HFI-60指数独家学术团队： “三道红线”监管政策有利于房地产稳健发展_南方plus

“预期2021年下半年房地产调控政策环境仍然偏紧，大湾区等都市圈城市的房地产市场虽有较强韧性，但仍将面临不小挑战。未来房地产企业将进一步分化，财务健康、经营稳健的房企在逆流中更能凸显优势，而负债高的房企应该把降杠杆放在重中之重，谨防资金链断裂、债务违约风险。”

近日发布的2021年上半年上市房企60健康指数（HFI-60）再度引起业界高度关注。HFI-60指数独家学术支持团队负责人、暨南大学经济与社会研究院副院长张思思副教授在接受南方日报记者采访时指出，城市群与都市圈之间的竞争意味着城市发展从高速增长向高质量发展转变，大城市的人口聚集能力和经济辐射能力不断增强，都市圈中心城市与周边城市的协同发展增强。而城市的高质量发展离不开高质量的住有所居。房地产行业可以从推动居住升级和产业升级两方面来支撑城市的高质量发展。以下是记者对张思思副教授及团队核心成员谢慧如的专访。

下半年房地产调控政策环境仍然偏紧

南方日报：今年是“十四五”开局之年，国家顶层设计对房地产行业的发展提出了哪些新的要求？

张思思：“十四五”规划依然坚持贯彻“房住不炒”方针，这将是我国房地产市场发展的一项长期指导政策。在这个思路下，我们也看到几个新的重点关键词：新型城镇化、保障性租赁住房、长租房、新市民和青年人等。

一是推进以人为核心的新型城镇化。包括发挥中心城市和城市群的带动作用，以及实施城市更新行动。二是尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房问题。包括切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。未来政府或将以较大的力度支持租赁市场的高质量发展。三是推动金融、房地产同实体经济均衡发展。更加强调控制和预防房地产市场存在的风险。

南方日报：今年上半年，楼市经历了一轮“小阳春”行情，但部分城市也出现了投资过热和房价上涨过快的现象，为此，以广州、深圳和东莞为代表的大湾区城市因城施策、出台了一系列新的调控政策，您对上半年总的政策环境和市场环境怎么看？给行业和企业带来了哪些新的挑战？

张思思：今年上半年，我国房地产市场整体延续了去年下半年的运行态势，重点城市交易活跃，部分城市投资过热。针对部分交易过热的市场，中央和地方密集出台了一系列新的调控政策：收紧房地产贷款和个人住房贷款、严查经营贷和消费贷违规流入房地产市场、建立二手住房成交参考价格机制、整顿炒房团和学区房炒作等经营乱象。调控政策层层加码，体现出中央稳房地产市场决心大。国家统计局的数据显示，今年8月份70个大中城市新建商品住宅和二手房价格涨幅继续回落。个别热点城市（深圳、广州）房价环比下跌，三四线城市房价降幅相比更大，我国房地产市场整体或已经迎来拐点。

预期2021年下半年房地产调控政策环境仍然偏紧，房地产贷款与个人住房贷款环境持续收紧，房地产金融监管也将继续加力。因此我们预期，总体上房地产销售增速会放缓，房地产开发投资动力减弱。宏观经济方面，随着全国各地有效的疫情防控和经济发展的稳步推进，大湾区等都市圈城市的房地产市场有较强韧性，三四线城市或面临去库存压力，房价下跌压力更大。

这给我国房地产行业发展提出了不小的挑战。首当其冲，房地产企业在贷款资金收紧、销售回款放缓的背景下，应该关注财务杠杆过高、土地储备质量差等风险。同时也要根据市场需求和人口流动情况，调整住宅用地供应，优化房地产开发投资结构。长期来看，在房地产金融红利时代已经过去的背景下，房企发展应该转向城市运营商和服务商的角色，助力城市更新，推动新型城镇化，更好地促进大湾区发展。

财务健康、经营稳健的房企在调整中更能凸显优势

南方日报：“三道红线”是近一年来房地产行业关注的最热关键词，这一系列融资新规的提出，对维护房地产行业和企业的健康发展有何意义？从上半年的情况来看，该政策取得了哪些实效？

张思思：2019年开始，我们定期发布HFI-60房企健康指数，基于客观的多维度财务数据和舆情分析大数据，从财务状况、内部管理、守法情况、社会评价、公共参与等多个角度，跟踪分析粤港澳大湾区60家上市房地产企业，给房企做定期“健康体检”。2020年，我们加入“三道红线”作为财务健康的重要监测指标，关注房企负债水平。

我们的监测数据显示，近两年来房地产行业降杠杆取得一定成效。2021年上半年，60家上市房企净负债率为90.46%，剔除预收款项的资产负债率为73.64%，现金短债比为1.56，达标企业分别有21家、43家和47家。总体来看，解除红线预警、达到监管要求的房企数目增加。“三道红线”的监管政策实施有利于房地产行业的稳健经营，有效预防系统性金融风险，同时优化社会的资源配置。

同时仍然不可否认，房地产行业的整体杠杆水平依然较高。我们延续此前的判断，即房地产企业将进一步分化，财务健康、经营稳健的房企在逆流中更能凸显优势，而负债高的房企应该把降杠杆放在重中之重，谨防资金链断裂、债务违约风险。更要妥善处理个别规模过大、高负债房企潜在的债务危机，破解潜在的“Too big to fail”困局。

南方日报：上半年一批企业已经面临较为严重的经营困难？其中，大部分困难都与企业本身健康发展状况有直接关系。未来企业应该如何去避免这些问题？保持健康发展应该坚守的原则有哪些？

谢慧如：“三条红线”和“房地产贷款集中度管理”等政策的实施，预示着房地产行业金融红利时代的结束。未来房地产企业要避免经营困难可以从以下几个方面着手：进行理性投资，优化土地储备结构；扩大销售渠道，加速去化，实现资金的快速回流；加快企业转型，更多地参与到城市更新、老旧小区改造等政府支持的业务。

城市高质量发展离不开高质量住有所居

南方日报：房地产行业的健康发展与城市的高质量发展有何关系？未来的房地产行业应该如何去支撑城市高质量发展？

谢慧如：城市的高质量发展离不开高质量的住有所居。房地产行业可以从推动居住升级和产业升级两方面来支撑城市的高质量发展。在居住升级方面，做好城镇老旧小区改造，推进棚户区改造，引导发展社区养老、餐饮等服务。此外，着力培育和发展保障性租赁住房和长租房市场。特别是年轻人群体，他们往往愿意为高质量住房支付一定的溢价。房企应该为他们打造宜居社区空间环境，解决大型城市新市民和年轻人的住房需求。

在产业升级方面，一方面促进建筑产业转型升级，发展建筑节能和绿色建筑。另一方面房地产业和现代服务业发展相融合，文化地产、教育地产、旅游地产、养老地产等多元化的地产形态比例会大幅度提升。

南方日报：未来的竞争主要是城市群和都市圈之间的竞争。对房地产行业来说，潜藏着哪些新的机会？这给行业转型升级将带来哪些新的动力？

张思思：城市群与都市圈之间的竞争意味着城市发展从高速增长向高质量发展转变，大城市的人口聚集能力和经济辐射能力不断增强，都市圈中心城市与周边城市的协同发展增强。一方面，都市圈的人口流入带来新的住房需求，但同时对住房质量的需求也有所提升。同时，都市圈中心城区和外围城市的房地产具有更多的联动性，房价联系更加紧密。对于房地产行业来说，都市圈的外围城市也许有更多的增量发展机会和新增需求，而中心城市的发展机会更多在于城市更新和改善性需求，以及配套的物业服务、社区商业等。