关注|从莞高速通到家,房价洼地变赢家?

广州日报 2017-01-20 15:33

上周,从莞高速东莞段开通,结束了东莞石排、企石、横沥、清溪四个镇街不通高速公路的历史,同时,也将给这些镇区楼市特别是万元以下房价镇区带来新的发展机遇。

2016年,东莞约有7个镇区住宅均价仍在万元以下,随着其他高房价区域购房者往价格洼地区域转移,加上从莞高速开通的预期,万元以下镇区楼市或迎来平稳上升阶段。

利好:四镇街结束不通高速历史

上周,从莞高速公路东莞段正式开通,结束了东莞四个镇街石排、企石、横沥、清溪不通高速公路的历史。从莞高速公路东莞段,位于莞深高速公路和博深高速公路之间,全长57.7公里。

据了解,从莞高速东莞段由主线和清溪支线两部分组成,主线途经石排、企石、横沥、常平、樟木头、清溪、塘厦、凤岗8个镇,长42.2公里,双向六车道;清溪支线起于塘厦镇林村,接龙林高速,向东终于惠州约场北,接博深高速,长约15.5公里,双向四车道。

受到价格洼地优势影响,高速公路网络的形成,将给东莞楼市带来广州、深圳的购房者。记者发现,在从莞高速东莞段经过的这八个镇区当中,目前石排、企石、横沥房价仍然在1万元/平方米以下,常平则受到深圳客影响,在去年攀上“万字头”,樟木头、清溪、塘厦、凤岗等四个临深片区镇区房价则在2万元/平方米左右。

市场:上周莞北片区成交上涨

东莞出台楼市限购政策后,成交量从高房价区域向低房价区域转移,价格洼地区域成交量出现明显上升。特别是上周水乡片区和莞北片区成交量明显上涨,为未来价格洼地区域量价齐升提供了动力。

合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,上周成交过百套区域仅4个,分别是麻涌、沙田、大岭山、桥头镇,占全市总成交54%。此外,上周住宅成交均价为15116元/平方米,环比下跌约10%。该研究部介绍,上周房价下跌,更多为结构性因素,因为水乡片区及东北片区成交量突出,拉低了整体均价。

自从东莞楼市出台限购政策以来,在临深片区等其他区域房价仍然高达2万元/平方米左右的情况下,房价在1万元/平方米左右的镇区由于价格较低,吸引了不少本地购房者。如麻涌、望牛墩、桥头等镇区,成交量出现明显上涨。业内人士认为,这也将成为2017年楼市的一大特色,住宅成交量往水乡片区、莞北片区和大石龙片区等价格洼地镇区转移,其中从莞高速东莞段开通,及对未来房价上升的预期,对于东北片区等区域的楼市也将起到一定的推动作用。

从2016年东莞住宅成交均价来看,1万元/平方米以下的区域共有7个,分别为横沥、中堂、桥头、东坑、石排、企石和几乎无成交的谢岗镇,均出现在七大片区中的水乡片区、东北片区和大石龙片区。

去年北部三片区成交量占全市近四成

此外,东莞中原还介绍,2016年,在临深板块供应受阻,深圳客北拓,南部发达镇区本地客流入下,区域成交不再像以往由发达镇区独大,北部三片区成交量占比大幅攀升。2016年,北部三片区(水乡片区、大石龙片区和东北片区)成交量已占全市总量的37%。

与此同时,由于临深片区、滨海片区和松湖片区房价高企,深圳客被二次挤压到东北片区,催动片区量价齐涨。瑞峰·瑞城搜介绍,其中表现最明显的是常平镇,受到莞惠城轨开通影响,去年该镇区住宅成交量达59.91万平方米,成交均价也成为该片区唯一一个超过万元的镇区,达10039元/平方米。

