新政过后，东莞楼市价格降了吗？近日，东莞价格信息网显示，东莞多家房企下调备案价格，不禁让购房者猜想，开发商是否真的松手了。不过，据瑞峰瑞城搜数据统计，今年1月1日至2月21日之间，东莞重新调整备案房价住宅有1915套，但真正下调房价的只占19%。

可见降价潮并未到来，但是，反映到市场来看，新政过后东莞楼市确实一直持续低迷，成交量整体已连续5个月下滑。最新的2月数据显示，东莞住宅成交面积环比下降47%，而成交均价方面也已连续三周下跌。

2月楼市分析

住宅成交量5连跌，均价3周连跌

东莞2月楼市成交数据已经新鲜出炉，主旋律仍旧延续春节以来的“跌”势。根据东莞合富辉煌研究发展中心数据显示，2月东莞一手住宅成交量创历史新低，一手住宅网签面积约16.5万平方米，签约1451套，同比减少约六成，环比减少约五成，成交量整体呈连续5个月下滑趋势。

自去年国庆限购后，东莞房价趋稳，已连续4个月稳定在1.55万元/平方米；从2月整体来看，均价15579元/平方米，同比上涨39%，环比持平。而上周数据显示，春节以来，东莞一手住宅价格持续呈现下跌趋势，住宅成交均价为14748元/㎡，环比下降了5.70%，已是连续三周下跌。

连续跌势与春节淡季不无关系。瑞峰瑞城搜分析，一方面2月为传统淡季，大部分项目新一年的营销计划还未展开，以自然销售为主；另一方面楼市观望情绪仍浓，房企和购房者皆处于博弈阶段。此外，东莞中原研究部也表示，低价项目签约比重上升，部分镇区的特殊房源以超低的价格签约，拉低了整体成交均价。

促销活动增多，备案价有涨有降

新政后，客户观望情绪浓郁，开发商以价换量，推出降价房、特价房现象已明显增多，希望以此刺激客户入市。瑞峰瑞城搜监控市场显示，上周，东城“格兰名筑”推出10套特价房，企石“嘉宏锦城”也推出特价房进行促销。

不仅如此，近期，东莞市价格信息网显示，东莞已有多个楼盘下调备案价格，常平有楼盘甚至最高下调幅度近6000元/㎡，一时间也在市场上引起了较大关注，但事后开发商回应，降价楼盘仅供内部人员购买。

备案价调整，购房者的降价预期开始加强。那么，房价真的降了吗？从实际数据统计来看，东莞楼盘备案价格调整实际呈现两极化，有升也有降。

瑞峰瑞城搜数据显示，今年1月1日至2月21日之间，东莞重新调整备案房价住宅有1915套，占目前住宅存量房源的6.5%。其中，约有62%进行价格上调，集中在常平、茶山等区域，上调幅度在3%～35%之间，整体上调幅度19%，上调均价2798元/㎡；仅有19%房源是下调，共291套，整体下调幅度约10%，下调均价在2533元。

再从具体楼盘分析来看，上调项目基本是根据当前区域均价和前期去货情况调整，比如常平有两大项目，均为旧盘，调价主要是跟常平市场大势而走，从原来1.1万～1.3万/㎡调整至1.4～1.6万/㎡，没有明显高于常平在售同品质项目的价格，是在市场价格可控范围内，符合市场预期。

水乡片成交突出，低价项目走货快

无论备案价格是升是降，实际市场成交数据显示，市场真正接受的还是更符合价格预期和实际的项目，整体呈现出高价房源走货困难，相对低价项目受到热捧的特点。

根据瑞峰瑞城搜数据显示，2月水乡片区及莞北片区成交突出，沙田、麻涌、虎门和寮步为2月四大成交过百套区域，成交量前十区域中，有八大区域均价在1.6万元以内。而传统热点区域成交低迷，比如临深片。以近期下调备案房价的楼盘来看，塘厦就占据了半壁江山，共有141套进行下调，下调幅度约9.8%。

