上半年上市房企60健康指数：16家房企体检不合格_南方plus

2021年上半年上市房企60健康指数南方+ 刘子葵制图

近日，记者从南方产业智库发布的2021年上半年中国上市房企60健康指数（HFI-60）看到，在纳入监测的中海发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、保利发展、万科集团等60家中国A股和H股上市房企中，有44家房企处于“健康”（60-100分）状态，在所有受监测房企中占73.33%，其中，中海发展、华润置地、龙湖、招商蛇口、保利、万科和世茂7家被定义为“非常健康”（80-100分），占11.67%；同时，16家企业处于“不健康”（0-59分）状态，占26.67%。其中，华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团、华远地产4家房企被定义为“非常不健康”（低于40分），占6.67%。

值得注意的是，相比2020年全年的榜单，花样年控股、正荣地产、阳光城、信达地产和蓝光发展出现异常变化——从“健康”下滑到了“不健康”阵营，蓝光发展甚至直接变为“非常不健康”状态。与此相对的是，世茂、万科、招商蛇口上半年在企业运营、财务风控和践行社会责任等方面表现出色，从“健康”进入到“非常健康”的状态。

根据南方产业智库分析，近年进入HFI-60指数排名TOP10的企业相对比较稳定，中海发展、华润置地、龙湖、保利、世茂、新世界、龙光7家房企连续两年均保持在健康房企TOP10行列，而今年上半年，万科、招商蛇口、华侨城成为TOP10健康榜单新晋房企。不过，处在HFI-60指数末10位的“不健康”房企中，变化却较大。除了恒大、泰禾、华远地产以外，其余7家房家均为新面孔，包括信达地产、中交地产、国瑞置业、华夏幸福、蓝光发展、金融街、富力。有进就有出，珠江实业、大悦城、首创置业等排在2020年HFI-60指数末10位的房企今年上半年排位则略有提升。整体来看，有30家房企健康指数排名下滑，健康状况变差，比如金地，对比2020年底，从第10位下滑到第33位，排名下滑23位，除此之外，排名下滑幅度较大的房企还有信达地产下滑37位，金科下滑29位，远洋下滑26位，蓝光发展下滑21位。

从企业性质来看，南方产业智库HFI-60上市房企健康指数监测的60家房企中，有15家为国企（包括混合制企业），其中有6家位列健康指数TOP10房企榜单，占国企总数40%，包括中海发展、华润置地、万科等。且国企中，超七成都处于健康状态（60分以上）。在健康指数TOP10企业中，四家民企为龙湖、世茂、龙光、新世界发展。

从上市区域来看，60家受监测房企中在A股上市的有25家，H股上市的有35家。其中，在25家A股上市房企中，共15家房企处于“健康”状态，10家房企处于“不健康”状态，其中还有四家处于“非常不健康”状态。在35家H股上市房企中，共29家房企处于“健康”状态，6家房企处于“不健康”状态。

从总部所在地来看，本次监测的60家上市房企中，26家总部位于粤港澳大湾区，占比约42%，15家位于京津冀区域，占比约25%，12家来自长三角地区，占比20%，余下的还有来自成渝、福建等区域房企。健康TOP10房企中，8家房企总部设在粤港澳大湾区，其中2家位于广州，6家位于深圳。健康TOP10房企中，仅龙湖和世茂两家总部不在粤港澳大湾区，总部分别在北京和上海。

60家房企销售规模持续扩张，八成增收不增利

据南方产业智库监测，上半年纳入HFI-60指数监测的房企，规模延续扩张，销售和营收大幅提升。监测的60家房企全口径销售总额超过5万亿元，有18家企业销售规模超过千亿元，17家全口径销售额在500亿至1000亿之间。虽然从全口径销售额上来看，各大房企的销售业绩表现不错，但实际权益销售额占比却并不理想，部分房企的权益销售额不足六成，绿城中国、大悦城的权益销售额占比仅五成左右。在营收方面，有48家企业总营收同比去年有所增长，其中有5家企业营收同比增长超过100%，分别是瑞安房地产、建发国际、华远地产、中国金茂和新城控股，其中瑞安房地产营收领涨，涨幅超过600%，其次为建发国际，涨幅近200%。然而，也有12家房企营收同比下滑，分别是合景泰富、时代中国、华发股份、中国恒大、中交地产、蓝光发展、华夏幸福、路劲、信达地产、华联控股、嘉华国际和泰禾集团，其中泰禾集团营收下滑最为严重，下滑近74%，嘉华国际和华联控股营收下滑70%左右。上半年陷入债务危机的三家房企泰禾、蓝光发展和华夏幸福营收皆出现大幅下滑。

