北京市海淀区人民法院就曾发布执行悬赏公告，利用社会力量查找被执行人韩某的下落及其财产，执行依据是韩某在2021年就被判定执行标的额433875元本金、利息和案件受理费3875元。此外，韩某还涉及多项法律诉讼案件。
后来吴女士又多次约买方到派出所沟通，但是买方只让中介出面沟通，而且拒绝撤销合同。一开始，吴女士还对中介抱有一丝期待，希望他们能劝说买方撤销合同，“后来发现中介完全站在他们那一边的。”
中介刘某军与吴女士的微信聊天截图，他认为吴女士是单方面解约行为，是无效的，并催促吴女士去做资金监管 南方+ 柴亚娟 拍摄
中介刘某军在回复吴女士的微信中强调，“你这是单方面解约行为，是无效的，买方不同意解约，合同就是生效的，”并且多次催促吴女士去做资金监管。中介还给吴女士寄了《履约催告函》，认为吴女士未按合同约定履行义务，属于单方面违约，要求吴女士必须履行合同相关义务，配合买方办理购房款资金监管手续，否则将承担相关法律后果。
中介给吴女士寄送的《履约催告函》 南方+ 柴亚娟 拍摄
于是，吴女士到深圳市房地产中介协会进行投诉，中介协会认定经纪方服务过程中存在不规范之处，后续将报协会自律专业委员会审议处理，并建议吴女士涉及房产交易纠纷循法律途径解决。
深圳市房地产中介协会受理吴女士投诉后的处理公示 南方+ 柴亚娟 拍摄
后来，深圳市宝安区住建局受理了吴女士的投诉后，住建局工作人员曾约吴女士、中介、买方及买方代理人共同在住建局会面，但是买方坚持让吴女士履行合同，否则就要赔偿高额违约金，房款的20%或者定金的两倍。“他们甚至扬言吃定我的违约金了。”对于韩某等人的嚣张态度，吴女士愤慨不已，听从住建局工作人员的建议走法律途径来解决问题。
深圳市宝安区住房和建设局对于吴女士投诉情况的协调处理建议 南方+ 柴亚娟 拍摄
记者采访了深圳市宝安区住建局协助调解此案的工作人员，工作人员表示：“该起案件目前只能判断是‘ABC单’，把简单的双方买卖关系变成了三方关系甚至更复杂化，但是并不能直接判定买方存在诈骗行为。只能说既然买卖双方有误会，那我们就协调双方取消合同，但是买方坚持履约，并主张卖方违约，要求卖方支付高额违约金，买方存在恶意收取违约金的嫌疑。”
该工作人员进一步补充，“‘ABC单’的操作一般都很隐蔽，特别是在中介的参与下，很多合同、协议、流程都是合法合规的，很难判定案件是否存在诈骗行为，至于中介又扮演着什么样的角色，也有待进一步审查。”
此前，房地产市场火热的时候，深圳市的“ABC单”很多，因为2至3个月就能找到新买家完成一单，所以每到年底时会涌现出很多职业炒房客跟业主签所谓的购房合同，年后小阳春出手转卖，通过差价大赚一笔。这种行为让真正需要买房的人变得更加困难，严重扰乱市场秩序。一旦行情遇冷，B方找不到新买家C方，业主A也面临拿不到售房款的风险。
如果黑中介跟炒房客串通一气，蒙骗卖家，卖家不知道里面的猫腻，以为自己的房子已经售出，开启“卖一买一”换新房的节奏，卖家换新房后还面临资金不足的境况，要么违约无法付新房的房款，要么通过民间高利息去凑钱付房款。
即使卖家如吴女士一般及时发现了骗局，选择撤销合同，由于职业炒房客有专业的团队通过签署各种合同条款尽可能保护自身的利益，卖家也常常先背上了“违约责任”。这些炒房客团伙甚至会先将卖家告上法庭，申请“财产保全”，冻结卖家的房产，使卖家无法售房。
吴女士让中介转发给买方韩某的合同撤销通知函 南方+ 柴亚娟 拍摄
为了防范以后可能存在的风险，吴女士在收到买家的授权委托书（非面签，也未经过公证）之前就向中介发出《合同撤销通知书》后，并向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求法院确认合同撤销有效。至于邱明的打款，吴女士希望在法院裁决后，按照法院判决处理。
目前法院已受理该案件，但是尚未开庭。吴女士与韩某等人仍处于僵持状态。
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【采写】南方+记者 柴亚娟
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