2020年9月18日南方日报《宜居大湾区——2020居住幸福和房企健康发展半年报》特刊02-03版

近日，2020年上半年中国上市房企60健康指数（HFI-60）正式发布。在纳入监测的碧桂园、中国恒大、万科集团、绿地控股、新世界发展、融创中国、中海发展、保利发展、中国金茂、龙湖集团、富力地产等60家在中国A股和H股上市的房企当中，47家房企处于“健康”（60-100分）状态，在60家被监测企业中占比78.3%。其中，2家企业被定义为“非常健康”（81-100分）企业，在60家企业中占比3.3%，分别是碧桂园、中海发展。有13家企业处于“不健康”（0-59分）状态，在60家房企里边占比21.7%。其中，珠江实业、北大资源和泰禾集团三家企业低于40分，被定义为发展“非常不健康”企业，在60家企业中占比5%。导致今年上半年部分上市房企健康承压的主要原因有业绩下滑导致的成长空间受限，负债攀升和利润下滑导致的盈利能力弱化以及现金流不足导致的偿债能力不足、高周转下产品服务质量下降带来的负面舆情、公益参与和践行社会责任不足等。

中国上市房企60健康指数（HFI-60），由南方产业智库发布，暨南大学经济与社会研究院（IESR）提供学术支持，是以关注和推动行业健康成长和城市高质量发展为核心目标的综合评价指数，此前已经发布两期指数。根据最新公布的HFI-60（2020F）指数排行榜，60家受监测房企在A股上市的有25家，H股上市的有35家。值得一提的是，中交地产今年代替深圳控股（0604.HK）首次上榜，而大悦城地产（0207.HK）则由大悦城控股（000031.SZ）替代。

下面是暨南大学经济与社会研究院副院长、HFI-60指数研究团队负责人张思思博士及研究团队成员谢慧如的分析。

宏观形势

疫情影响和国际形势变化双重夹击

今年新冠肺炎疫情以及复杂的国际形势变化，对全球经济造成了明显的冲击。统计数据显示，2020年第二季度经济合作与发展组织（G20）成员国整体经济环比下滑6.9%，而我国经济在国内疫情防控逐步趋稳后，随着复工复产有序进行，经济增长率先实现由负转正，在第二季度实现正增长，环比增长11.5%，同比增长3.2%。

后疫情时代的房地产市场同样经历了明显萎缩到逐步回升的U型反弹。今年第一季度，疫情初期，全国商品房市场成交量明显下滑，30个大中城市商品房成交套数同比2019年萎缩四成左右。今年第二季度，疫情后期，随着各地市人才政策纷纷落地，部分房企推出优惠促销活动，房地产市场成交量有所回升，商品房成交套数同比2019年降幅收窄。统计数据进一步表明，今年6月份开始，部分城市商品房成交量同比步入正增长，其中一线城市和少量二三线城市的反弹最为明显，预期今年下半年这些地区的购房需求将进一步得到释放。

从宏观调控层面来看，当前我国房地产市场的调控政策以稳为主，“房住不炒”的定位没有改变。针对部分地区房地产市场过热的情况，有关主管部门连连出手，通过收紧限购政策、严查假离婚、提高二套房首付比例等方式，坚决打击炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展。

健康诊断

规模微幅增长 盈利质量参差不齐 债务压力增大

HFI-60指数已发布三期，该指数基于客观的多维度财务数据和舆情分析大数据，从财务状况、内部管理、守法情况、社会评价、公共参与等多个角度，综合评估粤港澳大湾区的上市房地产企业的健康发展状况，给房企做“健康体检”。与前两期相比，本期指数更加注重房企的负债情况。

从本次HFI-60指数监测的情况来看，2020年上半年60家上市房企的财务状况呈现规模微幅增长、收入增长但利润收窄、盈利质量参差不齐、债务压力增大等特点。经营规模方面，60家房企总资产规模实现了微幅扩张，平均增幅8%。营业收入和利润方面，虽然60家房企总营业收入实现正增长，但净利润呈负增长，下降幅度26%。这反映了部分房企通过压缩利润，加快变卖资产以增加收入。

盈利质量方面，可以考察扣除非经常损益后的净利润占比，该指标将临时的、与主要经营业务无关的损益抛去，更能体现房企盈利的稳定性和可持续性。2020年上半年财务数据显示，60家房企扣除非经常损益后的净利润占比为59%，比2019年末微幅下降，其中有13家房企低于50%，说明这些企业的利润更多来源于非经常性损益（如非流动资产处置、政府补助等），其主营业务相关的盈利能力值得注意。

