《深圳楼市早7条》总第201期

2021年6月22日市场数据:

A、全市新房住宅成交信息（单位:套）

全市102；宝安15；福田0；龙岗22；罗湖4；南山11；盐田5；龙华13；坪山29；光明2；大鹏1；深汕0。

B、全市新房住宅可售房源19503套；可售面积1912428.37㎡。

C、全市二手住宅成交信息（单位:套）

全市121；宝安19；福田20；龙岗37；罗湖21；南山22；盐田2。

① “恒裕滨城”最新法拍房税费3900万？律师:不一定！

6月21日，历经18次出价，高出起拍价700万元，这套位于深圳市南山区的“恒裕滨城花园二期”3座A单元40A房，最终以63175364元成交（不含税费），折合单价27.62万/㎡。

此前，广州市中级人民法院披露，此次拍卖房产系法院认定赃物，涉及受贿案。据不动产资料查询结果显示，该标的物权利人是“深圳市银海实业有限公司”。天眼查资料显示，“深圳市银海实业有限公司”实际控制人为“深圳市恒裕实业（集团）有限公司”、“富德生命人寿保险股份有限公司”，分别持有股权为51%、49%。

有网友表示，单税费就要3900万，税费加成交价1个亿+，单价高达45万/㎡。据深圳中原测算，按照公司产权计算公式，系数取用50%。估算需缴纳的税费为:（竞拍价6317—原价316）*50%=6000*50%=3000万。如果买家为第二套购买，粗略估算需缴纳的税费可能达到将近3900万，折合下来成交价+税费的单价达到约45万/㎡。

不过，广东华商律师事务所周争锋律师给出了不同意见，他表示，如果产权是开发商，竞买人只有契税需要缴纳。周争锋律师解释称:“从开发商手里购房，这个房子是现售状态，但是还没有过户到你名下，然后法院依据你们的合同，确认归你所有，但后续被拍卖了。现售的流程就是开发商先办理大产权证，再办理小产权证，然后再出卖给买受人。”

查询房源显示，该房源为“初始登记”状态。另外，缴税多少取决于执行裁定书的内容。不过，执行裁定书的内容并未公示，无法确定税费具体是多少。

相关阅读:

深圳“恒裕滨城”一涉受贿案住宅法拍成交，超1.5万人围观

② 新盘速递

A:391批！佳兆业壹都汇公示登记名册

6月22日，佳兆业壹都汇大厦诚意登记名册公示，共391批客户。22日下午16:00在宝安公证处进行公证摇号，6月23日正式线上选房。本次销售2栋住宅，共计373套，建筑面积为67-88平米，带精装修。住宅户型建面约66-87㎡，均价约5.89万/㎡，单价区间在5.39-6.18万/㎡，总价区间在363-528万/套。

项目位于布吉街道铁西路与安吉路交汇处，土地使用年限40年，项目占地面积约0.6万㎡，建筑面积约8.2万㎡，由住宅、办公、商业等业态组成。

B:峰境瑞府一期封顶

近日，峰境瑞府项目一期主体结构封顶，项目一期工程于2019年8月31日正式开工。项目坐拥3.5低密容积率、约40%绿化率。项目位于光明中心·华夏二路东周公园东侧，总建面约20万㎡，主力户型为约93-136㎡3-4房精装住宅，无回迁房和保障房，一期产品已于2020年10月份开盘。

C: 4.08万/㎡起，龙岗颐璟名庭推408套住宅

住建局官网显示，颐璟名庭已获批预售。本次备案住宅408套，户型建面约65-114㎡，均价约4.3万/平，单价区间在4.08-4.52万/㎡，总价区间在274-516万/套。

项目位于龙岗中心城与国际低碳城的交汇处，具体位于龙岗区龙岗街道新生片区，龙凤路与龙坪路交汇处的西南侧。占地面积约1.6万㎡，总建面约6.8万㎡。计容机率建面约5.1万㎡，容积率3.25。项目地块的西北角规划一所12班幼儿园，约3600㎡独立占地；毗邻九年一贯制72班仙田外国语学校。

③ 5.43平方公里！深圳公布2021年民生设施供地计划

6月22日，深圳市政协副主席、市规划和自然资源局党组书记、局长王幼鹏在参加直播交流活动时，就“如何保障教育、医疗、住房等民生设施用地”等话题与市民展开互动交流。针对市民关注的教育、医疗等民生问题，深圳市规划和自然资源局表示，今年计划安排民生设施用地543公顷，计划完成包括中小学、高中、医疗、养老在内的104个项目用地的更新整备工作。

“十四五”期间，将按照民生设施100%保障的原则，供应民生设施用地18.9平方公里，在最新公示的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》草案中，计划至2035年新建各类住房200万套以上，居住用地面积总量将提高至265平方公里，占比达到25%，争取人均住房面积达到40平方米。

市规划和自然资源局相关负责人表示，目前市规划和自然资源局正在编制《深圳市幼儿园布局专项规划（2021-2035）》，托儿所问题也是这次专项规划研究内容之一。在新建的幼儿园安排一定比例的托儿所，已建成幼儿园中有条件的也可以增加托班，另外鼓励在一些符合条件办公场所安排3班及以下的托儿所，以方便职工可以就近接送孩子。

