土地使用权到期后，房子还是你的吗？

中央最新发文明确了：

研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排！

专家称这就意味着，

对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心

是不必要的。

中央发文

《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》27日正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。《意见》明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的五个原则和产权保护的十大任务。《意见》为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。

70年住宅土地使用权到期了怎么办？

关键点：研究续期法律安排

【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

【专家解读】北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

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1、土地使用权和房屋所有权的区别

一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。

房屋所有权是指房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，没有期限限制，只要房产没有完全损毁就能一直享有（房产证里是没有期限登记栏的）。

而土地使用权则是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利。根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有，我们拥有的只是土地的使用权利。土地使用权限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等（土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年）。

下面用一张图来进行说明，更直观、更清晰↓

从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。

2、土地使用期限到期后怎么办

既然土地使用有期限，那到期后怎么办？房子还是你的吗？当然是！

因为根据我国《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。该土地上的房屋和其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。

既然如此，产权到期后究竟要怎么办呢？关于这一点国家目前还没有确切的答案。

如何续期？

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：

不够70年的，到期后必须都续期到70年；

70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；

到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

从已经出现的情况来看，比如今年4月深圳某业主因产权到期，花4.5万将市值600多万的房子产权延期了20年，即土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金的方式比较被市场认可。

具体缴纳的金额需依据国家现行的相关规定，即土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费（因具体的楼盘价格和比例各地都有不同规定，在实际工作中大家可以查看一下当地市政机关发布的相关文件）。

如何遏制征地与拆迁导致的矛盾？

关键点：不将公共利益扩大化

【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。

【专家解读】宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。中国（海南）改革发展研究院院长迟福林等专家表示，随着各地城镇化进程加快，土地矛盾日益凸显。目前，个别地方政府打着公共利益的旗号，占用和征收土地，只付出低价进行补偿，转手进行房地产开发。最终，政府和开发商攫取高额利益，而部分被征收人的合法权益没有得到保障，引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾。

据了解，为遏制上述乱象，国土部近年来每年多次挂牌督办地方政府的违法征地问题，并问责有关负责人。迟福林认为，意见的一个重点，就是要科学界定公共利益的范畴，防止将公共利益随意扩大化。接下来，有关部门应该根据这个精神进行科学研究，确定好公共利益的边界。

中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示，建议规定公共利益的认定引入听证程序。

农民宅基地权益如何保障？

关键点：落实用益物权

【文件精神】深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。

【专家解读】“这项涉及数亿农民切身利益的规定要求，是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。”中国人民大学法学院教授刘俊海等专家说，过去，农民对农房宅基地只拥有使用权，造成抵押贷款受阻，农民进城后宅基地使用权退出不畅，带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。

刘俊海、常鹏翱等专家认为，意见回应了农村“三块地”的改革，提出落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益，能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动，最后变成“活资源”。

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编辑：张龄丹、何然

来源：南方日报、新快报、新华社