“钱就这么多，不是在这里，就是在那里。”看房团一名成员说。这里和那里，可以简单理解为楼市和股市。

作为房产投资者，要看的是房价还会不会涨。但他们更多地发现，潜在的价值或已经包含在现价中。“迟了”的感觉让他们变得犹疑，而“狼来了”的故事在中国楼市不断上演，又在销蚀着人们的判断。

9月的最后一个周三，林张伟手持一张从温州南到杭州东的动车票，只身再赴杭。他开玩笑说，这次买不到就不回来了。

民间流行的说法是，从今年3月以来，杭州多区域房价涨了50%；从国家统计局的数据来看，今年1月到8月，杭州的房价指数上涨了约20%。

9月的杭州楼市，一边是限购政策密集出台，一边是屡屡创下交易纪录。

根据透明售房网的统计，限购实施前日，9月18日，杭州市区（含萧山、余杭）成交新房3265套，二手房1840套，合计5105套；限贷实施前日，9月27日，市区成交新房2034套，二手房2041套，合计4075套。

28日傍晚，林张伟在天都城附近付了一套房子的定金。房子单价不到1万，总价180多万元。天都城，位于杭州西北方位余杭区，规划中地铁3号线的终点站。

在这次“速战速决”之前，上一个周末，林张伟随一个30多人的温州看房团到杭州考察，6个楼盘中有3个在余杭。彼时交过一笔意向金后，他觉得那个楼盘还不够理想，这才有了两天后的再赴杭。

“不想再错过杭州”

“这是温州来的团。”售楼大厅里，销售人员心领神会，迅速组织起沙盘讲演。

9月最后一个周日的下午，售楼工作人员拿着文件夹应对着频繁的询价，“这是今天的价格，明天是周一，就要调价了。”有工作人员坦言，楼市的火爆，造成了开发商的惜售和提价心态。

30多人的看房团中，多为夫妻和亲戚朋友，几乎所有人对房产投资都不陌生，尤其是经历过温州楼市的过山车。

经过三年多的贬值，直至腰斩，温州房价终于在去年止跌企稳，并在今年呈微幅回调。“新房价格有轻微上涨，老房子没有。”一名活跃在温州借贷市场的人士表示，在借贷进行资产估价时，并没有相应上调温州房产估价，也就是说，尽管市场交易价格在回暖，但仍缺乏长期看涨的信心。

反观杭州，房价不仅从此前的冬眠中复苏，尤以9月为甚，无论是交易量还是价格，涨幅都相当可观。

根据中国指数研究院的统计，十大城市（北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、重庆）中，杭州9月新建住宅价格指数环比涨幅5.1%，居首位；其次是北京和天津（均为3.88%）。同比来看，涨幅排名前三的为深圳（41.88%）、南京（38.07%）和上海（28.81%），杭州（19.31%）排第六。

“钱就这么多，不是在这里，就是在那里。”看房团一名成员说。这里和那里，可以简单理解为楼市和股市。

70后的林张伟心里有股气。2003年，他用不到30万元的首付价格在上海浦东买了两套房，单价都在3000元左右。当时，温州新开的较高档楼盘，单价已超6000元，并在短时间内迅速过万。

到2006年，林张伟手中浦东的两套房子价格翻番，涨到六七千。恰逢林张伟手头周转不来，卖了这两套房而保留了上海的一间商铺。目前，这两套房的均价至少4万元以上，而保留的商铺并不好出手，一直出租。

“错过了上海，不想再错过杭州。”林张伟说。不过，尽管温州人炒房名声在外，不过此番入杭买房的，亦有大量来自上海的投资人。

看房团的投资迷茫

30多人的看房团里，不止三对夫妻有过在杭州投资房产的经验，但他们对投资仍充满疑虑。

在拱墅区一个售楼大厅，一名销售人员问，你们考虑在什么板块投资？

“西湖边有吗？”投资人方敏健问。也许是意识到销售人员脸上一丝差异，他又问，“哪个板块增长潜力比较大？”

2008年，方敏健夫妇和亲戚集资在余杭买了一幢排屋，260平米，单价约1万，首付20%。此后近8年，房价几乎趴着没动。

“上半年挂出来，现在涨到1万2、1万3。”方敏健并不满意，他的心理价位是1万5。

这种亲朋集资投资，在温州很常见。所谓“温州炒房团”，微观上也更多是以这种亲友团的形式。

庞磊则小有规划。“打算持有个三五年吧，五年已经有点多了。收益的话，至少50%。”

庞磊夫妇已在杭州小尝甜头。去年，他在余杭区买过一套房，到今年初没拿住，单价上涨了近4000元。“没打算自己住，小富即安就卖了。”

在余杭一个售楼处门口，看房团几个人又聚在了一起，疲态可见。方敏健说，“听说这个盘年初才1万1，现在已经涨到1万8。”团里有人接道，“即使是当时买了，现在1万8人家也会从开发商买一手，没必要买二手，加上中间的交易税，收益未必那么高。”一阵沉默。

上百万元的投资，分分钟就有否决的理由。空气里弥漫着中产家庭的投资焦虑。

评估溢价和价值挖掘

作为房产投资者，要看的是房价还会不会涨。但他们更多地发现，潜在的价值或已经包含在现价中。“迟了”的感觉让他们变得犹疑，而“狼来了”的故事在中国楼市不断上演，又在销蚀着人们的判断。

现实是，“住宅去库存”在杭州十分明显。

2015年底，杭州的商品房库存超17万套，彼时甚至传出“明年可能降价跑量”的市场解读。不过，新建商品房住宅库存已经从去年底开始下降。据杭州市住房保障和房产管理局统计，截至今年9月底，杭州市新建商品住宅库存实现了“十连降”，可售套数约7.3万套，较8月末减少1.2682万套，环比降幅近15%。去化周期降至5.8个月，较8月末减少1.3个月，已经低于六个月的合理去化周期下限。

杭州一名楼市观察人士认为，自2010年以来，杭州每年平均人口净流入仅五六万人，且最近两三年人口净流入速度更加趋缓，从供需角度看，供需矛盾是节点性的。

他指出，需要注意的是，杭州产业结构对人口流动的影响。“还要考虑杭州现在有哪些产业、哪些公司，可能搬到外面去。这意味着，人口还有流出可能。比如万一阿里搬了，对杭州房产肯定会有影响。”

滨江区和余杭区的未来科技城作为一定时期内的价值洼地，近两年来正被迅速填平。温州看房团里一对80后夫妻就是奔着未来科技城而来。

杭州未来科技城（海创园），是浙江省“十二五”期间重点打造的杭州城西科创产业集聚区，总面积113平方公里，目前驻有阿里巴巴、同花顺等公司。

据前述杭州楼市观察人士分析，此轮房价上涨，除了是对过去五年房价不动，甚至下降的修复，主要是投资和投机需求驱动。一个可见的结果是，房屋买卖差价的资本利得明显高于房地产本身内在的收益，比如租金。

温州看房团成员对公寓房的不看好，很大程度上能够以民间智慧对其作出注脚。

以位于杭州西湖区的一套公寓来计算，单价1.7万元，60平米，总价约100万元。月租3000元左右，算起来月租回报不到4%，甚至低于银行贷款利率。

【来源】21世纪经济报道

【记者】林叙