“换了两个人来签约，都以各种理由拖延首付。扯皮了五个月后来，我才发现俩买家原来是中介扮演的，连参与交易的贷款中介、谈判帮手、法律顾问，都似乎在一起联合做局在坑人。”一个星期前，陈先生通过南方+的“专+帮你忙”平台向南方日报记者讲述了他去年以来遭遇的一次荒唐离奇的卖房经历。更让人感到气愤的是，在经历年初这一轮房子涨价后，这伙人还恶人先告状，说卖方没有诚信。3月18日，陈先生表示，接到天河法院传票，他已正式委托律师提起反诉。

事实上，陈先生踏进的是一个有中介、律师和理财专家提前策划和精心设计的交易连环套。在房价剧烈波动的时期，炒房组织通过类似的连环套控制卖家和房源，以“无购房资格”“等待贷款审批”为借口，在不需要给首付款的情况下，诱导卖家与第三方（实为同伙）网签，从而达到低成本赚取高差价的目的。

广州美林海岸。冯善书摄

南方日报记者调查发现，被陈先生投诉为“联合做局”的这批人，实为一家号称“全国第一家老板买房社群”、名叫“二元汇”的培训组织的导师或学员。有业内人士向记者报料，近期，广州保利心语、中海花城湾、美林海岸、美林湖畔、泓景花园的二手房放盘价出现超市场预期的急涨，或多或少与类似的组织在背后“运作”有关。

中介扮成买家被识破

3月18日，由北向南穿过广州珠江和琶洲大桥的科韵路，像往常一样车水马龙。陈先生所在的楼盘美林海岸，位于珠江北岸的的科韵路西侧。由于区位刚好在珠江新城CBD和金融城（第二CBD）之间，近几年楼价一路看涨。

8个月前，广州楼市受疫情影响，交易仍属平稳。陈先生和家人商量把美林海岸的一套91平方米的的江景房卖掉，换回现金准备买一套大点的房自住。

美林海岸正对着琶洲大桥附近的珠江。图片来源网络交易平台。

2020年7月13日，房六六美林店的房产经纪人梁某某，带着一名买家卢锐来看房，并表现出强烈购买愿望。当晚，双方便签订合同，卢锐很爽快地向陈先生支付了5万定金。

“但很奇怪的是，此后对方以各种理由拖延支付首付款。”陈先生诉称，一直拖到2020年10月30日才提出，因自己没有购房名额，希望网签名字改为第三人谢某某。“因为我们急于腾挪资金买新房，所以当天心一软就答应了。谁知道网签后，谢某某也像卢锐一样，以各种理由拖延。”

网签合同约定2020年11月15日前给首付贷款。但是，谢某某以“贷款出现意外”为由，一直拖到当年12月，仍未支付首付款。“这时我家里人就非常警觉，因为在网签时，合同价格被对方从原来的532万元改成了570万元，中间有38万元的差价。”陈先生说，他和家人立刻怀疑这是不是中介扮成买家来炒房。

果然，到房地产网络平易平台一查，卢锐被证实是进驻贝壳网的一家中介——糯家的一名房产经纪人。与此同时，他还查到了卢锐受处罚的一些信息。

卢锐在贝壳上的介绍。陈先生投诉后，贝壳网进行了下架。

“更让我冒冷汗的是，经过后续顺藤摸瓜式的深入调查，我们查到中间协助我们交易的贷款中介郑铃钢、理财顾问刘桂秀，居然也是中介身份。”

陪同卢锐等人来谈判的朋友，原来是二元汇联合创始人、授课导师。图片来源二元汇宣传平台。

自称贷款中介的郑铃钢也是二元汇的授课导师。图片来源二元汇宣传平台。

以贷款中介身份进来的郑铃钢在网上的自我介绍。

由于当初为了配合交易，陈先生家人临时举债200万元还清贷款、涂销抵押，家庭经济压力已经非常大。加上对方迟迟未履行首付责任，陈先生说他不得不痛下决心，在2020年12月16日，向买方发出了“合同解除函”。

房价翻倍让矛盾更胶着

不过，对于陈先生的投诉，谢某某一方似乎并不同意。

2020年12月25日，在收到合同解除函后，谢某某马上委托律师向陈先生发函告知，根据卢锐此前与卖方签订的《不动产买卖合同》，“买受人可指定第三人名字网签过户”，卢锐已支付过5万定金，网签后谢某某也向银行提出了按揭贷款申请。在2020年11月25日陈先生告知已取得涂销抵押资料、银行当年12月18日已出具同贷书的情况下，谢某某通知陈先生到12月23日到房管局办理转移登记手续，陈先生并未依约到场办理。而且经过他们调查，房屋并未办理注销抵押登记手续。

据买方称，2020年12月23日卢锐、谢某某等人到房管局办理转移登记手续，陈先生并未依约到场办理。

因此，律师认为，当初签订的合同合法有效，双方应该继续依约履行，未注销抵押登记的房屋仍存在权利瑕疵，陈先生应该按约定期限尽快办理，以便过户。广东广岭律师事务所律师麦丽妍在其发出的这份律师函中表示，其委托人卢锐和谢某某要求陈先生，必须在注销抵押登记7日内配合办理不动产权属转移登记手续，委托人在过户当天支付首期款。否则，委托人将采取进一步法律行为，追究陈先生的违约责任。

