开展集体建设用地流转试点，全国以广东为先，而顺德又是广东的先行区域。不过改革近15年来，集体用地使用权“难流转”情况依旧存在。26日记者从顺德区国土城建和水利局获悉，顺德区将发布新的《顺德区集体建设用地使用权流转管理暂行办法（征求意见稿）》，其中提到流转的集体建设用地不仅不能用于商品房开发，此外，集体建设用地使用权出让、租赁的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让最高年限。

流转集体建设用地不得开发房地产

2002年12月，为给广东省集体用地使用权流转寻找路径，当地政府颁布《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》，不到半年的时间，集体建设用地使用权流转在顺德区全面铺开。2011年3月，顺德区政府又颁布相关规定，对集体建设用地流转有关政策进行调整和完善。

“勒流街道江义村，依靠集体用地使用权流转，将土地流转收益的40%用来完善工业区路网、下水道等配套工程建设，通过营造优越的营商环境刺激本村工业发展，同时还将土地流转收益的50%按股权进行分配，增加村民（股民）收入。”一位长期跟踪顺德集体土地流转的人士表示，顺德的集体用地使用权流转确实有成效，但也是“摸着石头过河”，存留的问题表现在确权、监管、收益和小产权房。

广东省法学会理事李军从法律角度，解析了顺德集体非农建设用地自由流转问题。“有些流转毕竟在政策法律上未得到明确认同，在杂乱无序或隐蔽状态下进行，缺乏合理规制，难免引发土地纠纷及矛盾。”

为了减少纠纷，在这份最新的征求意见稿中，顺德区要求集体建设用地使用权转让、转租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、转租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、转租和抵押。

“随着轨道交通开建，其他城市基础设施陆续投入使用，顺德待开发土地都有很强的升值潜力，但是流转的集体建设用地，不得用于商品房地产开发建设。”该区国土部门相关负责人指出，如果集体建设用地土地出现权属争议，不符合土地利用总体规划和城乡规划，未取得集体土地所有证等五种情况都不能流转。

“流转”地块起始价不得低于基准地价评估价70%

今后符合出让（租赁）条件的集体建设用地，进入市场前，各集体经济组织应制定集体建设用地处置方案和收益分配方案，并经该集体经济组织成员会议2/3以上成员或者2/3以上成员代表表决通过，并按相关规定进行公示。顺德区此次鼓励集体经济组织留取一定比例的物业作为集体资产长期运营。

值得关注的是，此次顺德区规定工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目以及同一宗地有两个或两个以上意向用地者的集体建设用地使用权出让、租赁，须通过公开交易方式确定土地使用权人，也就是说这些集体建设用地使用权“流转”程序，要与国有建设用地供应交易平台保持一致。

“在集体建设用地使用权公开交易出让（租赁）前，集体经济组织须委托中介评估机构对地价进行评估，同时委托土地行政主管部门进行基准地价评估。公开交易出让（租赁）起始价和底价均由集体经济组织根据中介评估机构评估价和基准地价评估价综合确定，但出让（租赁）起始价不得低于拟交易地块基准地价评估价的70%，底价不得低于起始价。”该负责人表示，今后全区集体建设用地使用权出让、租赁的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。而且集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

此外，鉴于部分商业银行有法务、税收方面担心，不愿意接受集体建设用地抵押，顺德区政府此次出台集体建设用地使用权“流转”新政策，也是希望通过法律法规，提升集体土地在土地市场中的地位，力争获得与国有土地使用权同样待遇。

【来源】南方日报

【记者】尹辅华