④ 配建3所计45班幼儿园，蔡屋围更新统筹项目主体公布

6月21日，罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A地块发布实施主体确认公示，项目由深圳市京基房地产股份有限公司主导。罗湖区桂园街道蔡屋围统筹片区城市更新单元位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。

更新单元用地面积336760.5㎡，开发建设用地面积180404.0㎡（其中不含移交政府的商业用地6500㎡）,地上计容积率总建筑面积2556700㎡。其中，商业、办公及酒店1506200㎡，商务公寓295000㎡，住宅629800㎡（含保障性住房70000㎡及滨河中学拆迁安置用房），行政办公用房75600㎡，公共配套设施50100㎡（含一所15班幼儿园4500㎡、一所15班幼儿园4000㎡、一所15班幼儿园4000㎡、公交首末站7200㎡，社区健康服务中心5000㎡）。另外，允许地下商业面积177100㎡，地下公共配套建筑面积6000㎡。

⑤ 2条城际+3条地铁，清水河超级枢纽城呼之欲出

深圳市轨道办近日透露清水河综合交通枢纽最新进展。该枢纽设计竞赛中标方案已经明确，正在开展方案设计深化工作。项目规划引入深汕铁路、深汕城际和地铁14号线（在建）、17号线（规划）、25号线（规划）以及接驳交通设施，是深圳都市核心区高铁综合交通枢纽。

清水河枢纽定位为湾区核心交通枢纽。项目地处罗湖区北部，南邻笋岗特色商贸区，北接龙岗布吉新城，位于大梧桐新兴产业带，是罗湖区最重要的战略性新兴产业总部和未来产业孵化区。根据清水河综合交通枢纽方案设计招标信息，清水河高铁站为地下四层车站，深汕铁路与深汕城际共用站台，总规模为2台6线。其中，中间2条为深汕铁路正线，深汕城际外包深汕铁路，到发线共4条，有效长650米。此外，多条城市轨道线路将在清水河枢纽核心区形成门型换乘。

清水河枢纽将是一座集国家铁路、城际铁路、城市轨道以及各类接驳设施为一体的大型综合交通枢纽。其中，规划引入的深汕铁路，设计速度为350公里/小时，自西丽站始发，经罗湖北站（即清水河高铁站）后，途经坪山站、惠州南站（惠阳站）、惠东站（惠东南站），终于深汕站，已于2021年1月4日正式开工，预计于2025年建成；规划中的深汕城际铁路，设计速度为300公里/小时。

⑥ 117万㎡+24班小学，龙岗和昌拾里来了

6月22日，位于龙岗中心城的和昌拾里花都公众号发布了营销中心、样板房同时开放的消息。项目原属简一、简二、黄龙坡片区城市更新单元，于2010年纳入深圳市城市更新单元规划制定计划。原定由莱蒙地产主导开发，后改由和昌集团与华南地区莱蒙水榭地产合作开发。

项目占地面积约28万㎡，规划总建筑面积约117万㎡，总共有9个地块，分四期开发。其中3、4、5为一期开发地块；6、9为二期开发地块；1为三期开发地块；7、8为四期开发地块；2号地块为公共医疗用地；4号地块一部分为小学（24班）用地规划，一部分为村民宗祠保留用地。

根据项目主要经济指标一览表，一期3、5地块分别含住宅面积73500㎡、87500㎡（包括保障性住房13200㎡），3地块为24班小学、村民宗祠保留用地；二期6、9地块分别含住宅面积90000㎡、72700㎡（包括保障性住房18780㎡）；四期7、8地块分别含住宅面积185800㎡、90500㎡（包括保障性住房17220㎡）。3期地块为纯商业地块，规划商业、办公及酒店约95000㎡，所有商业／居住地块均含有一定比例的公寓产品。

⑦ LPR14个月连平，贷款实际利率下行空间有望打开

6月21日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）为:1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。连续14个月，LPR保持不变。当天，市场利率定价自律机制优化了存款利率自律上限的确定方式。市场人士认为，此次存款利率定价机制与贷款端随LPR加点的计价方式保持了一致，是利率市场化改革更进一步的体现。

在LPR连续一年多未作调整的背景下，今年以来，贷款利率有了回升趋势。根据央行发布的一季度货币政策执行报告，3月新发放贷款加权平均利率上行，较去年12月末上行0.07个百分点至5.10%。其中，企业贷款加权平均利率、个人住房贷款加权平均利率均为首次上行。企业贷款利率有所抬升的背景，是商业银行净息差持续收窄的现实。银保监会数据显示，今年一季度商业银行净息差已从去年四季度的2.10%压降至了2.07%。

相对于2020年末，2021年以来非金融企业活期存款规模占比和住户活期存款占比处于下降趋势。相比之下，两者的定期存款占比在提升。招商证券银行业分析师廖志明认为，综合考虑量、价和结构因素，预计存款定价新变化将带来的负债成本率的降幅在10BP以内。中长期限定存利率上限下调，有利于降低银行负债成本，其目标在于通过降低银行存款成本来保持贷款利率低位稳定。

更多《深圳楼市早7条》

【来源】综合自《南方日报》《上海证券报》《深圳商报》深圳市住建局、深圳房信网

【整理】冯少文 邱永宽