随着众多大型房企入惠开发，惠州房地产市场也逐步步入集约化发展。开发商开发建楼，聘用中介代理销售已成为市场常态。一二手中介代理、房地产电商机构都成为楼市代理销售的主力。去年10月份，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》启动楼市调控，在密集的市场巡查推动下开发企业行为逐步规范化。然而，频繁介入楼市销售环节的销售代理行业如何监管则成为难题。

12日，记者从惠州市房产管理局了解到，该局编制的《关于加强惠州市商品房销售代理管理的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）日前正式发布。通过强化中介代理销售机构的备案机制和完善行业诚信管理体系，销售代理行为有望得到约束。不论是一手中介还是二手中介都将被纳入信用体系，佩戴“信用信息卡”才能上岗卖房。而对于频繁遭到市民投诉的电商团购费用的收取，《通知》则明确不得拉高房价，且需明确退款机制。

谁可以代理销售？经备案的代理销售机构

在如何界定销售代理行为的问题上，《通知》指出任何为商品房项目提供销售代理，或其他经纪服务的中介机构，以及房地产电商企业都将包括在内。这也意味着在当前的市场环境下，无论是类似世联行、中原地产等新房代理中介，还是电商机构和中介地铺等销售渠道，都将纳入监管范围。

具体到参与楼盘代理销售过程中，所有机构都应该按照规定到房管部门进行房地产经纪机构及从业人员备案。《通知》介绍，未经备案的机构和个人都将不得从事商品房项目销售代理业务。

在条件的设定上，通知要求商品房项目委托销售代理机构在完成备案和签署委托代理协议的前提下，还需要有足够数量的经纪人员（备案人数不少于委托协议约定人数），其中应有2名以上（含2名）为机构的正式员工（应提供劳动合同及社保等凭证核验）。

值得注意的是，通知在监管环节还将采取并联管理。对于委托房地产中介机构代理销售的房地产开发项目，企业在办理项目商品房预售许可证时还需要提交委托的中介机构备案证明文件。

怎样销售才规范？须佩“备案信息卡”上岗

在此前的行业规范过程中，市房管局为优化地产中介经纪行为监管，搭建起行业信用信息体系，完成备案的机构个人将发放“信息卡”，中介人员在服务过程中均需要佩戴信息卡，以便与无从业资质的“黑中介”区分开。

《通知》则将这一体系有效扩大化。从之前的二手中介机构延伸至整个销售代理行业，要求商品房销售项目委托代理机构（含电商企业）销售的，应当在销售现场明显位置公示商品房销售委托书、代理机构备案证明和指派的销售人员“备案信息卡”等重要信息。

同时要求除代理销售机构之外，开发企业在楼盘现场还需配备一个以上（含1名）的销售负责人。对于部分开发商自己的销售团队，通知同样要求开发企业在现场的销售人员应到房管部门备案，办领“备案信息卡”，纳入房地产经纪人诚信管理体系。这也意味着，凡是商品房销售人员，在上岗时都需佩戴“备案信息卡”。

团购费能不能收？收取团购费不得拉高房价

近期以来，由于频繁的电商联动纳入房地产销售市场，电商平台在房款之外收取“团购费”受到市民的诟病。部分市民认为团购费拉高房价、部分未能完成置业的市民则遭遇退款难等问题，团购销售形式备受质疑。

针对这一局面，《通知》介绍开发企业通过“团购”等模式认购商品房的，应当在销售现场醒目位置公示“团购”活动方案。这就意味着楼盘需要将“团购”方式进行明确，依托渠道拓客上门的购房者如何操作，自来客户优惠如何都需予以明确。

与此同时，房屋交易不成功的情况下“团购”费如何退还，通知也要求电商机构与购房者进行约定。

值得注意的是，对于购房者质疑团购将抬高购房价格？《通知》指出严禁开发企业利用“团购”与经纪机构合谋“捂盘”、“抬价”及从事其他违法违规的促销活动。市房管局相关负责人则表示，团购费应该是电商代理机构从开发商处拿到的优惠额度，而不是在总房款外增加购房者的购房支出。

另外对于此前市场出现的楼盘自来客户也被要求纳入“团购”的现象，通知介绍企业不得诱导购房人接受“团购”服务并收费，进行价格欺诈。

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楼盘违规将被锁盘

具体到处罚，《通知》介绍，开发企业和代理销售机构应该对现场销售人员的行为规范负责。市房管局将通过信息公开、设立举报投诉电话，现场巡查等措施，加大对违法违规行为的查处力度。

对出现违法违规销售行为的楼盘将进行曝光、暂停网签功能，违规的开发商和房地产中介机构则将被责令限期整改，记录诚信档案，以及取消备案资格等方式进行惩处。拒不整改的，将依法予以新政处罚。

【来源】南方日报

【记者】张峰