与此同时,去年,东莞三线镇区成为供地大户,共有19个镇区有商住地出让,均集中在大石龙片区、水乡片区及东北片区。品牌房企纷纷在一些价格洼地区域进行布局。如碧桂园去年在企石、石排、石碣布局,时代地产则在石排、横沥、茶山拍下商住地。凭借着品牌房企的影响力,将推动这些镇区的房价上涨。

四大镇区楼市分析:

企石:房价或出现补涨

品牌房企:碧桂园、嘉宏等

数据:去年企石镇住宅供应面积约为10.46万平方米,成交面积为12.9万平方米,成交均价为7374元/平方米。

点评:去年企石镇的嘉宏锦城以983套的成交量排名大石龙片区的首位,企石的消费需求不容忽视。根据瑞峰·瑞城搜统计数据显示,截至去年底,企石镇的住宅存量面积为4.04万平方米,消化周期约4.34个月。今年从莞高速东莞段开通,企石楼市又迎来一个新的利好,加上品牌房企的进驻,带动整体房价上涨,企石仅“7字头”房价的现状或将出现变化,房价或出现补涨。

石排:短期内吸引力有限

品牌房企:时代地产、碧桂园等

数据:去年石排的住宅供应成交为6.96万平方米,成交面积为12.43万平方米,成交均价为7604元/平方米。

点评:无论是成交还是房价,石排镇在东莞楼市当中都处于后半段。率先进入石排镇的品牌房企是东莞本土企业世纪城,其开发的石排国际公馆曾经试图引入深圳客,但是并不成功。去年碧桂园、时代地产均在石排拿下商住地,品牌房企的进入对石排楼市将起到很大的推动作用。从短期来看,由于石排所处的大石龙片区供应量巨大,石龙、茶山、石碣等镇区的竞争优势更强,石排镇对购房者的吸引力仍然较弱。但从长远来看,从莞高速开通的预期,也将给石排楼市带来新的变化。

横沥:后市得看标杆项目定价

品牌房企:碧桂园、时代地产

数据:2016年横沥镇供应面积达22.55万平方米,成交面积约27.16万平方米,成交均价达9683元/平方米。

点评:东北片区是目前东莞房价最低的区域之一。在东莞房价上涨速度最快的时候,横沥楼盘也曾上涨。但东莞出台限购新政后,横沥成为首个房价回落的区域,住宅均价比新政前下滑近两成。今年最值得关注的是时代地产以5467元/平方米拍下的横沥商住地项目的上市,该项目的定价将对横沥楼市产生较大影响。

清溪:房价上涨压力大

品牌房企:碧桂园、融创等

数据:2016年清溪镇住宅供应面积约34.16万平方米,成交面积约16.93万平方米,供大于求,成交均价为16442元/平方米。

点评:由于地理位置和经济优势不突出,2016年,除了碧桂园三个楼盘和华桂园外,清溪楼市的销售情况相对一般,是临深片区五大镇街当中成交量最小的一个,但是与其他区域的镇区相比,清溪房价仍然达到1.6万元/平方米以上,部分月份均价甚至达到“2万字头”。

值得注意的是,由于多个品牌开发商在清溪拿地,清溪的潜在供应量和库存量都比较大。截至去年底,库存消化周期长达15个月。尽管有从莞高速开通的利好,但是受库存压力大影响,加上目前清溪房企已经处于一定高位,房价上涨压力较大。

后市:东北部区域将成市场热点

对于今年楼市的预测,东莞中原认为,2017年,一线临深区域对接深圳刚性需求,但由于价格高企,成交萎缩;二线临深区域价格理性回归,成交放量;东部区域在从莞深高速的预期下,加上万元以下的洼地效应,成为市场热点;城区成交品牌分化明显;水乡片区在莞惠轻轨开通的带动下,加上水乡片区的发展前景,有望吸引更多城区客户过去置业。

在价格方面,2017年东莞房价分化,一线临深区域居高不下,二线临深有一定幅度的回调,东部区域和水乡片区房价将稳中有升。

编辑 冯文美
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