而近期上调备案房价项目中，茶山一个项目的成交情况就反映了调价前后变化。该项目于去年12月首期入市，定价在1.3万，客户接受度较高去货较快，加上茶山两宗地王的影响，开发商趋向乐观，2月份加推产品上调价格至1.5万元，上涨幅度超过3000元/㎡，但据市场反馈，调价之后去货速度明显放缓。

数据显示，今年1月1日至2月2 1日之间，东莞重新调整备案房价住宅有19 15套，占目前住宅存量房源的6.5%。其中，约有6 2%进行价格上调，集中在常平、茶山等区域，上调幅度在3%～3 5%之间。仅有19%房源是下调，共2 9 1套，整体下调幅度约10%。

后市预判

3月供应加大

上半年应快速出货

在维持了开年两个月的低迷后，因众多楼盘推货带动，东莞楼市人气开始缓慢回升。

根据东莞中原CCES系统显示，上周客户来访量已大幅攀升，楼市热度继续回暖。预计随着3月份各项目进入推货节奏及成交项目陆续网签，东莞一手住宅成交量将持续回升。

据不完全统计，3月，东莞还将有多个楼盘推出新货，比如锦绣山河、班芙春天、绿地大都会、虎门碧桂园、大道松山湖等。东莞合富辉煌方面认为，随着新房市场开闸放量，加上轨道交通规划明朗提振市场预期，沿线区域价值预期提高，下阶段交易量预计会有进一步回升。不过，瑞峰瑞城搜方面则认为，2017年会是低迷和调整的一年。短期来看，3月小阳春楼市依然以顺卖为主，房企推货相对谨慎，楼市供应有所放量，但超往年同期几率小，3～4月供应量有所回升，但难超往年同期。

总体来看，上半年预计买卖双方皆在观望阶段，以自然销售为主，存量房以小幅度的调价来试探市场反应，新品定价则将更接近今年楼市行情，更贴合市场和理性，大涨大跌可能性低。下半年预计新增供应量有所加大，在市场预期没有变化的情况下，为集中跑量，或会出现价格回调预期，不排除部分开发商开始降价跑量现象。瑞峰瑞城搜建议，鉴于下半年市场行情不确定性因素较大，建议开发商在上半年快速出货。

记者观察

“红绿之争”降价预期不能太高

“房价到底降了没有？”最近，关注楼市的人，无论是投资还是自住，都迫切想要知道这个答案，毕竟楼市限购政策已出数月，市场普遍希望，政策初期效应需要见个分晓了。

2月份，楼市供需量价数据新鲜出炉，无论是成交量，还是成交均价，统计图表皆是一片绿油油，延续了春节以来的跌势。数据显示，今年1-2月东莞一手住宅累计成交4259套，同比去年15639套，大幅减少七成。尽管如此，这些数据也并没有给市场一个答案或者一颗定心丸，东莞楼市只是稳住了上涨的脚步，与此同时，楼市胶着之态也停滞于此，是涨是跌的“红绿之争”依然在上演着，观望情绪持续浓厚。

拉锯态势何时能被打破？近期，东莞多个楼盘下调备案价的消息不胫而走，在业内引起强烈关注，甚至被纷纷猜想，是否开发商扛不住了。但是，数据显示，这只是市场分化之态初显，有的楼盘开始降价抢跑，小范围搞起促销活动，有的楼盘则仍旧逆势涨价，市场预期良好。随着春节淡季因素影响弱化，开发商和购房者的博弈渐入高峰，有业内人士认为，上半年楼市仍会以自然销售为主，小幅调价试探市场反应。但是，有业内专家也充满担忧，从购房者心态统计来看，不少人对于楼市下调的预期并不高，甚至认为仍会继续上涨，“预期没有转变，市场调整起来自然比较困难。”

今年开年以来，无论政府喊话限购政策坚决持续，还是房贷利率优惠收紧，又或是各地楼市追加调控陆续试水，都预示着下半年市场行情不确定因素加大，如此背景下，购房者心态是否会受到影响，降价预期是否会加深，这或许也直接影响到了楼市的调整速度。

【来源】南方都市报