从利润方面来看，被监测的60家企业毛利润总值约为5317亿元，与2020年同期相比下降5.7%，与2019年同期相比下降了12%左右，近三年来，毛利润呈持续下降趋势。被纳入监测的60家房企，毛利润均值约为89亿元，处于均值水平以上的企业共19家，包括碧桂园、万科、恒大、龙湖等。其中超过40%的企业出现毛利润下滑，下滑最多的为蓝光发展，下滑幅度达114%，其次为华夏幸福，下滑93%。这些毛利润下滑的房企中60%以上为营收实现增长的房企。其次是纳入监测的60家房企归母净利总额约为1885亿元，与2020年同期相比相差不大，与2019年同期相比，下降了18%左右。这60家房企，归母净利均值约31亿元，几乎也与去年同期持平。

从盈利能力方面来看，被监测的60家房企中52家房企出现了毛利率下滑，占比超过85%，其中有14家企业毛体率下滑超过10个百分点，分别是新世界发展、中国恒大、中国金茂、花样年控股、大悦城、信达地产、金地集团、华侨城、华远地产、瑞安房地产、蓝光发展、华夏幸福、金融街、国瑞置业，销售毛利率下滑最为严重的三家房企是华夏幸福、蓝光发展和瑞安房地产，分别同比下滑42个百分点、33个百分点和25个百分点。有8家企业毛利率同比增长，分别是泰禾集团、珠江股份、时代中国控股、华发股份、深振业、招商蛇口、保利置业集团和嘉华国际，泰禾集团的毛利率同比增长最多，超过20个百分点。被监测的60家房企中42家净利率同比下滑，其中净利率下滑超过10个百分点的企业有6家，分别是合生创展集团、金地集团、中国金茂、蓝光发展、华夏幸福、泰禾集团，下滑最严重的三个企业是泰禾集团、华夏幸福以及蓝光发展，下滑幅度分别超过70个百分点、60个百分点以及50个百分点。房地产行业代表盈利能力的指标毛利率和净利率下滑趋势明显，背后原因复杂，包括拿地成本高、新房限价以及销售费用、管理费用和财务费用三项费用升高等多重因素。

23家“全绿档”，6家“三道红线”全踩

“三道红线”指剔除预收款项资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比大于1。通过各家房企发布的2021年中报以及同花顺iFind的数据信息，对纳入上市房企60健康指数（HFI-60）监测范畴的企业进行“三道红线”的测算，零踩线“全绿档”房企有23家，踩一道红线的“黄档”房企22家，踩两道红线的“橙档”房企有9家，三线全踩的“红档”房企有6家。“全绿档”的23家企业是华联控股、新世界发展、瑞安房地产、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、合生创展、路劲、龙光、信达地产、保利地产、金辉控股、世茂、龙湖、雅居乐、远洋、华侨城、越秀地产、建发国际、金科股份、佳兆业、万科、宝龙地产。这其中不乏中国海外发展、华润置地、保利地产、世茂集团、龙湖集团、越秀地产等规模的大型房企，从去年年报时便已经保持“全绿”，今年得以继续，万科在经历长期“黄档”之后，此次成功降为“绿档”。“全红档”的企业有6家，分别是国瑞置业、富力地产、华远地产、华夏幸福、蓝光发展和泰禾集团，事实上，这些处于“全红”状态的房企，去年年报时这些企业就已经陷入“三线全踩”的局势中。特别是泰禾集团、华夏幸福与蓝光发展这三家企业都遭遇了流动性危机，企业正常生产经营收到重大影响。从中报及各类公告也可以看出，这三家企业在持续亏损，债务逾期也不断滚动。

被监测的60家房企中，剔除预收款项资产负债率超标的企业最多，超过一半，有34家。剔除预收款项资产负债率也是三条红线中最难降档的指标，更是绝大多数房企的“踩线”主因。除6家“全红档”房企和10家踩两道红线的“橙档”房企，剔除预收款项资产负债率全部超标外，踩一道红线的22家“黄档”房企中，也有多达18家房企是因为剔除预收款项资产负债率指标不合格，包括金地集团、大悦城、旭辉控股集团、正荣地产、花样年控股、绿城中国、首创置业、香江控股、合景泰富集团、美的置业、中国金茂、融创中国、新城控股、时代中国控股、碧桂园、中国奥园、阳光城以及中梁控股。降低剔除预收款项资产负债率，需要综合平衡总资产、总负债及预售楼款间的关系，对房企的开发、销售、回款、周转等方面都有很高要求，因此面对剔除预收款项资产负债率超标，不少房企只能按照自有节奏进行把控。

“三道红线”指标中，净负债率超标是企业踩线的第二大原因，被监测的60家房企中有13家该项指标超标，除6家“全红档”房企外，还有7家“橙档”房企，分别是金融街、首开股份、保利置业集团、华发股份、绿地控股、中交地产、珠江股份。值得注意的是，踩两道红线的“橙档”房企中，荣盛发展和中国恒大的净负债率是达标水平，反而是现金短债比指标不达标。被监测的60家房企中，现金短债比指标不达标的企业有12家，除了6家“全红档”房企，和荣盛发展、中国恒大这两家位于“橙档”的企业以外，还有4家是仅踩一道红线位于“黄档”的企业，分别是嘉华国际、深振业A和融信中国、葛洲坝。