广岭律师事务所负责人也是二元汇授课讲师。图片来源于二元汇宣传平台。

“这明显是颠覆事实的说法。”陈先生说。2020年12月30日，他也发出一份律师函反驳对方称：陈先生与卢锐是去年7月13日签的买卖合同，卢锐后来以没有购房资格为由要求变更买方主体，陈先生才与谢某某在当年10月30日进行网签，双方约定2020年11月15日支付171万元首期房款。谢某某未按期支付，在陈先生多次催促的情况仍拒绝支付。正是在谢某某严重违约的情况下，才向其发函要求解除合同关系的。根据合约，逾期超过15天未支付，陈先生作为卖方就有权解除合同。

陈律师函2

事实上，陈先生告诉记者，在发函要求解除合同前的2020年12月23日，双方有过一次“很不顺利”的当面协调。从他拍摄的现场视频可以看到，卢锐、谢某某和经纪人均在场，与买方一起参与谈判的刘桂秀更是对卖方大加指责。“刘还挥手打掉了我家人的手机。”陈先生说，为此他们事后还向公安局报了警。正是在协调不成的情况下，他们才决定解除合同的。

不过，由于网签是双方共同在场提出的申请，事后卖方要单方请求房管局撤销网签合同并不容易。依照合同规定和有关管理规定，必须先申请民事仲裁，有任何一方不服裁定还得打官司，有了最终的法律裁定，房管局才会依法进行撤签。

近日，陈先生突然收到天河法院通知，说卢锐和谢某某已经在该院起诉，要求陈先生依约办理注销抵押和过户，为配合办案，起诉方愿意一次性支付合同约定的所有房款。

起诉状2

因为卖房，陈先生与前后两任买家“反复纠缠”了8个月多月。

在卖方意料之外但似乎在买方意料之中的是，这短短的8个多月，双方交易的那套美林海岸的房屋，已经从530万元涨到了过千万元。因为拖延履约而带来的巨额差价，无疑将使得双方的矛盾争执，变得更加胶着。

中介“围猎”背靠隐形组织

有中介透露，前不久在美林海岸成交的一套复式单位，单价高达9.1万元/平方米。而根据最新的市场信息，美林海岸已经有业主趁着节后这一波小阳春行情，将放盘价开到了15万元/平方米。在广州，类似的价格异动的楼盘并不止一个。根据南方产业智库监测，东圃美林湖畔有放盘价已开到9.2万元/平方米，赤岗泓景花园则提至12万元/平方米，珠江新城中海花城湾业主更是放言要提价至18万元/平方米，保利心语亦喊到15万元/平方米。

某自媒体新闻标题。

南方日报记者调查发现，这当中既有楼市的整体回暖行情的趋动，也有业主的联合抬价。而背后，更少不了中介组织和炒房团的暗中运作。

有行业专家向记者透露，陈先生遭遇的并不是一个偶然现象，而极有可能是一次有计划、有组织的“围猎炒房”行为。在这次交易中，与陈先生家人有过接触的卢锐、谢某某、郑铃钢和刘桂秀等人，不仅职业上带有很强的中介背景，而且，他们都来自一个共同的组织“二元汇”。

卢锐在二元汇分享经验。图片来源于二元汇宣传平台。

根据公开宣传资料，二元汇位于广州市海珠区珠江帝景苑，号称全国第一家老板买房社群，一元创业为攻，一元房产为守，通过打造一个创业者的房产圈，把创业和房产投资相结合，实现财富快速增长。每周四下午，这个机构都会组织一批怀抱发财梦想的人举行“现金流游戏活动”。

二元汇联合创始人关二哥（真名关政），累计经手房产超过100套，在一线城市拥有2N套房产。2019年创办二元汇。根据公开资料，卢锐、谢某某、郑铃钢等人均参与过该组织的培训班，而刘桂秀既是联合创始人，也是授课导师。连卢锐、谢某某聘请的律师团主要负责人，也到该组织担任过培训讲师。

二元汇宣传海报。

由于陈先生与卢锐、谢某某的房产纠纷已经诉至法院，这宗涨至千万元的买卖交易最终成败如何，还有待法庭分解。不过，或许近期接到过相关投诉，广州市房地产中介协会日前专门发文提醒业内，“指定落名第三人，交易容易出纠纷。”协会所举的另一宗曾某卖房案例，与陈先生遭遇的情况如出一辙。

“签订合同的购房人因自身原因暂时不符合购房资格，通过与卖方协商‘允许买家指定落名第三人’，将房屋过户到第三人名下，达成交易目的。但这种方式容易被某些别用有心的炒房人，利用信息不对称的手段获取差价。”为此，广州市房地产中介协会常务副会长兼秘书长吴忱告诉南方日报记者，外界很难判断买方到底是真的没有购房条件还是炒房，中介作为居间服务商也很难调查那么清楚，协会只有借此机会专门提醒广大消费者：出售房屋时，如遇到买方提出“指定落名第三人”，应充分考虑相关风险，再做出是否同意交易的决定。若同意交易，除了要求买方明确第三人相关身份信息外，还应约定落名第三人的次数及过户时限等，以防止买方不断更换第三人的不合理要求。如卖方是一卖一买腾购房名额购房，买方长期无法履行合同，将导致卖方无法腾出购房名额。

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【出品】美好生活实验室

【文字】南方日报记者 冯善书

【统筹】程鹏 冯善书 梁文悦 姚翀