文|有料哥

做了房奴后还需要做地奴吗？70年后，你还要为你的房子花多少钱？这些问题很快就会有答案了！

昨天，国务院公布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计，里程碑啊！

让有料哥最兴奋的是，《意见》透露了一个风声：明确提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序等！

还记得今年4月，网传温州房屋20年土地使用权到期，在住市民需花数十万元续期购买土地使用权的消息把有料哥吓了一大跳！如今《意见》的出台就给喂了一颗大大的定心丸。

将目光转向大广东，始终“冲在一线”的深圳很早就探索土地的有偿使用。在上位法没有具体指引的情况下，广东是如何应对届满续期的问题呢？今天有料哥就和大家唠唠。

关于土地使用权和《意见》

什么是土地使用权？

简单来说，你买了一套房子，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。房屋所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是你的。而在我们国家，土地国有的性质决定了土地使用权是有年限的。

为什么房屋产权有40年、50年和70年之分？

国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。

今年4月份，温州超过期限的是一批20年产权房，这是当年政府因地制宜推出的灵活措施。多位市民的二手房土地证过期，当他们要续期的时候，被当地政府要求缴纳相当于房价1/3的土地出让金。有个房主手中房子总价才65.8万，续期费估算竟高达30万。

温州方面回应：“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，理由是并没有正式的政策出来。但是，“误读”归“误读”，业主的遭遇确实真实的，高昂的缴费也是真实的。

可见，在房屋产权上，真正的问题在于：当土地使用权到期之后，老百姓的房子如何在国有土地上继续合法存在。

温州房屋的“地方争端”，引起全国讨论，当时地方政府机构也出来澄清，强调“目前国家尚未出台相关实施细则”。

地方把“锅”抛向了中央，中央稳稳地接住了！

昨天出台的《意见》表明：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

北京大学法学院教授常鹏翱认为，《意见》尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，意见提出财产权利保护问题，实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。

安土重迁的中国人，总是希望安安稳稳长长久久地守在同一个地方，70年都嫌太短的！那么当土地使用权到期了该如何续期呢？

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。

杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

广深都是咋做的？

中央出台的《意见》尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

那在上位法没有具体指引的情况下，广东是如何应对届满续期的问题呢？深圳和广州的一些做法或许可作参考。

深圳

深圳很早就探索土地的有偿使用。

1981年，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年。国务院1990年颁布的土地使用权相关条例则规定，商业用地最高年限为40年，住宅用地70年。

在没有相关规定的情况下，当时有一段时间，深圳采取了100％补地价的模式。

2001年，深圳罗湖的国际商业大厦有一批20土地使用权的房产证到期了，如何续期，闹得满城风雨。

争议之下，2004年深圳出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》：在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付。打了3.5折后，国际商业大厦开开心心地成功延期。

（名词解释：基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。）

最新的案例是福田区长城大厦。今年3月，福田建于上世纪80年代的商品房深圳长城大厦（目前单价约8万/平方米）一套80.6平方米业主申请补交地价延期。业主付清延续土地使用年限的地价款44940元（相当于目前房价的0.7%），土地使用年期从50年延至70年，性质仍为市场商品房。

这位业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算，深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。假设延长的期限从20年改为70年，那么补缴金额应为15.7万元，也不过是总房价的2.2%。

广州

广州乃至全国大部分城市的宅地，都是“顶格”拥有70年使用权，有料哥算了一下，大概是到2060年也就是40年后，住宅用地的土地使用权“到期”问题才会集中出现。

不过，这几年，广州不少烂尾楼或烂尾地重新盘活入市，从2003年到2013年，便对当年尚存的35宗烂尾楼中的22宗进行盘活。知情人透露，新接手的开发商在盘活烂尾楼或烂尾地时都会重新补交地价。比如雅鸣轩就是在2011年补交了烂尾年份的地价，所以土地使用年限如今是从2011年起计，而补交的款项也是按基准地价的35%。

但自2014年《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》实施后，开发商补缴地价时，从以往以“基准地价”为标准调整为以“市场评估地价”为标准了。广州这几年的地价一路飙升，有料哥居然有点心疼开发商。

对于房改房，广州的流转政策就比较宽松。即便是上世纪80年代修建的房改房，如果要进入二手市场交易，也必须补清地价。有料哥查阅相关资料显示，房改房补地价与评估价挂钩，具体标准为评估价的1%。因此即便这类房子看起来很破旧，剩余年限可能比有些电梯楼还长。首次流转之后的房改房，拥有70年土地使用权。

据了解，广州最早期的商品房是东湖新村，以其最早期的产品从1978年开始开发计算，到目前使用年限使用了38年，尚有32年方到土地使用年限。至于商业性质的写字楼或公寓，由于都属于划拨用地，未转卖给私人业主，所以也不存在补交地价情况。

二手房买家要注意什么

有料哥最近也相中了越秀区的一套老房子，也是为了它自带的名牌小学学位。纠结了好几个月，心里还是七上八下的。二手房买家不好当啊！

要买二手房的朋友，你一定要看看不动产权证书上的使用年限一栏，还剩下多少年。留意一下土地性质：大部分商业地块的使用年限为40年，若将商业用地改建为居住土地使用，并不会增加使用年限。

有料哥还发现，有些二手房，业主可能尚未缴纳土地出让金，交易的时候，买家就得补缴，这也是一笔不小的费用。

房子对中国人民来说就是一等一的大事，期待有关部门发挥智慧，给一个业主们能承受的方案！

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【策划】南岸

【撰文】小饼

【校对】钟盛洋