11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)正式对外公布,对长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向,而这也是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。日前,最高人民法院研究室主任颜茂昆在北京表示,人民法院将依据现行法律以及中央《意见》精神,稳妥处理好相关案件,同时会提出相关的立法建议。

值得注意的是,《意见》在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

然而,这个顶层设计只是提出了续期的法律安排要进行“研究”,还没有一个实锤。

11月28日,南方楼市沙龙火速发布“征集令”,向广大网友征集问题和意见。11月30日,南方楼市沙龙以“70年房屋产权到期怎么办?有咩问题,专家帮到你”为题,举办了一场网上的专家网友座谈会。专家们对网友关注的问题一一进行了解答。

具体到广州,专家们认为,即便政策出台规定续期需要交费,也不会变相推高广州房价;广州楼龄较“老”的二手房普遍在30-40年左右,距离70年的期限为时尚早,短期内,此类二手房交易也不会受到影响。

研究“续期”的法律安排

《意见》指出,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。正是在续期的方式方法上,目前业界仍有很多争论。而南方楼市沙龙征集的网友提问中,关于续期的政策走向也是网友最为关心的。

在30日的网上座谈会中,广东广之洲律师事务所律师王美舟表示,根据2007年出台的《物权法》第149的规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”他提出,对“自动续期”的理解,应当是不需要办理任何手续,也不需要缴纳任何费用,就能“自动”再续70年,“《物权法》是全国人大通过的最高法,尽管目前地方城市有一些个案,但是不管最后实际办法如何规定,都不能违反《物权法》的精神。”

据了解,今年4月深圳有业主因产权到期,花4.5万将市值600多万的房子产权延期了20年,那个这个案例的办法即是:土地使用期限届满后,产权人可重新办理土地使用权出让手续,签订土地出让合同,向国家缴纳土地出让金。对此,广东省房地产研究会副会长韩世同表示,关于70年土地使用权到期之后该怎么自动续期的问题,争议由来已久,“我理解的自动续期是指自动拥有了续期的权限,”至于续期交费要交多少,能续多久是下一步的事情;深圳的案例有城市自身的特殊性,未必适用全国,一切还得等政策的进一步完善。“总之,应该以全国大多数人能接受、不引发争议为上。”

“不会变相推高房价”

在征集的网友提问中,购房者很关注如果自动续期不免费的话,这部分费用会不会转嫁并推高房价?

“续期即便收费,与房价的关联度也不高,”韩世同认为,70年土地使用权到期之后的自动续期问题,如果得到解决,首先可以肯定的一点是:购房者能够更加安心。如果续期需要收费,有一定的概率是将收费金额与续期的年限挂钩,比如:20年一个费用等级,50年一个费用等级,70年类推,续期时间越长,收费越高之类。不过,目前还没有部门对这方面进行过深入的研究探讨,猜测并没有太大的意义。总之,续期成本太高不合理,手续太复杂不便操作也不行。

由于潜在的续费可能首当其冲涉及到的是楼龄较高的二手房产,合富房地产交易中心主任梁燕霞在接受采访时表示,续费对广州的二手楼价影响也不会很大。“同一地段或者片区的二手楼价,一直都是有差异的,而造成这种差异的因素有很多,从市场来看,购房者更关心的是物业的整体质素,户型、面积、朝向等等都是影响房价的,”她说,楼龄只是其中的一个因素,老旧物业价格肯定不能跟楼龄较新的物业等同,但是说到续期的费用,直接影响不大。

广州“高龄”房产多在30-40年之间

梁燕霞透露,从市场情况来看,广州楼龄较老的二手楼在不少区都有分布,其中,以老城区为主,楼龄在30-40年左右,“可以说,离70年土地使用权到期还有蛮长的时间”。

 因此,她认为,即便政策出台之后,续期需要缴纳费用,对广州二手房的市场成交而言,短时间内也不会有太大的影响;更何况,续期的费用是多少还不确定。

梁燕霞分析,广州楼龄较老的二手房,并不存在不好出手的问题。考虑到老楼梯楼大多是在中心城区,购房者更加看重的是交通和配套等各方面的综合优势,并不会因为70年续期有可能交费就轻易“抛弃”这类目标。据合富置业了解,目前广州老城区购买楼梯楼的买家,以年轻的刚需群体占主导,想置业中心城区的话,二手老楼梯楼的总价优势摆在那里,而且楼梯楼的公摊面积小,70-80平方米就可以做到小三房,对刚需买家而言是非常实用的。

【温馨提示】

楼龄和土地使用权期限不等同

二手房交易过程中,购房者可以通过查册看到房产证上写的“建筑时间”,也就是“楼龄”。需要注意的是,楼龄和土地使用权期限不能等同。

土地使用权期限是从土地出让之时开始计算,一般来说,开发商会拿地之后用2-3年的周期建房开售,也就是说,正常情况下,土地使用权期限要比“楼龄”早2-3年。

还有一些特殊情况,比如:房改房,土地使用权年限是从单位补交土地出让金之日起计算,实际楼龄就要超过土地权期限;而“烂尾楼”的情况正好相反,开发商拿地之后,可能烂尾停工多年,最后由其他开发商接盘完工并开售,这其中“烂尾”的时间,也是算在土地期限里的,如果烂尾个十几年,即便购房者买到的物业楼龄不长,土地使用权期限也已经过去了十几年了。

【记者  许蕾】