【南方日报、南方+特别策划】

2023年时间已过半。

数据显示，2023上半年一、二手住宅成交量高于去年，但仍处于近十年以来成交量的次低位。与此同时，价格方面上半年整体平稳，不过比去年同期呈下跌趋势。

而值得留意的是，过去半年，深圳购房者选择主动去杠杆，倾向于全款购房的人数增多；若贷款购房则更愿意多支付首期，减少在银行贷款比例，以至于2023上半年房贷减少约600亿元。

对于后市，美联物业认为，进入下半年，开发商或将推出更多的购房优惠，一手住宅成交量有望上涨。若无利好刺激，二手住宅市场或维持目前水平，也不排除成交量进一步走低。

◎

 成交 

近十年次低位

2023上半年，深圳一手住宅供应同比大幅增加九成，成交量却未明显增加，一手住宅楼盘明显滞销。美联物业表示，回顾上半年，一手住宅市场整体呈现高开低走的态势。一季度市场行情回暖，一手住宅供应及开盘速度均有所加快，成交量也有所走高，但到了二季度供应量持续走高，项目整体去化率不理想。

据美联物业统计，2023上半年深圳全市有58个含住宅的新房项目获得72次预售许可证（含人才房，部分项目分批预售），共计供应34553套住宅房源，同比上涨90.4%。

其中，超50个新房住宅项目开盘，除极个别网红盘如海德园（售罄）、深业云海湾（去化95%）等在开盘当天取得较好销售成绩外，其他项目的普遍去化为30%至40%，更有甚者开盘当天去化率仅个位数水平。

成交量方面，据深圳市住建局披露，2023年1-6月，深圳一、二手住宅合计成交32445套，比去年同期增加24.35%。具体来看，一手住宅成交16209套，同比增0.51%；二手住宅成交16236套，比去年同期大幅增加+62.93%。

虽然成交量上涨，但纵观近十年行情，今年上半年的一、二手住宅成交总量为其中次低；最低成交量为去年上半年的2.6万套。

值得留意的是，作为存量市场主导的深圳，近三年来，一、二手住宅走出倒挂局面，即一手住宅成交量占比高于二手住宅。其中，2021年一手成交量占比近半，甚至在2022年超过六成，而2023年降低到50%。

◎

 价格 

同比去年明显下跌

据美联物业，2023上半年一手住宅备案均价约53189元/㎡，环比下跌6.2%、同比下跌8.5%。

价格趋势方面，国家统计局披露数据显示，一、二手住宅环比价格基本持平，而比去年同期（同比）则呈不同程度下跌，特别是二手住宅跌幅大于一手住宅。

其中，一手住宅1-5月份价格环比基本持平，价格浮动维持在-0.2%至+0.4%之间，其中2、3、4月份为正增长；同比则全部维持在下跌区间，为-1.8%至-0.9%之间，其中5月份跌幅最大。

二手住宅价格环比方面，前4个月维持0.5%至0.6%的增长，5月份小幅减少0.1%；价格同比则与一手住宅一样，全部呈现下跌趋势，最大跌幅为2.7%。

从成交总价来看，刚需客仍是市场成交主力，一、二手住宅成交总价以300-500万元的房源为主。

据深圳贝壳研究，2023上半年深圳一手住宅套均总价为605万元，创近三年新低，价格回归到2021年水平。从趋势来看，相对于2022年，一手住宅成交总价750万元以上的房源占比减少，而总价低于300万元、以及500-750万元区间的房源占比上升。

二手住宅方面，全市套均总价连续三年企稳420万+元。具体来看，300-500万元仍是成交主力，占比超过三成；其次是300万元以下房源，占比27.7%。从价格变化趋势来看，总价1000-1500万元房源成交占比小幅提升0.5个百分点；500万-750万元房源提升0.9个百分点。

◎

 贷款 

减少约600亿元

据中国人民银行深圳市中心支行披露，南方+统计的住户部门贷款数据显示，2023年1-5月份中长期贷款累计增加-75.67亿元，较2022年同期增加的540.96亿元，减少616.63亿元。

房地产业内普遍认为，住户部门中长期贷款基本等同于居民购房按揭贷款。从上述数据来看，2023年1-5月份深圳居民购房在银行的按揭贷款比去年同期不仅未见增长，反而减少约600亿元。

住宅成交量较去年同期增加，而按揭贷款不增反减，究其原因，或是购房者主动去杠杆。

据深圳贝壳研究院数据，2023年上半年，深圳二手住宅全款购买比例上升至32%。从整体趋势来看，自2017上半年起至2021上半年期间，二手住宅全款购买比例均在10%以下，但随后的一年内比例突破20%，今年上半年的占比升超三成。与此同时，深圳购买二手住宅在银行的贷款比例，由2017年的约60%，降至如今的50%。

由此可见，2023上半年，深圳购房者倾向于全款购房的人数增多；若贷款不则愿意多付首期，减少在银行贷款比例，以至于2023上半年购房贷款减少。

◎

 后市 

开发商或将推更多优惠

对于后市，美联物业表示，就市场反应来看，2023年上半年购房者获得的政策刺激有限，不排除下半年政府会继续出台鼓励刚需及改善型住房需求的政策。

美联物业认为，进入下半年，一手住宅供应量继续加大，三季度预计入市住宅房源16984套，且房地产开发商为加速回款，下半年或将推出更多的购房优惠，届时一手住宅成交量有望上涨。

二手住宅市场方面，美联物业表示，目前，二手住宅市场缺乏信心，大多购房者以观望为主；同时，不少业主对后市预期悲观，担心房产价格跌破成本而选择出让，导致挂牌房源增加。此外，一手市场不断推出的限价住宅，进一步挤压二手住宅市场。若无利好刺激，预计下半年二手住宅市场将维持目前水平，也不排除成交量进一步走低。

相关阅读◢

从“租房”到“有房”，半数深圳人奋斗3-10年买首套房？｜深圳楼市这一年④

【策划/撰文/制图】冯少文