近日，南方产业智库发布的2019年度上市房企60健康指数（HFI-60）显示，当前60家上市房企总资产规模已达到21.9万亿元，2019年企业整体规模持续扩增，统计发现，在过去的2019年，大多数企业均实现了销售收入和整体营收的增长，部分企业销售额甚至翻倍。

但在政策风向、经济形势和行业变化发展的大背景下，房企整体增速出现明显放缓，整个行业呈现出趋缓企稳的大趋势。此外，部分企业因自身运营状况或深耕区域政策风向变化，导致销售和营收受到牵连，销售额和营收呈现同比下滑的现象，但基本属于个例，并没有影响到行业整体的发展。

有房企合约销售同比翻倍

合约销售是房企的立业之本，也是房企在行业内实力和地位的重要体现。根据HFI-60指数，在纳入监测的60家房企中，绝大多数企业均实现了销售增长。

2019年销售千亿以上房企

（单位：亿元）

其中销售规模靠前的碧桂园、融创中国、保利发展等企业，公布的合约销售额（或权益销售额）均实现了10%以上的增长，其中融创中国成功跨入“5000亿”阵营，实现合约销售5562.1亿元，同比增长21%。

相比之下，万科与中国恒大的销售额同比增幅并不高，分别为3.90%和9.01%，但两家房企的合约销售额均超过6000亿元。碧桂园虽然未公布销售额情况，但其5562.1亿元的权益销售表现，意味着其全口径合约销售额很可能也已突破6000亿元。

与头部阵营相比，销售额规模较小的房企在2019年取得了巨大的进步。南方产业智库监测发现，有近半数的企业销售额增幅超过20%，华侨城、中梁控股、中骏集团、建发国际、华发股份和等几家企业甚至出现了合约销售同比增长超50%或翻倍的现象。其中增幅最高的华侨城，2019年合约销售额为862.42亿元，同比增长212.90%。

根据今年年初国家统计局公布的数据，2019年1—12月份商品房销售额159725亿元，与2018年相比增长6.5%，但增速同比回落了5.7个百分点。

这从部分房企的销售额表现便可看出端倪。以融创为例，2019年其合约销售额取得了20%以上的增幅，但在2018年时，增幅为27%。而中海发展2018年合约销售额同比增长29.8%，而2019年为25.2%，增速出现微降。多家研究机构的统计也显示，2019年房地产整体合约销售仍在持续增长，但增速呈现放缓的趋势。

事实上，并非所有房企均实现销售额同比增长，HFI-60指数监测发现，在60家房企中，泰禾集团、珠江实业，华夏幸福，北大资源、信达地产、瑞安房地产等少数几家企业的合约销售出现同比下滑的情况。

例如华夏幸福2019年销售额为1451.59亿元，同比缩水11.21%，而销售面积同比下滑了21.23%。在4月下旬召开的业绩会上，华夏幸福董秘林成红将销售额下滑归因于2017-2018年孔雀城取地相对不足，从而影响了2019年的销售，部分也反映到了2020年第一季度的销售数据的情况。但不可忽视的是，由于华夏幸福此前深耕环京区域，当地房地产市场调控政策的变化也对其自身销售造成了巨大的影响，同时也促使该企业加大在珠三角、长三角、中原城市群等非环京区域的开拓力度。

52家企业营收超百亿

除销售额外，营收是房企经营能力的重要体现。南方产业智库监测发现，在营收排行方面，60家上市房企中有52家全年营业收入超过百亿元，占比86.7%。

其中，有27家企业营收超过500亿元，在60家企业中占比45%，而营收超过千亿的企业有10家，占比16.7%，这10家企业分别为碧桂园、中国恒大、万科、保利发展、融创中国、中海发展、龙湖集团、华润置地、世茂房地产、华夏幸福。

其中排在前四名的碧桂园、中国恒大、万科、保利发展2019年营收均超过2000亿元，分别达到4867亿元、4790亿元、3679亿元、2360亿元，这与这些房企的销售规模和行业地位也基本保持一致。

营收未超过百亿的企业有8家，分别是国瑞置业、华远地产、天誉置业、香江控股、粤泰股份、深振业、华联控股和珠江实业，其中营收规模最小的珠江实业为29.48亿元。

从实际营收和盈利情况来看，营收同比下滑的仅首创置业、正荣地产、瑞安房地产、深圳控股、北大资源、珠江实业、泰禾集团、华联控股等少数几家企业，而归母净利同比负增长也仅有中国恒大、远洋集团、大悦城地产、国瑞置业、北大资源、首开股份、珠江实业、深振业、泰禾集团、华联控股、香江控股、粤泰股份等企业，其他大多数被监测企业2019年全年营收和盈利均实现了同比增长。

值得一提的是泰禾集团，该房企至今未披露2019年报，但从已经披露的2019年主要经营业绩数据来看，泰禾营收同比下降-23.36%，归母净利润为8.27亿元，同比下滑67.62%。泰禾一直身处困境，公司累计超过三成股份被冻结，今年3月还被国际评级机构穆迪下调评级，且穆迪还预计，受新冠肺炎疫情影响，泰禾今年的合约销售额或会比2019年下降15%~20%。

“头部效应”明显

数据显示，南方产业智库监测的60家上市房企，总体资产规模达到了21.9万亿元。总体来看，绝大多数上市房企整体规模仍处于增长趋势，但与2018年相比增速出现下滑。

其中，总资产达1000亿元以上的有47家，占比78.3%，超过2000亿元的有36家，占比60%，超过3000亿元的有22家，占比36.7%，而超过4000亿元的有14家，占比23.3%。中国恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创中国、华润置地、中海发展、龙湖集团、招商蛇口等9家上市企业，总资产均超过6000亿元，占比达到15%。而绿地香港、信达地产、花样年控股等在内的13家企业，总资产规模在1000亿元以下。

从统计情况来看，总资产超过6000亿元的9家房企，总体资产规模达到10.59亿元，占60家房企总规模的50.22%，呈现出明显的聚集效应。

目前，中国恒大、碧桂园、万科、保利发展等四家企业均已迈入“万亿俱乐部”，分别达到22065亿元、19071亿元、17300亿元、10332亿元，恒大甚至已经超过2万亿元规模。排在第五的融创中国总资产为9606亿元，距离万亿大关仅有约394亿元的距离。

不过，即便保利和融创已经或将要跨入万亿规模阵营，它们与恒万碧三家仍有7000亿元左右的差距。其中排名第三的万科比第四的保利发展多出约6968亿元，差值便已经超过排在第8名的龙湖集团（6522亿元）的规模。

从中可以看出，头部房企的领先优势仍非常明显。由此可见，在过去的2019年房地产行业仍在继续向头部房企集聚。

另外，规模增长降速也成为头部房企的普遍现象。对比往年数据可以发现，恒大2017年总资产同比增幅为30.4%，2016年的增幅更是达到78.4%，但2018年和2019年总资产的同比增幅分别为6.71%和17.37%，而结合今年恒大提出的“高增长、控规模、降负债”的新战略，未来该企业或将继续保持销售冲高和规模企稳的态势，促使企业健康发展。

链接

2019年度中国上市房企60健康指数（HFI-60）排行榜

体检报告：23%被监测房企净负债超150%

暨南大学经济与社会研究院副院长张思思：多维度“体检”护航房企健康发展

【记者 】葛政涵

【图表】周中雨

【统筹】冯善书 马华

【策划】陈韩晖 赵兵辉

【出品】南方产业智库

【学术支持】暨南大学经济与社会研究院

【数据来源】WIND 上市企业公告 南方报业融媒体