佛山重启限购限贷,到底挡不挡得住广州客浩荡的大军?广佛板块未来的走势如何,房价是会降还是涨?广州克而瑞首席分析师肖文晓表示,想去佛山买房,要先了解清楚9个问题：

1、佛山重启限购限贷,新政将对市场产生什么影响?

根据克而瑞的统计数据,2016年年初,佛山商品住房库存1000万平方米,到9月底只有725万平方米,也就是说,三个季度的时间消化了大概300万平方米的库存。

回顾在今年年初的2月份,广东省发文定去库存硬指标,佛山商品住房的去库存任务只有50万平方米,而且是2016-2018三年的任务,如今9个月消化了300万平方米的库存,速度远超预期。

值得注意的是,与商品住房相比,佛山非商品住房的库存现象要严重得多。所以年初非商品住房的去库存任务是110万平方米,但是与商品住房去库存手到擒来不同,到9月底佛山商业物业的库存反而从年初的310万平方米增加到360万平方米,反而增加了50万平方米,压力非常大。

所以,佛山现在是最需要去的商业地产库存没去,库存没那么严重的商品住房市场又投资投机过度,所以楼市也是不调不行。

总体来看,佛山限购新政对刚需还是比较温和的,主要目的还是抑制在佛山买多套房的投资投机需求,这个对新房的成交量会有影响,因为之前确实有一部分广州客在佛山买多套房产炒作的情况。

至于限贷,不得不说佛山对非普通住房的限贷政策比较严格,有贷款记录的需要首付六成,这个比广州还严了,这对买高价房的有影响,也是控制房价的一种手段。

2、既然佛山限贷政策整体温和,为何不直接限外?

2015年年末,佛山市常住人口743.06万人,其中户籍人口388.97万人,本地户籍和外地户籍的比例大约是一半一半左右。从这个比例来看,佛山的本地户籍比例还有很大的提升空间。

佛山不对外地人设太多的限制我认为是很聪明的办法,在中国已经迈入老龄化社会的时候,如果还有城市想着法子把这些人赶走,我认为这个城市的管理者就是脑子进水了。特别是买得起房的人都是这个社会的中坚力量,这对任何一个城市都是财富。所以,我觉得佛山市政府在这一点上想的很明白,所以佛山还有购房入户政策,这个值得点赞。

3、限贷是为了抑制广州客投资?

最关键的问题来了,佛山的限购限贷只是部分区域限购,禅城区全区,南海区桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德镇等城镇,仔细一看很多都是广佛板块的,这样的区域限购限贷是为了抑制广州投资客吗?

讨论佛山为什么实行部分区域限购政策,除了关注问题提到的都是广佛板块之外,这些板块所在的区域本身的库存变化情况也是需要关注的。

前面我们提到佛山现在的商品住房库存已经减少到725万平方米,根据克而瑞的统计数据,如果按照最近半年(4-9月)的交易水平,佛山全市的住宅只需要4个月就能卖完,这是非常低的库存水平,因为开发商拿地盖房子,最快也要6个月以上才能拿到预售证出来卖,8-10个月正常,所以4个月证明市场是供不应求了,所以必须调控。

那么怎么调呢?显然佛山各个区域的情况也不一样。广州客青睐的南海、禅城、顺德,库存都很低,所以临近的板块都要限购,否则房子都被广州客买了,房价都被广州客推高了,佛山人民有意见。高明、三水情况好一点,所以不用限。就是这么回事。

4、佛山西部不限制,会不会火?

有业内人士说,局部限购限贷会调整佛山楼市东热西冷的现象,比如说三水,三水由于轨道交通的建设,这一年的成交都比较火。那么在佛山局部限购限贷的情况下,三水会成为下一个投资宝地吗?

哪里有利好,哪里的楼市就会火爆,所以投资跟着规划走,这是一个楼市投资的普遍真理。但是客观来讲,三水虽有广佛肇轻轨,但是毕竟不是最靠近广州的板块,实际上我们看佛山涨的最凶的板块,都是靠近广州、有大量广州客过去买房的,今年三水市场跟着卖的非常好,这些板块的带动作用非常关键。

所以,东热西冷这个现象是不可能因为东边限购就改变,何况还是一种相对宽松的限购政策。

5、如何应对限贷?

除了限购限贷外,首付比例也提高了,对于佛山本市的刚需族和外市的投资客来说,该如何应对这个新政呢?

这里重点提醒一下购房者,佛山的限贷新政对普通住宅和非普通住宅标准有很大差异,非普通住宅的二套认定是认房又认贷,需要给60%首付。所以如果首付不够,买普通住房是一个比较好的解决方案。

佛山普通住房标准:1、住房建筑小区容积率1.0以下(全市适用);2、套内面积120平方米(含)以下或建筑面积144平方米(含)以下(全市适用);3、实际成交价格低于同级别土地上住房交易价格的1.44倍以下(禅城13134元/平方米、南海14121元/平方米、顺德13695元/平方米,高明、三水不执行)

6、新政后买房风险大?现在要不要买房?

这个还是要分城市分区域来看。前面已经提到,佛山现在的房子是求大于供,这意味着,佛山未来一段时间即使成交量有所下滑,价格也很难下来,因为新增供应没那么快能补充上来,特别是限购的那几个板块,都是这样的情况。所以,没必要过于担心。

当然,投资都是有风险的,风险大小的差异而已。对于一般的购房者,如果想风险少一点,在这个阶段还是有两个建议:一个是少碰地王,面粉价高于面包价不是说没有出路,比如做蛋糕,只是出路就少了,风险自然就高了,另外就是价格太高不好转手;第二个是买有人住的房子,画饼的空城不要,投资一定要有人接手才能套现。

7、二手房怎么样?

此次限购是针对新房,那么佛山的二手房值得投资吗?相对于限购区域的新房和佛山的二手房,哪个更适合入手呢?

这也是佛山新政很有意思的地方,所以佛山本次限购力度其实是很宽松的。这就是变相鼓励大家去买佛山的二手房,对政府来说,买卖二手房还可以多收一次税(契税、增值税、个人所得税),属于“二次创收”。

另外,这个问题非常好!有些地方,看上去新房都卖光了,那么是不是这里的房子就一定值得投资呢?其实是未必的。这也是我为什么刚才要提醒大家买有人住的房子的缘故,如果一个地方的新房都卖光了,但是空置率很高,没什么人住,显然投资这里的房子是有很大风险的。所以大家买新房也好,买二手房也好,还是要看看这个片区、这个楼盘的入住情况。如果是新片区,新楼盘,就要看看政府的人口规划,以及市政规划能不能把这些人引进来。

投资只关心哪个的回报高,如果回报一样,那就看哪个的成本低,新房还是二手房不是关键。

8、楼市“淡定”,政策将会加码?

以上我们提到楼市数据表现相对淡定,不少人开始担心政策会加码?

不管是全国哪个城市,因为现在调控楼市是政治任务,如果哪个城市的房价还是不停会,涨价、出地王,那就会被盯上,就不排除政策加码,这是大家都不想看到的。

所以,这期间的舆论引导非常关键,现在有些中介机构恶意利用调控政策来造谣吓唬购房者,必须从严处理。

9、佛山房价会降还是会涨?

长期来讲有很多的变量。就短期来看,我认为被限购限贷的热点区域成交量会有一点回落,房价会更加理性一些,但下跌的可能性不大。

总体来看,有广州这棵大树,再加上佛山自己的产业基础,佛山珠三角第三城的地位非常稳固,这个市场还是有很大的空间的。