限购、限贷之下，东莞住宅成交低迷，而不限购、总价低的商业地产市场则表现出了活力。有业内人士称，商业地产的春天快来了。业内多表示，随着通胀预期逐步增强，投资资金保值需求仍然强烈，写字楼、商铺、商业公寓等商业地产领域将成为接下来的投资热点。

自去年10月住宅限购后，一直不温不火的东莞商业地产市场开始升温，其中尤以写字楼战果累累。随着一批地段优越的甲级写字楼入市，吸引了大量投资客及企业购买，价格加速上升，去年均价同比增长43.9%.

一直以来，东莞商铺投资氛围较弱，价格上升疲软，且高库存压顶，消化周期已长达40个月。但是，自限购政策后，去年年底商铺大幅成交，拉升了全年成交量。不过，有业内人士也坦言，受到电商等大环境冲击，商铺投资回报仍难预料，热点片区的集中式大型综合体商铺或是更优选择。

今年大量入市的商业产品还有商业公寓。数据显示，今年东莞预计有近20个项目推出公寓产品，供应量或破万套。去年东莞商业公寓成交量已同比上涨了35%，业内预计，在住宅限购的影响下，公寓市场或将继续受关注。

A

写字楼

消化周期冲高下滑，价格同比上涨四成

2016年可谓东莞写字楼市场的发展元年，一批诸如民盈山国贸中心、浙商大厦、万科广场等甲级写字楼的入市，改变了市场竞争环境。多个地段优越的甲级写字楼，吸引了大量投资客及企业购买，东莞写字楼价格也进入加速上升通道。

根据东莞中原研究部数据显示，2010年到2015年，东莞写字楼签约均价一直较为稳定，多维持在8000-9000元/m2上下。2016年，东莞写字楼均价也飙升至14428元/m 2，同比上涨了43.9%.

同时，高端甲级写字楼领先市场，大户型写字楼成交暴增，备受投资客青睐，成为市场先锋。去年东莞多座写字楼成交活跃，其中200-300m2面积段户型随着供应放量，成交爆发式增长，供求比等于1.5：1，主要集中民盈山国贸中心、万科广场和浙商大厦。

除高品质写字楼入市刺激外，住宅限购或是助推利器。“由于整个宏观政策一直利好住宅市场，比如首付比例、房贷利率下调等，再加上炒房等因素，投资需求主要流向了住宅市场，这也是商业地产被压制的一个重要因素。”东莞中原研究部总监车德锐表示，住宅限购后，很多购买力得到限制，但是，手上资金充裕，投资需求强烈，于是，不限购，且投资前景相对较好的写字楼成为了投资者新的选择。

国金大厦是南城总部基地二期率先启动的商务写字楼项目，预计今年5月将正式入市，该项目副总经理王志阳坦言，以往商业地产反响平平，除了住宅市场因素外，其首付5成、贷款最多10年等不利购买因素也是阻碍购买力的关键因素，但在住宅房价已高企的情况下，均价相对更低、首付更少，且不在限购范围内的写字楼产品已逐步具备了市场优势。

随着写字楼市场升温，东莞写字楼库存在冲高后出现下滑，消化周期也是急转直下，从2016年7月的30个月左右下降到年底的18个月。

企业升级换代，高品质写字楼成为热点

今年，东莞还将有多座甲级写字楼陆续涌现，未来开发量、潜在供应量仍然较大。不过，有业内人士认为，虽然未来供应的大幅放量，但市场还存在着大量升级换代需求，在商业地产产品中，写字楼的投资前景将更为突出。

“随着东莞产业转型升级的深入，东莞的企业也在不断更新换代，加上莞深融城、轨道交通时代到来等因素推动，未来企业对于写字楼的需求及要求也在不断提升。”王志阳坦言，为了满足现代化商务办公需求及企业形象，很多企业都会更新“门脸”，未来高品质写字楼需求较为旺盛。

