2013年8月，“以房养老”概念首次进入中国民众视野。次年6月，保监会宣布自20 14年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2015年3月，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出。

什么是“以房养老”？

“以房养老”保险全称为老年人住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，其房产处置所得在偿还养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付，保险公司将承担相应风险。简单说，就是让老人在持续居住情况下，不用卖房，生前享受房产增值带来的收益。

南都记者日前从广州市政府、广州市民政局了解到，从2014年7月广州开展“以房养老”试点以来，目前已有13户老人签约参加，占全国的三成，平均每户每月领取养老金6746元，今年保监会还将延长试点期限，扩大试点范围。对于“以房养老”这一崭新的养老方式，目前的试点和市场反应如何？有何经验可以推广？未来又将如何推进？南都记者近日进行了走访。

子女开始有顾虑后来打消

每月17日，81岁的冯叔和76岁老伴的银行存折里，便会有一笔总共近4000元的款项入账，每过一段时间，冯叔便会将里面的钱取出，存到一个固定账户里，“这笔钱存起来是给我们老两口自己以后进养老院用的”。

去年8月，冯叔夫妇与幸福人寿保险有限公司广东分公司签约，参加反向抵押保险产品《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》，其夫妻共有的一套荔湾区房产抵押登记，然后每月领取养老金，正式成为了广州“以房养老”的第6个客户。而2015年11月1日，正是投保合同生效后的首次养老金发放日，冯叔收到了他们的第一笔养老金。

冯叔和老伴目前居住在白云区龙归附近一个小区，两人是本地人，都是国有工厂退休干部。冯叔有两个女儿，都已结婚生子，其中大女儿一家在加拿大。3年前，冯叔和老伴深感年岁渐长，腿脚不方便，便决心拿出全部积蓄，加上女儿的资助购买了目前这套电梯楼住宅，搬出已居住10多年的荔湾区旧房。

“当时买这套房用光了我们所有的钱，虽然我俩每月都有退休金，但也只能基本满足我们的日常生活和医疗花费。”冯叔说，他和老伴观念很开放，老早就想好了再过几年就到养老院去，“可是进养老院需要花费不少钱，我们打听了一下，有些一开始就要预交10多万定金”。

去年6月，冯叔无意中从报纸上看到了“以房养老”新闻，用房子抵押投保可领养老金，冯叔当时就有点动心，并很快说服了老伴，不过在询问两个女儿的想法时，她们还是流露出一些顾虑。

“女儿们第一反应就是担心以后我们这个房子就没了”，不过当她们咨询了幸福人寿工作人员，详细了解了这个项目，知悉父母去世后继承人拥有优先赎回的权利后，打消了之前的顾虑。

恰逢去年暑假大女儿回国探亲，冯叔便召集开家庭会议，提出将荔湾区旧房用来“以房养老”的想法，两个女儿在了解后都表态支持，“投保后房子的产权还在我们这里”。

之后，冯叔在工作人员陪同下自主选择了第三方房屋评估机构进行房产估价。确定符合参保条件后签约公证，经过30天犹豫期，再到房管所办理抵押登记，手续办理完成后便可领取养老金。

在评估报告中，南都记者看到，这处59平方米、近30年楼龄的房产市场评估价为89万元，有效保险价值80万元，“以房养老针对的群体是60—85岁的老人，根据房产的有效保险价值，男女双方投保年龄不同，所领取的养老金标准也各有不同”，工作人员表示。

“房子虽然抵押投保了，但是房产证依然在我手里，房子出租的2000多元租金也归我们，其实我的感觉就像把房子放到‘当铺’一样，以后有钱还能赎回，只是拿房子换‘活’钱养老”，冯叔深入浅出地打了个比方，他选择更轻松、更有质量的生活。

