【南方日报、南方2021年度深圳特别策划报道】

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日前，深圳贝壳研究院发布2021楼市大数据，其中从二手房、新房、租赁等多维度，披露了过去一年深圳楼市表现。

数据显示，在二手住宅市场，2021年业主平均43岁，购房者平均36岁，买卖双方平均年龄均比2020年上升2岁。资金方面，购房者的杠杆力度则呈现缩小趋势。

同时，深圳贝壳研究院与媒体机构发起深圳居住情况调查。调查数据显示，有53.3%受访者在来深奋斗3-10年间买房，而10年以上第一次买房的人群仅占比14.4%。

此外，数据表明，有40.5%的受访者表示1个居住，即独居；其中，仅17.1%住自己家房子，另有81.5%租房住（整租+合租）。

购房者画像：2021年购房者平均年龄36岁

二手住宅市场数据表明，2021年买卖双方年龄较此前上升，业主平均43岁，购房者平均36岁；而在2020年，业主、购房者平均年龄分别为41岁、34岁。

2020年“715新政”、2021年二手住宅成交参考价后，购房者更加倾向于“一步到位”，中大户型成成交比例上升。因此，房屋成交的总价中位数、套均面积均达到近10年最高值。

从成交总价来看，2021年总价200-500万的房源仍是成交主流，占46.9%；其中以300-400万占比最多。与此同时，总价600万以上成交房源占比较2020年增加了7.2%，中高价物业成交增多。从单价来看，成交多为7万以内的物业。

购房者性别方面，2021年男性购房比例明显增加，增长近11个百分点；男女性占比分别为57.6%、42.4%。从区域来看，男性购房者更喜欢选择新区；从价格来看，女性购房者购买房屋的均价比男性高出5000元。

调查结果表明，男性比女性列能接受长时间通勤、更倾向于将购房视为一项长期投资；而女性则注重目前的居住体验，所以女性购房集中于罗湖、福田、南山等成熟区域。

市场变化：购房者贷款意愿变弱

成交效率上，2021年双方观望情绪变浓，成交时间明显增长，其中购房者端的平均成交周期增长14天，业主成交周期增长7天。分区域看，坪山购房者成交最快，平均31天即可成交。究其原因，或因坪山以刚需置业为主，且房源总价低。而大鹏业主卖房则最困难，平均235天能成交。

资金方面，2021年内，购房杠杆率则呈现下降趋势，贷款意愿变弱。其中，贷款买房的比例，从2020年的90%降至2021年的60%，平均贷款成数则由61%降至51%。

月供方面，深圳贷款购房者平均月供为1.33万/月，而月供1.2万以内的人数占比则过半，另有15.6%购房者月供2万以上。

租客画像：30岁以上男性比女性更会议价

2021年租赁双方平均年龄有所增长，房东为42岁，租客为33岁。

整体来看，2021年内，房东年龄在35-40岁间占比最高，达到22.9%。不过，这一年龄段的房东与此前相比呈减少趋势，为近4年新低。而40-50岁，以及50岁以上的房东比例则呈上升态势。其中50岁以上的房东占比增幅最为明显。

租客方面，租房年龄集中在40岁以下，占比达84.1%。其中又以25-30岁占比最高，占整体比例30%；其次为30-35岁，占比26.6%。

值得留意的是，数据显示，租金上，30岁以上男性比女性更会议价。

而在居室数量的选择方面，2021年内，3房以上的需求占比呈增加趋势，由上一年的27.5%升至28.1%；相对应的1房、2房需求则趋于减少。

热租小区方面，赤尾的京基御景华城、科技园的华润城润府、宝安中心的花郡花乡、万象城的城市天地广场、龙华中心的壹城中心、布吉关的万科红、坪山的深城投中心公馆等更受租客欢迎。

深圳居住情况报告：40.5%的受访者1人居住

2021年12月，深圳贝壳研究院通过媒体平台、中介门店发起深圳居住现状调查，共收集问卷5398份。

调查结果显示，深圳居住者整体年轻，18-25岁人群占比79%，其次为36-40岁，占比11.4%。

同居的家庭人数上，有40.5%的受访者表示1个居住，即独居；其中，仅17.1%住自己家房子，另有81.5%租房住（整租+合租）。

购房情况调查显示，受访者在来深3-10年间第1次购房，其中超过八成采用贷款买房。月供方面，超过35%受访者的月供占家庭收入50%以上，另有超过20%的受访者月供在家庭收入30%以下。此外，有超过25%的受访者居住在70-90㎡的自购房中；户型多以2-3房为主，占比近60%。

租赁居住方面，只有11.7%的受访者花费超过50%以上的收入租房，另有近四成受访者选择收入的20%用作租金；有近半受访者表示居住在30㎡的房子里，以单间居住为主。

而对于居住偏好，调查显示，受访者更关注户型、物业服务、地铁站等因素。其中，对地铁站的关注占比超过八成。

【文/图】冯少文 李荣华