实际上，随着市场需求改变，东莞写字楼品质已显示出更新换代的气象。东莞中原研究部分析，上个世纪90年代后，第三代写字楼（智能型商务写字楼）盛行，随着经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现顺理成章。去年，东莞市中心现代甲级写字楼已陆续入市，如民盈山国贸中心、寰宇汇金中心、国金大厦、浙商大厦、G1蜂汇等，随之东莞写字楼硬件品质集中提升，服务质量也在不断完善。

此外，由于东莞都是中小型企业为主，对办公面积需求不大，部分开发商会主打中小户型，东莞写字楼市场日趋小户型化。

从目前供应来看，新开发的写字楼多集中在东莞中心城区，未来市场消化以及利用率需要考量。“地段、交通便利是投资写字楼的一大关键，因为这直接影响到投资回报。”王志阳分析，中心城区写字楼多在重点规划区域以及轨道交通沿线，投资回报上有所保障。他以即将入市的国金大厦为例，“参考周边写字楼价格，若国金大厦定价在1.6万-1.7万，按照周边租金60元来算，投资回报率在5%，这属于一种比较稳健的投资回报，更何况这个租金不高，而且未来还有上涨空间。”

也有业内人士表示，除了硬件和服务的比拼，写字楼能否为企业成长提供更多附加值，也将成为投资者决策的关键条件。

B

商铺

高库存压顶，消化周期长达40个月

同为非住宅产品，东莞商铺走得则更为坎坷。根据东莞中原研究部数据显示，截至2016年年底，东莞整体商铺高库存压顶，去库存压力非常大，消化周期长达40个月，库存面积高达193万平方米。

商铺库存大，成交均价上升也十分疲软。根据东莞中原研究部数据显示，2014年-2016年，东莞商铺签约均价分别为15895元/m2、15342元/m2、15949元/m 2，几乎无波动。

业内分析，长期以来，东莞商铺供应量大且集中于偏远镇区住宅项目，商业氛围弱，投资价值低，大部分投资资金主要集中流入住宅市场，商铺投资氛围较淡，价格上升疲软。

东莞中原研究部总监车德锐表示，商铺市场受到的影响因素较多，但近年来，互联网电商冲击，大经济环境走势影响，是实体商铺备受冲击的一个重要因素。此外，从消费市场来看，消费往大众化靠拢，高端消费很难做，商铺利润起不来，从而影响了商铺租金上涨，商铺整体投资回报率则不高。

“以前传统的商铺多是沿街商铺，独立运作商铺，已经过了黄金发展期，如今面临诸多问题。”东莞鸿鹄实业投资有限公司副总王志阳分析，除了电商影响外，随着汽车销量大幅增长，城市交通管制严格，停车难成为了沿街街铺的一个致命伤，制约其发展。

集中式商业综合体，更吸引投资客

自去年10月东莞住宅市场出台限购政策后，商铺成交量出现变化，年底成交大幅拉升全年成交量。“与住宅产品相比，东莞商铺投资价值未被充分挖掘，价格水平仍处于低位；住宅限购下，会造成更多投资目光转向商铺。”车德锐认为，商铺投资氛围有望升温，有利于加快去库存。而从实际成交来看，小户型、低总价商铺更畅销，反映合理降低投资门槛，有效提高了产品销售速度。

对于商铺的前景，也有业内人士坦言，短期内仍持保守态度。相对而言，人流集中、商业氛围较浓、配套完善的集中式商业综合体或成为商铺投资潜力方向。南都记者了解到，从去年商铺成交情况来看，地段优越的集中式商业确实最为抢手，汇星商业中心、虎门万达广场和厚街万达广场成交抢眼。

但业内也表示，最近两年，随着万达的东城、长安、厚街和虎门万达广场开发完毕后，东莞商业市场少见商业综合体出现。

东莞中原研究部分析，目前东莞集中式大型综合体，主要由开发商持有并引进品牌来提升竞争力，集中在区域规划的热点片区，可售街铺量少质高。比如民盈山国贸中心、G1蜂汇等，都是以引进高端品牌为目标，吸引投资客。因此，热点规划发展片区，如南城CBD片区、轨道沿线规划商业成交商业成交会有明显提升。

C

商业公寓

供需两旺价格加速反弹，去年上涨35%

在非住宅产品中，最近三年，东莞商业公寓大行其道，2016年更是供需两旺创下新高，占全市公寓的比重分别为88%、74%.

