2016年即将过去,在这一年里,房地产市场一路向上,强劲上涨。在即将到来的2017年,房地产市场又将如何呢?从中金公司、国安君安、中信证券、瑞银证券、方正证券发布的报告来看,机构普遍认为在经历了2016年暴涨之后,2017年房地产市场将迎来调整。不过机构普遍认为,别指望房地产市场会大幅调整。

中金公司:2017房价不会跌

中金公司研究部分析员张宇在报告中对2017年房地产市场进行了预测:房价不会跌。2017 上半年将维持平稳,下半年将重回上升趋势。

中金认为新房市场开年将出现显著负增长,但随后降幅收窄,在下半年至年底重拾上升态势,全年表现或将再次超过市场预期。

一、二线城市:销售均价在2017上半年将维持平稳;销售面积在2016年四季度和2017年一季度预计同比下降30~40%,2017年二季度以后降幅将缩窄到10~20%。预计销售均价和销售面积将在2017下半年重现正增长。

三、四线城市:2017上半年,销售均价有望同比增长5~10%,销售面积同比增长10~15%。预计销售均价和销售面积的增长势头在渐近2017 年年中时减弱。

中金分析,在行政措施干预下,2016 年四季度和2017 年一季度新房销售均价表现将持平,但预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势:首先是开发商资金充裕;其次,一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决;高地价。

中信证券:2017房价并不会明显下降

中信证券研究部在《房地产行业2017年投资策略》报告中预计,2017年商品房销售明显回落,房价基本稳定,开发投资仍维持正增长。

中信证券分析认为,目前商业银行对个贷的支持热情或已达到上限,受政策影响很难继续提升,2017年可能迎来按揭贷款利率的向上拐点。因此,明年商品房销售可能出现明显下降。

中信证券表示,2017年,商品房销售或明显回落,但变数很大。房地产市场的不确定性在于2017年之后政策的不确定性。当前,规范市场秩序的政策执行极为严厉,但经过几个月的市场调整后,这些政策的执行情况又将如何?在国际范围内,影响我国宏观经济变化的外部变数较多,我国的货币政策存在不确定性,资产价格管控的目标也有不确定性。假设当前的政策将会贯穿2017年,则我们认为2017年商品房销售将会出现明显的下降。

中信证券预测,2017年,按揭贷款的利率会迎来拐点,趋势性上行。由于汇率的压力,基准利率很难下降。对房地产的调控可能伴随着对按揭贷款的窗口指导,尤其是清查加按揭,转按揭等各种形式的个人信贷创新办法。相信个人负债成本的提高,是2017年房屋销售可能下降的最关键原因。

中信证券表示,2017年市场的整体调整幅度不如2008年(毕竟仍然处于低利率时代)。但楼市的可开发区域已经很难扩张,2017 年所处的历史阶段比不上2008年。我们估计,2017年全国商品房销售面积的同比下降幅度在15%左右。

尽管2017年市场销售降温,房价却有可能保持平稳态势,并不会出现明显的下跌。基于三个原因:开发企业的资金较为宽裕,政策的举措较为理性,低利率环境仍然存在。政策虽然志在防范房价上涨过快,也希望在短时间里头见到成效,但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧,频繁转向的政策有损威信,房价大幅下降也不是政策调控的目标。

中信证券警示,如果因为国内外情势的不确定性,尤其是人民币汇率的压力,导致基准利率上行,则或许会带来基本面超调的风险。所谓基本面超调,就是不仅销售出现了明显的下行,连房价也出现了明显的下跌。中信同时认为,基准利率上升的可能性并不大。而且,即使出现基准利率的上升,政策应对及时也不会发生超调。

方正证券:房地产小周期回落,但幅度不深

方正证券首席经济学家任泽平任泽平在《中国经济正在“软着陆”》报告中表示,在2015年“经济L型”判断的基础上,推演2017年中国经济图景,基本结论是:中国经济可能正在“软着陆”,2017年会有“二次探底”。

对于2017年的房地产走势,任泽平表示,国庆期间房地产调控政策密集出台,10-11月房地产销量大幅回调,考虑到从销量到投资的传导时滞为6个月左右,房地产投资的回落可能要到2017年2季度前后。但是,预计这一轮房地产投资回调幅度可能不深,预计2017年房地产投资增速1%-3%,主要的原因是前期房地产投资增速主要受一二线城市推动以及三四线城市去库存超预期。

任泽平认为,未来房地产小周期回落但幅度不深,投资增速起的不高下挫力不大,补库存和中美财政共振会部分对冲房地产投资下滑的影响。

国泰君安:2017房地产投资虽无艳阳,亦非寒冬

国泰君安近期在报告中表示,2017年房地产行业并无艳阳。在2016年销售、投资、开工基数较高的情形下,2017年行业整体面临较大的下行压力。随着国庆节多城调控政策的密集出台,标志着房地产进入新一轮的限购周期,短期将不可避免的需求产生抑制,销售端的回落将拖累投资端的下行,新开工面积增速也呈现逐月回落的态势;尤其是2017年上半年,受同期高基数的影响,板块整体下行压力较大。

政策面上,短期调控预期仍为收紧,政策态度在2017年不确定性较大,主要取决于2017年上半年的宏观经济和楼市运行情况,在对经济下行的容忍度增加的情形下,调控政策整体收紧预期较高。

国泰君安同时表示,房地产投资2017年亦非寒冬。货币政策预计仍然维持宽松状态,因此不必过于担心房地产板块下行的风险。货币政策会系统而广泛的影响对房地产市场的预期,因此在货币政策仍然宽松的预期下,叠加整体经济下行压力较大,房地产作为支柱性行业,大幅调整可能性较低。

国泰君安预计,受2016年高基数影响,2017年房地产投资整体增速下行压力较大。预计增速在2%以内,销售额同比增速在10%以内。

瑞银:本轮房地产调整幅度比2014年更温和

瑞银证券特约首席经济学家汪涛、经济学家陈岚和钟挥在《中国经济透视2017-18年中国宏观经济展望》中预测,目前的房地产政策调控以及潜在供需不确定性可能会拖累2017年房地产投资和建设再度下滑。不过,目前房地产库存已有所下降、建设活动较为温和,这意味着新一轮调整的幅度不会超过2014-15年。

瑞银表示,今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求、且房地产调控措施不断出台,这意味着未来房地产活动很可能走弱。从基本面来看,我国住房自有率高、且城镇化速度在放缓,应无法支撑销售如此强劲的增长。居民也提前透支部分购房需求,主要是担心未来房价过高、或把握税费和贷款成本较低的时间窗口。

瑞银预计到今年年底和明年房地产销售会更明显地放缓,2017年增速放缓至0-2%。随着2017年房地产销售增速明显下滑,预计届时建设和投资也将放缓。

瑞银表示,本轮房地产市场调整幅度应比2014-15年更温和。基于几个因素:决策层并不希望房地产市场大幅调整、拖累增长,因此到目前为止的房地产调控措施整体较为温和、且因城施策;房地产库存水平已较两年前全面下降;今年房地产建设和投资的回暖缓慢且温和,因此之后的下跌幅度应不会超过2014-15年。

瑞银预计,2018年随着城镇化放缓、投资性需求下跌,且住房需求被提前透支的影响更明显,房地产市场将继续缓慢调整,目前居民房价预期已经开始转弱。