项目名称

佛山市大沥镇广佛国际商贸城项目

项目概况

广佛国际商贸城中心区位于南海城市中轴线北端，规划范围西至桂和路，东至桂澜路北延线，北至香基河，南至广佛路，区位优势十分突出。中心区占地1837亩，除市政道路和河涌外，可开发土地面积1562亩，分属沥东、联滘、沥中、雅瑶和平地五个社区。在佛山市南海区“沥桂一体”和大沥镇“一脊两翼”战略的带动下，该区域积极发展总部办公、电子商务、产业金融、展贸中心、星级酒店等项目，为南海区城市中轴的建设，发挥起引领和示范作用。

该项目属于南海区城市更新第一轮十大示范片区，通过利用“三旧”改造进行重新开发建设，另外，该项目也是改革试点中片区综合整治和整备制度的雏形。

改造目标

该项目已基本建成，本项目在前期土地整备过程中面临的最大难题在于土地权属的整合工作。整个项目区涉及5个权属单位，面积各不相同，若按照土地权属对应的土地进行后期开发利用，将很难提升用地效益，后经多轮协商，最终明确了土地权属调整方案，打破原先的土地权属关系，对项目区进行重新划分，各村按占地比例分红，不参与土地开发经营，只认土地面积、不认地块方位。

项目特点

本项目涉及改造面积共1837亩，是南海区大沥镇迄今为止改造面积最大的项目，项目改造的原因有以下几点：

●项目区严重污染，影响村民健康。项目区改造前曾经是全国有名的废旧塑料加工区，集中分布着2000多家塑料、化工、五金等小型污染型厂企、店铺，超95%以上的企业存在无证照违法生产经营，因此厂容厂貌脏乱差、环境污染严重，严重影响了村民的生命健康，附近村民癌症发病率高，项目区就环境污染问题曾被外国和中央媒体曝光。

●项目区位优势明显，但土地利用效益低下。项目区位明显，属广佛黄金地带，改造前辖区内绝大部分土地以集体出租收取租金的经营模式为主，建筑物多为简易厂房甚至露天堆场，厂房建筑面积100多万平方米，容积率仅为0.8。土地权属情况复杂，除27.81亩国有用地外，其余土地性质属于集体用地，主要以工业用地为主，少量农用地，同时大量土地用地手续不全、存在较多“边角地”、“插花地”，历史遗留问题突出。

改造模式

项目由大沥镇政府统筹，整个片区范围内整治后有集体土地和国有土地。集体土地主要由政府租赁，国有土地的来由分两种途径，一是通过“三旧”改造政策，实现集体土地转为国有进行地产开发，另外途径是由政府进行土地征收。

改造主体：改造主体为大沥镇政府成立的国资公司——广佛商贸城发展有限公司进行开发，实施主体为国资公司。

土地整合路径：由于该项目区面积较大，土地整合路径具体可拆分为三种（具体详情参照下表）。

路径一：项目范围内部分商服项目采用集体建设出租的方式进行入市，由政府统一向村集体租赁，再转租给运营公司，对应项目地块2、地块3和地块8。其中地块8开发为公园用地，同样由政府向村集体租赁土地，每年向村集体支付租金。

路径二：项目范围内地产开发项目采取“三旧”改造政策，通过集体转国有的方式进行开发；土地出让收益村集体与政府按照7:3的比例分成，对应地块1、地块5和地块7。

路径三：项目范围内除集体建设用地流转之外的商服项目采取土地征收的方式，统一出让，对应地块4、地块6。

项目剖析

●以国资公司为集体土地整备中心原型，在基层实践中建立集体土地整备制度。该项目为促进集体产业转型升级，考虑集体经济组织这一特殊群体的契约问题，减少市场投资顾虑，证明了集体土地整备实践可行，是南海开创性提出集体土地整备制度的实践经验。

●项目通过权属调整、自愿转国有等方式，打破了产权壁垒，推动集体土地与国有土地、商服与住宅等多权属、多功能、多业态的混合使用，是集体土地与国有土地同步转型升级、土地利用高度集约的典型代表。

●以政府统租集体土地的方式探索集体土地上的公共设施用地预留，九龙公园的成功预留，标志着农民集体的环境意识和发展意识正在逐步提高，公共设施用地预留制度实践可行。

取得成效

●打破产权壁垒，促进土地整合开发。该项目总用地面积为122.5万平方米（约1837亩），地块分属沥东、联滘、沥中、雅瑶和平地5个村委会所有，涉及15个村小组，涉及到多个权利主体，土地的整合优化开发借由政府的平台，由政府统一规划、有效引导，打破了多个权利主体的产权壁垒，实现了土地权属混合、功能混合的连片开发。

●政府招商，引导集体土地产业转型。该项目充分体现了农村集体经营性建设用地在实现“同权”的基础上，农民集体的责任意识逐步增强，同国有建设用地一起承担产业转型任务。通过政府介入、利用政府平台加以引导，提升了集体土地的利用效益，商铺出售价格与国有土地上的大体相当，实现集体土地与国有土地的同步转型升级。

●政府统筹，落实公共用地，促进城乡面貌改变。国家新型城镇化的下一个阶段进入城乡统筹发展阶段，其工作的重点在于城乡面貌的统筹。集体土地整备制度在促进经济发展、提高土地利用效率的同时，政府结合城乡统筹发展需要，预留140亩的九龙公园，实践了在集体土地上预留公共用地的做法，提升了集体土地上的城市建设水平，为公共用地预留制度提供了实践基础。

●探索多种利益分配方式，实现国家、集体、企业的多方共赢。国家、集体、企业间的利益分配方式，不仅表现为土地增值收益的合理分配，该项目从各主体的特征及社会贡献来看：政府作为社会公共产品的提供者，其参与土地增值收益的主要途径是通过预留九龙公园，实现公共设施用地的公共产品的供给；通过提升土地质量吸引企业，实现税收的增长以提供更高质量的社会服务。集体作为土地的生产、生活主体，土地利用效能的提升，提高了土地租金收入，改善了生产生活的环境质量。企业以低于国有土地的价格取得土地，开发建设后，以基本相当于国有土地物业的价格出租或出售物业，获得的收益要高于国有土地开发。可见，国家、集体、企业在经济效益、社会效益、环境效益等多方面实现了共赢。

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