2016年10月3日、10月9日,分别来自中国恒大(03333.HK)、深深房(000029.SZ、200029.SZ)的重组消息公告,宣布了双方地产业务重组的可能。在深圳国资改革的大背景下,资本运作频繁、销售金额第一的开发商恒大,以及深圳老牌房企深深房在此交互。

因为恒大介入运作经营的资本预期,深圳国企深深房或将突破目前国企身份带来的体制瓶颈,以新的身份进入主流房企阵营。而恒大则有可能免去IPO带来的诸多不便和限制,将地产业务分拆,通过借壳单独在国内A股平台上市。

深深房“贴地”经营

深圳罗湖人民南路深房广场,与国贸一样,是不少陌路人的指标,抬头可见。上世纪90年代,这是深圳最黄金的商圈,但时移世易,深圳的核心商圈转移到福田和南山。

深深房的办公总部就设在深房广场,它始终没有挪出国贸老商圈。1993年9月,深深房A股在深交所上市,虽比万科A(000002.SZ)晚了两年,仍属同期上市的房地产企业,是深圳最早的房企之一。截止目前,万科A的市值为2866.8亿元,而深深房A的市值是113亿元。

无疑,深深房已然跑输大市,远远落后。翻开深深房过去5年的财报/中报,可从数字上直观感受深深房的业务开发与营收是如何“贴地”飞行。

深深房的主营业务分为四大板块,分别是房地产、工程施工、租赁和物业管理,是个传统的房地产公司。

2012年,深深房营收为10.3亿元,同比增加0.37%;归母净利为1.07亿元,同比增加5.55%。其中,房地产销售收入仅为3.8亿元,同比减少25.81%;2013年,因有一个项目结转收入、两个项目入市销售,深深房这年销售超额。2013年,深深房营收为21.16亿元,同比增长105.45%。归母净利为2.3亿元,同比增长113.71%。房地产结转销售收入14.07亿元,同比增长270.60%。

2014年,因有一个项目实现结转,深深房支出减少,收入增加,营收21.3亿元,同比增长0.75%。归母净利为2.98亿元,同比增长30.56%;2015年,公司实现营收21.6亿元,同比增长1.46%。归母净利3.01亿元,同比增长1.04%。各个数据增长几近停滞。

至2016年上半年,深深房营收为10.97亿元,同比2015年同期的营收11.47亿元,减少4.33%。扣非后,归母净利为1.27亿元,同比2015年同期的1.86亿元减少31.59%;现金流净额为4.26亿元,同比去年同期的4.55亿元减少6.52%;基本每股收益为0.133元,同比去年同期减少27.73%。而营业成本却上升至8.16亿元,同比增加16.97%。

2016年中报显示,深深房除了营业成本之外,所有营业指标都在下降。目前,该公司正在开发四个项目,分别为深房传麒东湖名苑,预计2018年完工;景田天居国际公寓,预计在2017年完工;深房翠林苑,预计在2017年完工;天悦湾一期,预计在2018年完工。而今年,则无新项目入市。

穷尽近年年报,亦不能在其中找到关于深深房土地储备的信息。就其公开信息而言,深深房最近一次竞买土地是在2013年7月12日,以人民币2.82亿元竞得汕头市潮阳区和平镇井仔湾地块。在2012年的年报中,深深房表示,2013年要创造条件增加土地储备,年内争取在投资拿地或新项目拓展方面取得实质进展。但此后,关于增加土地储备的说法再未提及。

可从上述经营数字中勾勒出深深房近年的发展轮廓,其他房企在向规模和利润拔足狂奔,并向千亿甚至三千亿规模进军时,深深房旗下建设项目也仅仅只有4个,营收规模停留在20亿元的瓶颈上。

深圳大学中国经济特区研究中心教授郭茂佳告诉第一财经记者,深深房是典型的国企,有着国企中普遍出现的产权和体制的问题。“所有权和经营权分离,员工利益与公司利益长期脱轨,导致管理层和员工缺乏工作积极性、企业缺乏创新动力,企业机制和模式落后问题难以改变。”

这样的深深房面临着两种选择,一是规模停滞不前逐渐在行业中湮没,二是换一种方式,以另一种姿势重生。

重组改变命运

多年来与资本运作绝缘,深深房A股价长期徘徊在5元以下。直至2015年,受深圳国资改革的概念利好,深深房A股价逐步走高,并在2015年6月30日走出上市以来的最高价19.10元。此后,该公司股价稳定在11元左右。

9月14日,深深房关于筹划重大事项停牌的公告发出,犹如在资本市场上扔下一颗深水炸弹,并在此后多日,带领深圳国资概念股走强;9月29日,深深房控股股东深投控确认前述筹划的重大事项构成重大资产重组;9月30日,开市后深深房转入重大资产重组事项继续停牌。

10月3日,恒大一纸公告发布,宣布深深房以及其控股股东深投控、恒大地产以及及控股股东凯隆置业签署《关于重组上市的合作协议》。该公告宣布,深深房拟以发行股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。

公告显示,以公司股票在公告日前20个交易日、60个交易日或120个交易日的A股交易均价之一作为市场参考价,深深房A的发行价格将不低于参考价的90%。

并且,在正式协议签署之前,恒大地产可引入总金额约人民币300亿元的战略投资者。引入战略投资者后,本次交易的交易对象将相应调整。

而凯隆置业则对恒大地产的2017-2019年的业绩做出承诺,承诺期其归母累计净利须达到888亿元。恒大预测,恒大地产未来三年(2017-2019年)合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元,预期扣非后的归母净利分别为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元。公告显示,假如恒大地产实际利润不足承诺业绩,凯隆置业将作出补偿,但具体实施方法需另外签订《业绩承诺补偿协议》。

目前,此交易尚须双方董事会、深圳市国资委、深圳市政府、商务部等多个机构批准同意。

长期追踪恒大地产的国泰君安分析师刘斐凡猜测,此重组协议很有可能已得到深圳市政府的支持,相关审批难度不会太大。

恒大先是在深圳收购大量的旧改项目,并设立“广州-深圳”双总部、随后举牌万科、近日又将恒大地产集团迁出广州迁入深圳,恒大与深圳的联系主线逐渐清晰。许家印亦在恒大深圳后海总部的附近买入两套深圳顶豪单元深圳湾一号,大有安家之意。

与此同时,深圳国资改革进入深水区。深圳市国资委此前表示,2016年拟重点做好市场化改革、产业布局、做大国企规模等五方面工作。引领市属国企对接央企、外企、民企,实施多维度、多层次合作。

有意深耕深圳的恒大,着意推动国资改革的深圳,在深深房上交互相逢。

刘斐凡告诉第一财经记者,假如重组顺利完成,恒大将地产业务打包放进深深房,深深房将成为恒大地产的A股上市平台。

深深房、深投控、恒大地产和凯隆置业四方签署的重组合作协议具有排他性。在协议签署的七个月内,倘各方未能签署正式协议或未能延长本合作协议 ,合作协议将自动终止。恒大地产能否趁着风口,享受改革红利,七个月内将见分晓。