东莞中原研究部表示，城区公寓或具地段优势的公寓项目放量剧增，又受资产配置荒、楼市加杠杆的推动，2016年商业公寓市场成交量大步上升，价格反弹加速，同比2015年上涨35%.

在东莞住宅限购政策持续下，商业公寓不限购不限贷，将会继续受到市场关注。“公寓无法落户，产权只有40年，首付比例高，公寓投资会受到诸多因素影响。不过，从目前的市场看，公寓低均价、低总价，同样会有较大吸引力。”碧桂园parkroyal目前在推产品包括公寓以及洋房，上周其公寓产品销售已位居全市第三位，成交均价为14933元/m 2.项目相关负责人坦言，同一地段，该项目洋房售价已在2.3万/m 2，公寓、洋房价格确实相差较大，“公寓面积小，总价低，首付低，无论是自住还是投资，都会有一定的市场接受度。”

根据东莞中原研究部统计数据显示，东莞商业公寓项目产品主打小户型产品（30-60m2），从供求关系来看，30-50m 2产品便于控制总价，迎合市场投资客低总价、低首付需求，最为畅销。2016年总价在60万以下的商业公寓成交量占全市比重为68%，反映投资客对总价60万以下的公寓接受度最高，低总价、小户型是市场成交主流。

另外，从成交来看，LOFT商务公寓正在引领东莞公寓投资新方向。业内分析，东莞公寓产品投资热潮初期，房企为达到快速销售及资金回笼目的，市场多为小面积、低总价平层产品。近年，随着地价上涨及项目竞争的差异化，为提升产品溢价能力，LOFT产品成为开发主流，其个性的独立空间、可满足简单居住需求及办公等优势，越来越受客户欢迎。在东莞，在同样面积段下，LOFT公寓去化更快，且相比平层产品售价高出2成左右。

商业公寓居住属性低，建议以投资为主

随着去年公寓市场热销，东莞公寓库存走势平稳，消化周期缩短。根据东莞中原研究部统计数据显示，2017年东莞全市有近20个项目推售公寓产品，潜在供应量预计破万套，而中心城区占据半壁江山，其潜在新增供应商业公寓约5000套，另外，还有碧桂园帕克诺雅库存673套等。这意味着，商业公寓供应高位放量，潜在库存加大，市场竞争也将加剧。

因此，业内也提醒，地段优势仍然是公寓项目取胜应该考虑的关键。从去年成交来看，东莞主城区成为了东莞公寓市场的成交主力，尤其C B D片区及轻轨沿线公寓最抢手；另外，2016年大量深圳客涌入东莞扫货，公寓成投资热点，泛临深镇区如沙田、大岭山、常平的公寓项目纷纷热销。此外，商业公寓投资除考虑交通便利、商业配套外，后期项目开发运营也至关重要。

虽然商业公寓正逐步成为市场热点，但业内人士也提出担忧，甚至坦言商业公寓仍在“摸着石头过河”。

“商业公寓的住宅化其实很理想化，实际来看，商业公寓居住属性比较低，而且，存在一定的安全风险和隐患。”王志阳坦言，购买商业公寓时还应该正视需求，商业公寓建议还是以投资为主。南都记者了解到，面对公寓住宅属性弊端，有项目在对外推广时，也会弱化居住功能，而更多定义为办公产品。也有开发商在公寓项目设计之初，已考虑到了商业公寓的居住因素。碧桂园parkroyal相关负责人就表示，在产品设计之初已考虑安全及舒适等相关因素，比如避免公寓与商场相互连通，避免靠近马路，封闭式管理等等。

【来源】南方都市报