聚焦广东旧改典型案例｜深圳华润城：广东最大城中村整体改造
记者
项目概况
华润城项目，即“华润大冲旧改项目”位于深圳市南山区深南大道与沙河西路交界处、市高新技术产业园区中区东片。
2007年，华润公司与大冲实业股份公司签订合作意向书，2009年3月启动村集体物业签约，2010年1月启动村民私人物业签约，2011年9月基本完成拆迁安置工作。2011年12月20日，项目整体改造正式奠基，标志着项目进入全面开发建设阶段。
目前，回迁物业大冲城市花园、大冲商务中心、大冲大厦已完成规划验收并投入使用，大冲都市花园（二期回迁物业）、大冲新城花园正在办理竣工测绘；南外大冲学校已完工并于2016年开学，大冲都市花园（三期——保障性住房）已于2017年6月完成规划验收。
润府一期已于2017年1月完成规划验收工作；润府二期（一区）已于2017年10月完成规划验收工作，润府二期（二、三区）建设中；润府三期于2017年7月核发《建设工程规划许可证》，目前建设中；华润置地大厦（二期）已于2017年12月完成规划验收。
改造背景
大冲村改造前为城中村,地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。村民的“握手楼”存在一定的消防隐患，成为基层社会难点。原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。村民长期依赖收取房租为生,过于安逸的生活催生了大批“收租二代”，村民每天的生活无外乎喝茶、逛街，“就业”成为村里年轻人的尴尬话题。
改造模式
项目由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体，是目前广东省内最大的城中村整体改造项目，占地68.5万㎡，涉及近1000户原村民、300多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及1500多栋房屋（近110万㎡）的拆除。项目整体规划计容建筑面积达280万㎡（含地下室建筑面积约为370万平米），预计总投资将超过300亿元。华润致力于将其打造成为深圳乃至全国城市更新项目的标杆和典范，成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。
改造特点
大冲村旧改项目在难度和复杂程度方面均为空前的，在深圳乃至全省的城市更新中具有里程碑式的意义。
旧改项目实施过程中，“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式获得空前成功。2007年3月19日，华润集团和大冲股份公司签订合作意向书，大冲旧改正式拉开帷幕。2008年7月，南山区政府派出30余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作。从此，旧改三方团队携手并肩，依靠主流民意的支持，攻坚克难，推动着大冲旧改一步一步向前迈进。大冲拆迁成功，方法得当，进度理想，值得学习借鉴。
在村民、政府、企业三方中,“村民受益”被摆在了首要位置。大冲旧改,村民可以获得货币补偿和物业补偿。旧改完成后,大冲的环境将极大改善,村民还能参与回迁物业、写字楼和酒店的管理。改造完成后，配套设施完备，功能齐全，大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的重建，为大冲人守住了精神家园和历史记忆。
改造成效
城市建成环境方面,改变了原来楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗的建成环境,使之成为与深圳未来整体城市形象相适应的超大规模、新型、现代化的商业、商务中心及居住社区,成为深圳高技术产业园区和华侨城景区重要配套。该片区将拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化及康体于一体的超大型购物中心,国际标准甲级写字楼群,不同档次组合的高品质酒店群,以及新型现代化高尚居住社区，提升了该片区整体城市空间品质。
经济发展方面，旧改之后大冲股份公司的集体物业将囊括写字楼、酒店、还迁自住区、体育馆等,集体物业的租金能达到旧改前的四倍,集体经济实力将大大增强，村民个人也因单位面积物业租金提升而提高收益。华润自有物业万象天地开业及高端写字楼入伙后，预计在税收方面将带来约13亿元的增长。与此同时，随着商户的进驻和企业的入驻，将直接或间接带动就业人口增长约4.3万人。
社会效益方面，大冲村旧改将彻底改变大冲未来的经济模式和生活观念。未来大冲的村民将有机会参与更高层次的管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正实现人和经济社会的同步现代化。新大冲还将给村里的年轻人提供更多的就业机会，旧改以后大冲居民可以参与物业管理、酒店、写字楼的管理。充足的现代化配套设施极大的丰富了居民的物质文化生活。
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【指导】广东省自然资源厅
【出品】广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会 南方报业传媒集团南方产业智库 南方+房产频道
【整理】冯善书
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