房价调控“优等生”

没有房价暴涨，没拍天价地王，没出调控新政，同时经济增速排名前列，本轮房地产去库存，重庆、长沙等城市可谓交出一份不错的答卷。

足量土地供应，提前布局国有控股集团土地储备，把握土地入市节奏，根据市场情况差别化投放。推行保障房制度，解决低收入和外来务工人员的住房需求，解决城镇化带来的农民变市民，也同样抑制了房价上涨。这一切背后，是地方政府对城市均衡发展的精细规划。

调控得当下的房价稳定预期，让本地购房者保持理性与克制，让外来炒房者湮没在巨量库存中，才形成了房地产市场稳健发展的良性循环。

“我人在北京工作，是重庆本地人，假期来这买房。”10月4日，重庆江北嘴CBD某楼盘一位普通话口音的购房者对记者说。

当日，记者在该楼盘遇到数名从北京前来购房的购房者。国庆长假期间，在重庆江北嘴CBD多个品牌大盘，以及嘉陵江以北的北滨一路的多个楼盘，记者都见到了外地来的看房客。

比如重庆江北金融CBD某楼盘滚动公布的信息称，9月24日、25日、29日、30日，该楼盘分别接待了上海、北京、浙江、苏州看房团，10月3日、5日、7日又有北京、深圳、上海浦东看房团前来。这些看房客称，之所以假期来看房，主要是冲着重庆房价低，从长远角度投资而买的。

有意思的是，在外地投资者蜂拥重庆炒房时，重庆大学教师贲向前对抢房毫无兴趣。

早在2010年，他在重庆大学虎溪校区购买了一套商品住宅，当时每平方米3000元左右。5年多时间过去，现在的房价每平方米才涨到4000多元，中间还有几次涨跌波动。

“我暂时不打算再买房。”10月7日，他和记者聊起平稳的重庆房价。

9月30日到10月6日夜间，北京、天津、合肥、郑州、杭州、武汉等共计19城先后发布新的楼市调控政策。

多年来，重庆的房价在全国城市排名中，基本处于末位。以省会城市、副省级城市、直辖市汇总来看，重庆房价为倒数第三，每平方米售价仅仅高于银川和呼和浩特。

原重庆工商大学校长、重庆市学位委员会委员王崇举10月8日对记者指出，重庆房价低，核心还是重庆土地供应量大，另外重庆土地租金只交50年，和其他城市70年不一样。而重庆还有大量公租房，供应给大学生和农民工，所以刚性需求少。

他指出，这也是一种供给侧改革。但土地产权50年不好借鉴。要借鉴经验的话，可以大力提供保障房，增加弹性供给，或者建设卫星城市。另外还要严格实施限购限贷政策。

全国低房价

吸引外地投资者的，在于重庆楼市的价格洼地。

根据国家统计局数据，2015年重庆商品房均价才达到每平方米5360元的水平，低于全国平均水平。21世纪经济报道了解到，重庆目前的商品房均价，在全国属于较低的水平。

重庆的大足、永川迄今仍有每平方米低于3000元的商品房。但是在北京的同类郊县比如大兴，房价已经直奔三万。

比如以最繁华的重庆江北嘴中央商务区来看，该地未来预备与北京金融街、上海陆家嘴的金融定位看齐，目前该地商品房价每平方米1万元出头，只有京沪同等区域商品房价的1/10。

如果看均价的话，根据国家统计局的数字，2015年重庆商品房均价是5360元/平方米，甚至比2014年每平方米下跌了100多元。而2015年全国商品房平均价格是6793元/平方米，涨幅是7.9%。

今年8月重庆商品房均价每平方米7125元，只有上海的1/6，北京的1/5，杭州和南京的1/3左右，也低于武汉、成都的均价水平。重庆作为直辖市，商品房均价大大低于一些省会城市和副省级城市。

对于重庆低房价的原因，交行金融研究中心研究员夏丹认为，重庆住房供给平衡，没有出现明显的供给过剩和需求过剩。

“无论从今后的发展还是供地来看，还有非常大的空间，不像现在许多一线城市，供地非常紧张。”她说。

21世纪经济报道获悉，重庆房价低，这并不是因为价格一直没涨，而是因为过去价格较低。

比如重庆2002年的商品房均价是1556元/平方米，在全国省会城市、直辖城市中仅高于呼和浩特和银川。经过多年小幅上涨，到了2014年，重庆商品房均价仍然仅高于上述两市。