负债方面，上市房企的负债情况比2019年末更加严峻。首先是60家房企短期负债（加长期借款当期到期部分）总体规模上涨，其中有9家上市房企的短期负债比2019年末突增100%以上，这些房企将在今年后半段面临巨大的偿债压力。另外，60家房企净负债率平均值达到了139%，其中有9家房企的净负债率超过了200%，近一半的房企净负债率超过100%，踩到了监管红线。

本次HFI-60指数结果显示，那些偿债能力较好、现金流量充足和盈利能力强的房企表现更为优秀，排名稳定前列。但有少数房企的财务健康指数连续三期排名始终落后，这些房企的生存状况值得堪忧。

在舆情健康方面，由于住房是社会关注的头等民生大事，加之今年恰逢上一轮高周转模式结束后的收楼高峰期，房屋质量等问题引起的各类矛盾纠纷事件，依然占据各类投诉平台的榜首。特别是疫情后人们对房屋质量和居住环境的要求飙升，一些近年规模扩张速度较快、体量庞大的龙头企业面对的舆情压力更大。在纳入监测的60家上市房企中，有近半舆情健康指数低于60分。

面对疫情影响、国内外经济形势的复杂变化以及房地产行业日益激烈的市场竞争，今年上半年60家房企在做强房地产主业的同时，也在根据自身情况不断加大产品升级和产业转型的力度。在房地产主业方面，一大批企业在宜居新价值的引领下，先后推出或升级了自己的健康住宅标准，同时把拿地的重心放到了粤港澳、长三角和京津冀等主要都市圈和城市群，并不断加大对TOD、城市更新、产城融合等热点领域的探索力度。在多元化经营方面，以恒碧万三家头部企业和部分腰部企业为代表的龙头企业，继续在康养医疗、人工智能、新能源、高科技、绿色农业以及其它新领域和新行业发力。部分房企开始聚焦轻资产领域，将物业管理业务分拆上市的企业日益增多。

把脉未来

从粗放激进的高周转向精耕细作的高质量发展

房地产领域是推动城市高质量发展的主要载体和重要战场。房地产企业的健康发展在城市高质量发展中扮演了至关重要的角色。

在践行社会责任方面。防控新冠疫情期间，许多房地产企业慷慨解囊，奉献爱心，彰显了社会责任与担当。据南方产业智库不完全统计，今年上半年，来自国内的130余家房地产企业累计为战疫捐赠善款和物资价值超过36亿元，同时在援建医院、社区防疫、复工复产等方面亦作出巨大贡献，成为率先行动起来的一批企业。总体而言，房企的捐赠总额和企业自身体量基本匹配，捐资少则百万元、多则千万元，而规模较大的房企，如恒大、碧桂园、万科等，每家捐赠累计数额都已过亿元。从捐资用途来看，房企捐款用途主要是采购医用防护物资、医疗设备、生活物资等，以及对抗击疫情一线的医护工作人员进行奖励和补助。除此以外，房地产企业在参与扶贫攻坚战方面亦发挥出色，恒大、碧桂园等龙头企业累计捐款已达数十亿元。

政府也结合当地实际，及时出台支持企业发展的相关政策，为房地产企业创造良好发展环境。我们预测在今后一段时间内，房地产企业将进一步分化，经营稳健的房企在逆流中更能凸显优势，而负债高的房企应该将降杠杆放在重中之重，谨防债务违约风险。长期来看，粤港澳大湾区的房企应该顺应时代发展，加快转型升级的步伐。从过去粗放型发展转向城市运营商和服务商的角色，实现生活服务、产业引导、城市运营的战略转型，更好地助力大湾区发展。当然，这些转变也对房企的资产运营和资金运作能力提出了更高的要求。

【分析】张思思 谢慧如（作者为暨南大学经济与社会研究院HFI-60指数研究团队成员）

【制图】麦瑜瑜

【海报】谭唯

【学术支持】暨南大学经济与社会研究院

【出品】南方产业智库

专题目录

宜居大湾区｜新价值引领房地产业高质量发展

宜居大湾区｜南方产业智库发布2020年上半年房企健康体检报告

宜居大湾区｜楼市U型反弹 企业健康承压

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上市房企60健康指数