今天是十一假期最后一天，各地最新出台的楼市调控政策已经开始逐步发酵。国庆黄金周期间，广州、深圳、佛山、中山、珠海、东莞、惠州等珠三角7城先后发布楼市调控新政。其中，广州、深圳、珠海、东莞四地的调控新政侧重强调限购、限贷，东莞首次通过限购措施对楼市进行调控，深圳更是提出本市户籍非婚居民（含离异）、外地户籍居民限购1套住房。

珠三角各地最新出炉的房地产新政，正逐步在市场上发酵。记者了解到，深圳、广州等地一些区域的二手房买卖观望情绪有所升温，优质房源的二手房卖家反价也不再像此前那么频繁。

专家分析称，在政策信号之下，开发商应该更多将目标客户群定在刚性需求之上，保持市场价格的稳定。

政策：四地新政强调限购限贷 深圳二套房首付七成

国庆假期短短七天时间里，广州、深圳、佛山、中山、珠海、东莞、惠州等珠三角7城陆续发布了新的楼市调控政策，各地各有所侧重。

在深圳、广州、珠海、东莞四地的调控新政中，限购、限贷再一次得到强调。

10月4日，深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出八项楼市调控措施。其中，进一步完善差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

而广州在同一天出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，着力强调“严格执行限购限贷政策”，在购房数量及贷款方面仍然按照此前的限购政策并没有再度加码。

10月6日凌晨，珠海出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，宣布重启楼市限购令，同时通过提高竞买土地保证金比例、增加保障房用地供应、提高首付比例等方式调控楼市。

同一天，东莞首次通过限购措施对楼市进行调控。在东莞市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。东莞市住建局住房科相关负责人表示，政策出台的初衷主要是为了遏制市场过热的投资投机需求，同时保障刚需以及改善型需求。

佛山、惠州两地的调控政策则是发力房地产市场的监管环节。

佛山发布《关于加强商品房销售管理 严惩违规销售行为的通知》，从加强商品房预售行为监管、房地产销售代理和房地产经纪监管、商品房广告管理、销售金融监管、交易价格监管等方面，严格规范商品房销售秩序。对于捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，佛山将加大查处力度。

惠州出台《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》，其中并未提及限购、限贷等措施，其政策的着力点主要集中在商品房预售行为的严格，在楼盘未取得预售许可证前，房地产开发企业不得以任何形式对外销售商品房，不得以签订认购书形式收取意向金（诚意金）、定金等。

中山则是在10月5日发文称，取消之前发布的对修改住房公积金个人住房贷款政策征求意见，这意味着该市将继续维持“停止向购买第三套及以上自住住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”的政策。中山市委、市政府还召集市住建、国土等相关部门召开专题会议，对进一步促进房地产市场平稳、健康、有序发展进行新一轮部署。

反响：新政让市场暂时降温 优质房源反价不再频繁

珠三角各地最新出炉的房地产新政，已经逐步在市场上发酵。

在深圳房地产信息网，记者看到，各个楼盘本周的成交均价和上个月基本持平。“在售楼中心，这几天成交量比之前有些许减少，但影响不大。”深圳星河地产项目经理刘晓明告诉记者，地产公司不会为了加紧出货选择降价，他表示：“星河地产今年上半年的销售业绩很好，只剩下一些尾盘没有销售完，我们不存在销售和资金的压力。但是销量下降对规模小的房地产开发商影响较大，他们有最近一两个月内降价的可能性。”

记者走访了深圳多家地产中介了解到，已经选择降价的是一些急于卖掉房子的二手房业主。“新政刚出来第二天，就有很多业主打电话说要降二三十万，之前64平米的房子他放了270万，现在要降到250万。”深圳市首选置业顾问有限公司置业顾问谢海娟表示，此时业主要想把房子卖出去确实需要低于市场价。

而在广州，从多个楼盘的销售数据看，成交套数TOP10的小区都集中在主打刚需盘的增城、番禺、黄埔、南沙等地，例如黄埔区的万科山景城夺魁、番禺区的广州亚运城位、增城的绿湖国际城、万科南方公元等等。“还是会按之前的节奏销售，毕竟多数都是首次置业的客户，受调控影响不大，我们暂时没有调整价格或做促销的计划。”万科山景城的销售人员告诉记者。