天量土地供应

在2016年全国涨声一片的背景下，重庆没有跟风暴涨，部分原因在于重庆的土地价格偏低，加上供应大，开发商不敢定高价。

重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文10月8日也强调，重庆土地供应量大，加上土地占用房价比例低，价格难以涨起来。

“重庆这么多年土地供应量都比较大，而且整体经济发展相对落后；其次，重庆城市结构比较特殊，城市空间分散，属于多空间均衡发展城市。”他说。

记者也发现，重庆各大房地产商拿地价格普遍较低，而低价拿地后没出现高价卖房，原因在于供给充足。

2004年以前，京沪的土地供应并不比重庆低。但是2005年后，京沪两地房地产企业购置土地分别只有773.87万平方米、754.32万平方米，只有重庆1385.4万平方米的一半左右。

此后的10多年间，重庆每年供地面积是京沪的2到3倍。来自国家统计局的数据显示，2014年重庆供地1864.59万平方米，京沪深分别是580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米，也就是说2014年重庆供地面积是京沪深的3倍、6倍、18倍以上。

从项目的开发周期来看，房地产企业购置的土地一般在3-5年内建成新房，近几年京沪深的房价为何暴涨也就不难理解。

同理，2014年南京、杭州、武汉、厦门、天津、成都的房地产业购置土地面积分别只有重庆的1/30-1/7不等，这些城市房价显然没有逃过本轮上涨。

土地供应的背后是房子。过去两年，重庆商品房竣工面积在全部直辖市、副省级城市、省会城市中，位居全国第一。

重庆近几年新增城镇人口是60万左右，但是2011-2014年每年供应商品房套数是30多万左右，重庆新增商品房套数，足够新增城市人口居住需要。

公租房保障需求

管好自己的人和地显然还不够，当大量外地投资者蜂拥重庆时，重庆的房价还能扛得住吗？

王崇举认为，政府在限购限贷前就已经保证了土地供给，保证了供需平衡，所以房价没有大涨。“暂时也不太需要限购限贷来硬性遏制房价上涨。”

重庆土地供应量大，且是组团发展，每个区都有好地段，主城区可用土地量较大，而且重庆八大投资集团的储备地，形成了房价上涨的减震器，所以房价一直难以暴涨。

其次，重庆进城务工和刚毕业的大学生较多，有刚性房屋需求的人比重较少，重庆有几千万平方的公租房，保障了大部分新增居民的住房需求。而且重庆市人口偏老龄化，大都有以前政府提供的集资房，年轻人还可继承父辈房屋，总体刚需比较小。

根据了解，目前在重庆买第二套住宅，首付要达到60%。买第三套必须全款。外地居民在重庆买第二套要收房产税。

有炒房客存在以租还贷的想法，但这条路很难。即便是重庆最繁华的解放碑，以及金融CBD地区，三居室每月租金3000元左右。两居在大部分地区只能租1000多元到2000元左右。

而大学生、农民工，甚至外地来渝人员，可以申请公租房。比如记者在重庆江北机场以北的空港家园看到，一套使用面积50多平方米的2居室公租房，每平方米每月租金11元。加上物业费等成本，1年租金仅8000元。

根据公开报道，重庆现在约有60万农民工、大学生住的是公租房。重庆市长黄奇帆在2013年曾透露，3年来出租了11万套保障房、公租房，基本上分配比例是进城农民工50%，原住民35%，大学毕业生15%。

重庆有无可能土地供应减少，导致供应不足，进而像其他城市一样房价暴涨呢？这个可能性不存在。黄奇帆此前指出，2002年～2003年储备了40多万亩地，市政府计划20年内每年只开发5%，一年最多用2万亩。照此计算，到2023年重庆的土地供应仍充足。

刘贵文指出，重庆土地供应量大，未来房价难以大涨。重庆部分区域地不多，但整体土地仍充足，比如像大学城、两江新区等。

“重庆的良好经验就是土地供应充沛，政府预估能力和宏观调控能力强，可供其它城市学习。”刘贵文说。

【来源：21世纪经济报道】

【记者：肖明 实习生：顿雨婷 谢莹莹】