国庆黄金周,广州房地产市场延续了“金九月”的成交热度。不少楼盘选择在国庆假期首日开售,获得理想成交。在市场稳定看涨预期之下,以首次置业群体,二孩需求改善型自住买家为代表的置业需求,成为支撑目前市场成交的主流力量。

而在这个国庆假期,珠三角各城市纷纷出台调控新政,也成为今年国庆黄金周市场的一大特征。通过加强对房地产市场的监管,避免造成恐慌性购房心理,防范市场过热、房价暴涨带来的风险,也有助于各地市楼市的平稳健康发展。

市场:成交保持活跃 刚需产品受欢迎

根据阳光家缘官方网签数据显示,2016年国庆前6天假期广州一手楼网签成交3266套,同比2015年国庆前6天假期的578套增加2688套,同比上升465.05%;均价方面,2016年国庆前6天假期一手住宅网签均价为15945元/平方米,同比2015年国庆前6天假期的12075元/平方米增加3870元/平方米,同比上升32.05%。

由于网签时间相对实际成交时间段有一定滞后,以上数据实际反应了9月最后一周成交情况。据业界人士分析,由于今年不少开发商选择在国庆假期之前就提前开售,以避开新政出台时间节点,整个9月成交保持活跃态势。在成交区域上看，从化、花都、增城、番禺、南沙外围五区成交1839套，而荔湾、越秀、天河、海珠、白云、黄埔中心六区成交为1427套，作为城市近郊的外围区域仍是成交热点区域，而值得一提的是，黄埔区以1300套成交量夺得全市首位，也成为中心区成交绝对主力。

而从国庆假期实际开盘的几个楼盘表现看,近郊区域的刚需产品仍然深受市场追捧。包括碧桂园凤凰城、亚运城、祈福缤纷汇等增城、番禺大型楼盘,国庆假期前后的新推售洋房,都有不错的成交表现。从这些楼盘的特征看,社区综合配套较好,交通出行相对便利,价格适中等,都是打动刚需买家最终出手的原因。

政策:各地市强化调控 黄金周成“新政周”

此次国庆黄金周期间,共计有深圳、广州、佛山、中山、珠海、东莞、惠州等7城先后发布了相关的楼市调控新政。 

其中,10月4日晚出台的深圳楼市新政最为“严厉”,除了继续限购2套房之外,新政涉及的重磅内容包括:重提90/70政策、本市户籍单身限购1套房、社保3改5、认房又认贷,以及限价等等。

同在10月4日晚发布的佛山楼市新政和6日晚间出台的惠州楼市新政,都以稳房价、防风险和加强对房地产市场的监管为主要内容。

10月6日先后出台的珠海和东莞两地的楼市调控政策则以重启限购为主,珠海对3套及以上房的本市户籍家庭限购,同时对拥有1套以上房以及社保未连续缴纳1年的非本市户籍家庭限购;东莞对2套及以上房的本市户籍家庭限购,同时对有1套房、未在2年内连续缴纳1年社保的非本市户籍家庭限购,拥有2套房及以上的非本市户籍家庭也同在限购之列。

而广州市10月4日、10月5日连续发布了楼市调控的相关政策,重申“严格执行限购限贷政策”,强化对房地产市场的管理;同时提高了申请公积金贷款购房门槛。

值得注意的是,在继续维持现有限购政策的同时,“政府指导价”被重提。此外,专家认为,新政提到未取得预售证的项目不得收取或变相收取任何价金,这也与假期广州房管局对楼盘的大力度巡查行动相呼应。

住房公积金贷款方面,执行首套住房最低首付款比例30%的规定。购买第二套单位未结清首套贷款的,最低首付款比例不得低于70%,利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

有机构预计受公积金贷款新政影响的群体约占按揭购房群体的三成左右。据合富置业成交数据统计,今年8-9月按揭购房个案当中,约70%选择了商贷,而选择纯公积金贷款和组合贷款的分别占13%和17%。受公积金贷款新政影响的群体,将主要是这部分选择纯公积金贷款和组合贷款的按揭购房者。

展望:后市稳定成主要目标 应关注刚需

市场成交保持活跃,后市预期尚未发生大的改变,而新政纷纷出台加强监管。如何看待未来房地产市场的走向?中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞分析认为,从此轮政策调控以及过去调控的经验看,政策将会发挥积极作用。“观察这轮楼市调控具有政策陆续出台和逐渐加码的特点,如果预期目标不到位,调控政策还会升级,以达到稳定市场的目标。”

针对广州市场,中原研究部分析认为,从发展商角度看,绝对大部分发展商对广州收紧政策持乐观态度。尤其是一些中心区高端盘,由于货量本身就不多,卖一套少一套,在目前大市持续上涨的背景下,反而有楼盘收紧货量,有意放慢销售速度。根据中原研究部调研发现,广州的买家在购房决策时,更倾向于与北、上、深等一线城市的政策对比,其它二三线城市的政策变动,对广州买家的触动并不大。

中原研究部认为,近期广州政策确有收紧预期。由于广州一直执行较为严厉的限购政策,因此此轮若是收紧调控,预计调控的主力方向将是收紧信贷。但是,从市场需求角度分析,截至9月底,广州一手住宅库存周期仅6.4个月,一手住宅供不应求状态短期难以调节,因此即便限贷收紧,预计广州楼市短期需求或将回落,但长期需求仍将集聚,价格涨幅虽可能收窄,但大幅下调的可能性却不大。中原研究部预测,继金九银十后,第四季度广州楼市在价格可控范围内依然会畅旺成交。

对于后市,合富辉煌首席分析师黎文江在接受本报记者采访时分析称,“广州在今年最后几个月中,市场仍将稳定向上。”他指出,今年广州房地产市场的主要依赖于信贷政策的宽松从而刺激刚需入市。尽管政策频出,但目前广州主力仍将是首次置业以及换房的刚性需求。“只要信贷政策不大幅收紧,目前稳定的广州楼市仍将持续。”同时他也指出,在政策信号之下,开发商应该更多将目标客户群定在刚性需求之上,保持市场价格的稳定。

【统筹 乐国星 李广军】 

【记者 蒋劲劲 许蕾 李广军】