上半年过去，东莞楼市经过短暂调整之后，全市均价小幅回落，但整体而言，受到深圳的带动，楼价依旧持续走强。根据中原地产东莞研究部监测的数据显示，上半年东莞住宅均价12486元/平米，相比去年同期上涨了31.9%。而放眼全国来看，在中国指数研究院发布的“全国百城房价指数涨幅榜”中，东莞又以28.58%的涨幅排在全国首位，涨幅高出隔壁老大哥深圳近10个百分点。

上半年新房均价12486元/m2

日前，全国百城房价指数发布，2016年上半年全国百城房价涨幅榜出炉。东莞的房价从2015年年底的9667元/㎡一跃升至12430元/㎡，以28.58%的涨幅排在全国首位，高出深圳涨幅10个百分点。

以往这一全国性研究机构发布的的抽样数据，并不一定能真实反映当地的实际情况。但这一次深耕本地的东莞中院原研究院也给出了所差无几的数据，侧面佐证了这次统计出的东莞楼价涨幅领跑全国的数据基本靠谱。

根据东莞中原研究部数据监测，整个上半年东莞新建住宅成交549万m 2，同比增长33.6%，新增住宅供应面积417万m 2，同比增长10.3%，呈现严重的供不应求状态。上半年住宅均价12486元/m 2，比去年同期上涨31.9%。其中6月份最新的住宅均价为13518元/m 2，环比2015年12月份上涨27.0%。

本地供应不足深圳外溢推高房价

至于为何会造成这一高速上涨的局面，东莞中原地产策略研究中心总监车德锐分析，东莞市场的供应非常紧张，同时深圳房价居高不下，限购及提高入市门槛和限制购房资格，莞深融城进程在加快，深圳客持续大幅外溢购房的趋势下，东莞的发展商对市场预期非常乐观。虽然第二季度市场出现大幅降温及成交下滑，但房价仍然居高不下，呈现稳步上涨的态势。

据了解，在今年第二季度，东莞楼市还遇到东莞城市总规调整修改，令到土地市场一度停止交易，众多报建在建的项目面临规划调整，报建、施工、预售等均出现明显放缓，再加上东莞政府对高房价的担忧，在发放预售证时进行协调安排，最终使得第二季度的新增供应明显放缓，整个市场缺货现象非常严重，库存持续处于低位。

根据东莞中原研究部数据监测，东莞可售住宅存量321万m2，消化周期不足4个月，从而制约了整体市场成交，但房价在高位之上继续保持坚挺，稳步上涨，一度在5月份突破14000元/m 2，后在政府协调发放预售证后才在6月份出现小幅回落，均价降至13518元/m 2。

□数据

整个上半年东莞新建住宅成交549万m2，同比增长33.6%，新增住宅供应面积417万m2，同比增长10.3%，呈现严重的供不应求状态。上半年住宅均价12486元/m2，比去年同期上涨31.9%。其中6月份最新的住宅均价为13518元/m2，环比2015年12月份上涨27.0%。

□现象

地王频现楼面地价同比涨33.1%

在土地市场方面，受总规调整影响，上半年推地放缓。根据东莞中原研究部数据监测，商住用地成交11宗，购置面积为37.75万m2，同比下降31.6%，成交总金额为33.75亿元，同比增长7.11%；受市场预期乐观影响，土地交易市场推地受到众多发展商哄抢，地王频现，整体楼面地价为3867元/m 2，同比上涨33.1%，溢价率高达158%。

根据东莞中原研究部数据监测，客户层面，第一季度深圳客比例整体占比高达48%，比2015年的39%再度上升，而随着市场快速降温后，第二季度深圳客的整体比例有所下降，但分化明显，临深片区由于处于房价高位，已经远远脱离本土购买力，因此深圳客比例仍然居高不下，高达70%-90%，而非临深片区深圳客整体回归理性，深圳客比例大部分回到两成到五成左右。

二手房刚需居多增长创历史新高

由于一手房房价短期飙升太快，逼使很多本土购房者转向购买二手房。根据东莞中原研究部数据监测，整个上半年东莞二手住宅成交面积为325万m 2，同比增长75.47%。但由于第二季度一手房严重缺货，使得第二季度二手房成交非常活跃，达到180万m2，环比增长24.39%，同比增长61.56%，创出历史季度新高。这说明东莞本土购房需求旺盛，而且需求非常刚性，二手房市场的表现基本没有受到一手市场下滑的影响。

□分析

下半年下行压力大持谨慎乐观态度

对于下半年房价的走势，业内并非一片乐观。东莞中原地产策略研究中心总监车德锐表示，持谨慎乐观的态度。一方面他认为下半年东莞整体楼市运行态势预计是供需两旺，成交量升价稳，但同时下行的压力和风险越来越大。

观点1 调控可能性加大

1.政策调控的预期还是比较强烈的，随着地王频现，房价飙涨，银行风控趋严，目前房贷已经开始逐步收紧，部分二线城市由于高库存压力逐步缓解甚至出现供不应求的局面，开始调控过热的楼市，一旦跟进调控的城市增多，市场预期会发生改变，市场会再度陷入观望。东莞在上半年的表现房价涨幅居全国百城首位，政府的压力非常大，不排除有出台调控政策的可能性；

2.英国脱欧后美元大幅走强，人民币出现大幅贬值，如果这个趋势持续，资金外溢加剧，市场流动性难免出现收紧，国内的资产价格尤其是房价面临较大的下行压力；

3.A股经过一年时间的三波深幅下跌后有调整到位的迹象，市场孕育反弹的动力，而一旦股市走强，势必分流楼市资金，高位的楼市风险越来越大，部分投资者或出现抛售房产套现重入股市的可能；

4.东莞楼市下半年越往后，去年7-8月份至今成交的深圳客他们手头上的物业陆续到了交楼拿证阶段，其中会有很大部分会毛坯放盘出售，加大市场供应压力，同时随着银行月供按揭压力持续加大，快速套现的意愿越来越强烈，加上下半年一手供应的大幅放量，房价高位下二手接盘的有效需求非常有限，这使得届时房价上涨面临较大的压力，时间越往后，房价出现下行可能性越来越大。

观点2 深圳外溢效应持续下半年将现两波成交高峰

1.下半年深圳由于新增很多豪宅项目上市，深圳房价仍会保持上涨态势，如果没有政策调控继续加码，市场预期仍然乐观高涨，深圳的首置刚性自住需求大批外溢到东莞是必然；

2.下半年东莞新增供应量是会在一定的时候大幅放量的，目前有很多项目面临总规调整延后上市时间，但整体评估下来还是有比较大的供应量，预计会比上半年要多，根据东莞中原研究部数据监测，全年住宅新增供应保守估计还是有900万-1000万m 2，下半年有500万-600万m 2的潜在新增供应。

随着供应的放量，市场旺盛的需求将受到激发，如果没有遇到政策调控和其他楼市重大利空，成交预计出现大幅放量。从目前掌握的情况看，最早一波推盘小高潮会在8月上旬开始持续到金九银十，同时第二波推盘高峰会在年底和明年初出现。

【来源】南方都市报