珠江新城一家房产中介人员则表示，虽然限购政策没有变，但还是起到冷静市场的作用。“一些优质房源的卖家反价不会那么频繁了，之前常有一天一个价，一天跳涨几十万，有点吓人。”另一位珠江新城中介坦言，这几天手上的“存货”明显没那么好出了，许多买家犹豫不决。

7日是东莞、惠州两地楼市调控新政落地首日。记者走访了惠州金山湖、江北和惠博沿线等区域多个楼盘和购房者，面对温和的惠州新政均表示出欢迎，并表示仍将按需置业和按照既定进度销售、施工，在价格的设定上也将保持平稳。而在东莞，很多楼盘现场都有顾客赶到前台咨询限购事宜，东莞临深片区黄江镇一楼盘项目还专门召开会议研判调控政策的影响。该项目营销负责人表示，该项目主要是针对深圳客，限购政策可能导致一部分深圳人失去东莞购房资格，公司对项目的销售定价会重新考虑，以达到快速去库存的目的。

分析：开发商应锁定刚需客 保持市场价格稳定

市场成交保持活跃，后市预期尚未发生大的改变，而新政纷纷出台加强监管。如何看待未来房地产市场的走向？中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞分析认为，从此轮政策调控以及过去调控的经验看，政策将会发挥积极作用。“观察这轮楼市调控具有政策陆续出台和逐渐加码的特点，如果预期目标不到位，调控政策还会升级，以达到稳定市场的目标。”

中原研究部认为，从市场需求角度分析，截至9月底，广州一手住宅库存周期仅6.4个月，一手住宅供不应求状态短期难以调节，因此即便限贷收紧，预计广州楼市短期需求或将回落，但长期需求仍将集聚，价格涨幅虽可能收窄，但大幅下调的可能性却不大。中原研究部预测，继金九银十后，第四季度广州楼市在价格可控范围内依然会畅旺成交。

“只要信贷政策不大幅收紧，目前稳定的广州楼市仍将持续。”合富辉煌首席分析师黎文江指出，尽管政策频出，但目前广州主力仍将是首次置业以及换房的刚性需求，在政策信号之下，开发商应该更多将目标客户群定在刚性需求之上，保持市场价格的稳定。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，此次调控新政出台后，深圳房地产市场的成交量肯定会明显下降的，买卖双方的观望情绪都会很浓，可能原来有些楼盘打算十月份推盘的也会延迟，价格方面会稳中有降，但不会导致大跳水，只会有轻微的回落，预计业主挂牌价会降低，今年第四季度会有笋盘出现，整体来说，二手房的价格预计会下降10%左右。

深圳市房地产发展研究中心主任王锋认为，“深八条”对于投机炒作的群体影响比较大，但对于真正的刚需又是很好的保障，“比如有过一套住房的再去买都具有投资和投机的意图。深圳的住房资源紧张是大家都清楚的，很多人不得不跑到东莞、惠州去买。这种情况下，对于政府来说，最大的任务是要保证资源的公平分配，所以在政策上差别化对待是非常清晰的。”

在珠海，世邦佰亚集团营销经理苏海全说，政策的目的旨在抑制投资资金不断向楼市加码，短期内可能会影响销售量，而销售量的收缩会缓解市场燥热的气氛，此次政策有望成为稳定市场健康发展的基础。

“新政在规范惠州楼市运行秩序上将立竿见影。”世联行资源策略中心总经理胡光宇认为，在当前市场，对比前期市场供需实现反转，开发商捂盘惜售、奇货可居，引得购房者哄抢，其中再加上中介机构、电商等各种噱头和费用收取，很大程度上影响着市场的公平交易。胡光宇说，在这样的环境下严抓销售市场行为，对于市场的长效健康作用显而易见。

易居中国研究院智库中心研究总监严跃进表示，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性的下跌。

南方日报记者陈思勤 穆玉洁 卓泳 陈思勤 郝金朋 张峰 吴帆 林佳 郑佳欣

【原标题】

珠三角7城密集出台楼市调控政策

国庆黄金周楼市市场维持活跃 调控强力出手