自8月底以来，广州市接连释放房地产市场利好消息，适时调整优化房地产政策，以更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。8月30日，广州率先在全国一线城市落实“认房不认贷”，紧接着，广州首套房贷利率下限降至LPR减10个基点，二套房最低首付降至三成。

连日来，依照住建部继续巩固房地产市场企稳回升态势的精神，广州楼市利好政策一浪高过一浪，9月20日，全市放开对番禺区、黄埔区、花都区以及白云区部分地区限购，个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，购房条件为从购房之日前在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满5年降至2年等。

政策一经公布引起了来自市场的积极反应，自8月30日至9月24日，在不到一个月的时间里，广州各区楼盘销售中心、中介咨询处访客量明显增长，市场氛围大幅回暖，市场信心有所提振。接下来，在一年一度的“金九银十”小高峰中，广州楼市究竟有何表现？让我们拭目以待。

看房客增多，销量提升尚需时日

9月24日，番禺区放开限购的第4天，越秀星寰销售中心一早就坐满了人。该项目位于广州南站板块，集TOD、商业街、铁路交通枢纽等一众特色在身，目前已是番禺楼市三冠王。目前，该盘均价在4万元左右，紧邻番禺区最红的万博-长隆板块，颇受刚需一族青睐。

越秀星寰销售中心工作人员介绍，随着8月末新政以来，该项目的访客量也随之明显增加，不少人来到销售中心咨询购房情况。特别是随着番禺区放开限购以来，不乏有人打趣道：“番禺已不只是广州的番禺，更是全国人民的番禺。”充分说明了在广州优化调整限购区域后，番禺即将面临的重大利好。

在番禺区改善型项目——万博瑞麓府销售中心，现场不时传来“砸金蛋”的声音，午时一过，下午前来看房的市民络绎不绝。地处番禺区最被看好的万博-长隆板块，这里主打容积率1.6、全部南向板楼、专梯专户、户外花园等品质住宅理念，价格在4万-6万元不等，但产品以126-270平方米大户型为主。

24日下午，万博瑞麓府销售中心现场便有人签约购房，两天来这里已销售出30套住宅，实现访客量与销售量双提升。据该项目销售人员透露，接下来，随着“十一”黄金周的到来，其公司内部也将适当调整销售价格。

另一方面，部分楼盘也在等待进一步的市场反应。有保利工作人员告诉记者，目前，该集团在黄埔区的保利锦上、保利罗兰、保利翔龙天汇和保利鱼珠港等项目也迎来了访客量的明显增长。“然而，黄埔区放开限购才几天，目前销售情况与此前持平，更多销量数据约在10月中下旬有所体现。”上述工作人员表示，企业对广州系列政策持热烈欢迎态度，期待政策具有持久性，尽早恢复市场信心。

此外，黄埔区热点项目城市之光、黄埔新城销售中心近日也“门庭若市”。广州万科相关负责人透露，城市之光项目无论从到访量还是成交量方面都有明显提升，城市之光项目到访近400组，同比上周增加30%，该项目上周末热销2.1亿元。同期，黄埔新城项目到访超过300组，放开限购当周认购近30套，成交金额约1.2亿元。因放开限购，已出现3位一人成交多套的购房者。

记者在市场走访中了解到，保利、越秀、万科、城投等多个开发商的多个住宅产品，将在“十一”期间让利优惠，从市场角度给予购房者更多红利。如部分项目在特定节点前网签可享受98折，买房送车礼品福利，或部分开发商已率先执行首套房首付比例20%等，也有相当多项目将在假期中开售旗下新产品。

不仅各开发企业在争相抢滩“金九银十”市场，部分区域也乘着楼市新政的东风，纷纷启动区域房地产项目博览会，集中推出本区域新品住宅。近日，越秀区、增城区相继开展房博会活动，采取“线上+线下”融合互动方式，合力展现区域住宅新产品，联合区相关职能部门，推广本区域集中资源与置业优势，促进新政加速落地，为“金九银十”销售期预热。

市场区域内板块分化愈加明显

一波波政策利好、市场利好正在袭来，期待接下来的“十一”黄金周，广州房地产市场持续企稳回升。

根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。对于首套房贷利率调整，客户将不需要任何操作，银行将主动批量调整。 

当前，我国房地产行业正面临结构性调整期，有广州开发企业表示，此前的“认房不认贷”主要是针对改善型群体的，这次20日发布的新政更多面向刚需群体，加之目前的房贷利率已降至1991年以来历史新低，正是广大购房者入手的好时机。

当前，市场上普遍认可普涨的时代已成过去，区域分化、产品分化的趋势愈加明显。9月20日广州楼市新政发布既是对部分区域的重大利好，也是进一步放宽了购房者的购房门槛。在政策“松绑”之后，真金白银的流向将更加凸显不同区域板块和产品的差异化。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州房地产市场一直是区域差异很大的市场，广州也是最适合试点分区施策差异性限购的一线城市。在他看来，广州优化调整部分区域限购将收获明显效应，并影响整个广州都市圈房地产市场，主要利好以下群体：

2023年在广州竞投优质居住地块的开发商

2023年在广州“抄底”优质物业的购房者

准备在广州中心城区购房，但在政策出台前未取得购房资格的人士等

记者在走访中感受到来自不同区域板块的多元化供应，如番禺区的改善型、高端住宅基本围绕汉溪大道两侧，越秀·和樾府、华润长隆万博悦府、新鸿基峻銮等，起步价普遍在6万-7万元，且以大户型为主，朝向好、户型好、楼层好的可卖到8万-9万元/平方米，单位价格远高于番禺其他板块项目。黄埔区住宅项目同样有着板块差异大的特点，由于区域面积较大，毗邻天河的老黄埔片区、开发区科学城等板块整体价格较高，尽管同属一个行政区域，其他板块也不可望其项背。

归根结底这是由于项目多持资源稀缺性导致的。一位广州贝壳网络技术有限公司资深资产管理员介绍，对广州而言，白云山景、珠江水岸便是稀缺性资源，靠近云山珠水的房子自古以来就是广州置业的天花板，此外，一些区积淀已久的教育、医疗资源，以及产业、人才、生态资源等，都是购房者综合考虑的关键因素，也是影响房价的根本。

海珠区保利湖光悦色项目销售人员介绍，目前，该片区受琶洲产业外溢影响，不少人才选择就近置业，加之住宅坐拥珠江水岸一线江景，背后更有海珠湖、海珠湿地等城市绿肺，开盘后价格一直以10万+起步从未降价。目前，该项目已接近销售尾声，上述销售人员感觉，新政不同条款对刚需型、刚改型、改善型、豪宅型等不同群体有不同的市场效果。

不仅如此，针对不同购房群体的不同竞争赛道，开发企业们也在精准服务方面费尽心思。刚需群体更多以促销和优惠为主打，以“价格战”吸引新市民、青年人尽快“上车”。针对改善型和豪宅型住宅，开发企业则聚焦低容积率、高绿化率、精装标准、智慧家居配套等下功夫，如万博瑞麓府在其样板间里专门设有智能家装产品陈列房，隔音玻璃、智能马桶、新风机和各式各样厨卫产品等，让客户真切感受到“科技+”的居住体验感。

新政后的房地产市场又热闹起来了，市场的人气和信心需要有效市场与有为政府共同保护。

【延伸】

广州楼市新政3天后，越秀这些稀缺型新盘上新了

南方+记者 郎慧