签约老人有无子女各占一半

冯叔夫妇每月可领取养老金近4000元，这个标准在目前广州参加“以房养老”投保的老人中属于中等水平。房子被评估后，每月给出的养老金额基于所抵押房屋的估价，并在考虑抵押房屋的折旧、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。以一套估价400万元的房子为例，与冯叔夫妇年龄一样的老夫妇每月可领取养老金在1.6万元左右。“目前最高估价是500万元，每个月可领养老金近2万元”，工作人员介绍。

冯叔是参保老人中，有子女的参保代表之一，而在已签约的13户老人中，还有一半则是孤寡老人、空巢老人、失独老人等无房产继承顾虑的老人，谭阿姨是其中的一个。

谭阿姨是回城知青，无儿无女，一直独自一人生活。南都记者打通谭阿姨电话时，她正准备出门旅游，“等一下去坐车，跟几个老姐妹约了去周边散散心”，她的语气很轻松。不过说起谭阿姨参加“以房养老”项目时，工作人员就表示印象深刻，“可说是参保人当中最谨慎的”。

早年下海自己做生意，谭阿姨辛苦积攒多年后在越秀区买了一套30多平方米、一房一厅的小套房，“这个房子就是我整个身家了”。

谭阿姨属于困难群体，靠每月政府发放的补贴维持基本生活支出，但因没有单位，谭阿姨只能自行购买居民医保，缴纳费用多，还必须缴满10年。“医保不买不行，特别现在年龄大病痛也多了，医疗费用只会越来越多”，但每个月光交医保费用，对谭阿姨就是一个大负担。

孤寡老人领钱补贴医保

看到“以房养老”新闻后，谭阿姨留意起这个项目。“我就只有这套房，以前有人也劝我卖了房换成钱，然后去租屋住，可是别人的房子始终不如自己的，再说人家租房给我也不可能让我住到老死吧”，谭阿姨坦言，她没有儿女，房子不存在继承问题，如既能保留自己的房子，又能借房子领钱补贴生活，她觉得可以一试。

从接触工作人员咨询了解这个项目开始到正式签约完成，谨慎的谭阿姨足足考虑了半年。工作人员也不厌其烦，耐心解释、答疑，才最终签约。

如今，谭阿姨每月可领到养老金近2000元，除了交医保费用，还有一些结余，“一部分我存起来以备有大病或意外用，还有一点平时自己花，偶尔出去旅游，挺开心的”。

截至2016年10月底，幸福人寿幸福“房来宝”在四个试点城市的投保客户中，广州市已有13户老人签约参加，占全国31.4%，平均每户每月领取养老金6746元。

广州市目前有140多万老年人口，预计2020年将达到185万，即广州每10个人中就有2个是老人。“中国式”养老是以居家养老为主，而“以房养老”这种突破传统养老理念的创新型养老方式，正在为老年人提供一个新的养老解决方案。

记者观察

定位“小众”但市场可期

今年7月，保监会宣布将延长“以房养老”保险试点的时间，在北京、上海、广州、武汉4个先行试点基础上再进一步扩大试点范围。因此，虽然不乏争议，但基于正式推出产品一年广州已有13户老人签约，虽然数量不大，已是一个不错的开局，作为突破传统养老理念的一种创新型养老方式———“以房养老”向前推进的调子明显已定。

整体看，广州市140多万老年人中听说过“以房养老”的不少，但真正熟悉产品的不多。“以房养老”属于创新金融产品，定位“小众”，为希望居家养老同时增加老年收入的老人提供多一种选择，但老人们逐步接受这一新型养老方式需要一个过程。

业内普遍认为，“养儿防老”的传统观念、国人对房产传承的观念及未来楼市价格波动对房产估价的影响是最大的挑战。

不过，在退休金增长放缓情况下，“以房养老”可满足老人居家养老、提高老年收入和终身领取三大需求。房价涨了，剩余价值归属老人的继承人；房价跌了，保险公司承担。作为首家开展此项业务的保险公司，幸福人寿认为其市场前景广阔。

【记者】李拉

【摄影】梁炜培

【来源】南方都市报