部分城市暴涨的房价,让很多人士大呼“看不懂”。

住建部原副部长仇保兴近日向媒体表示,今年曾向国务院提交建议,将房地产税变成一个组合税,分成四个税种,即消费税、空置税、转让税、物业税,依据不同情况施策,增加征收的合理性。

不过,财税界学者对税收调控房价的作用要冷静得多。多位税务学者对21世纪经济报道记者表示,当前房价暴涨是多方面因素造成的,如货币政策、信贷政策、土地供应、保障房等,决策者需要对症下药、综合施策。过度倚重税收调节作用,未必能达到预期效果。

如何打压房价?

曾经房地产市场的调控者——住建部原副部长仇保兴对当前市场的判断是,“一线城市和部分二线城市的房价确实是过热的、疯狂的状态。究其根本,在于没有处理好高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈。处理不好这些关系,是我们很多宏观政策出台后失败的原因。只有将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时,才能够实现中国房地产的软着陆。”

如何应对当前的局面呢?仇保兴向国务院提交了一份建议,认为是时候考虑采取温和的、分散的、非中心化的调控政策了。“现在影响整个房地产趋势的有两把剑:第一把剑是房地产税,第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事,其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。”

仇保兴提出的设想是,把房地产税变成一个组合税,至少分四个税种,即消费税、空置税、转让税、物业税,依据不同的情况施策,增加征收的合理性。以意大利罗马等地实行的消费税为例,其实施方式为,首套购房免税,第二套购房征收14%的消费税,第三套购房征收26%的消费税,第四套房征收40%的消费税等,这被称为房地产暴热期的瞬时冷却剂。

开征“特别房地产税”的做法,在当前国际市场上有很鲜活的案例。比如加拿大BC省(British Columbia)从今年8月2日起,对来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税,来抑制省内温哥华地区上涨过快的房价。

在今年7月份G20成都财长行长会议上,新加坡财长在税收高级别研讨会上就公开表示,开征税收会造成行为的扭曲,但针对亚洲国家喜欢炒作土地、房屋的风气,可以开征房地产税来抑制投机情绪。

哪种房地产税?

房地产税争论多年,很多冠用“房地产税”的说法,但却未形成交锋,所言非一物。

社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道记者表示,各种关于房地产税的讨论,政策目标大致有三种,分别是调控房价、收入分配(房子多的多收税,房子少的少交税)、为地方政府寻求主体税源。三种政策目标不是完全兼容,对应的房地产税也不是一回事。尤其是抑制短期内房价过快上涨的房地产税,更多是在交易环节征税,而不是持有环节征税。

即房地产税可大致分为持有环节、交易环节两大类。财税界内特指的房地产税,即明确由人大推动立法、纳入改革议程的房地产税,属于在房地产持有环节开征的财产税,是有共识的。

国税总局税收科研所原所长刘佐对21世纪经济报道记者表示,房地产税属于对存量财产征收的地方税,既不是直接影响房价的主要因素,也不能直接影响房产持有者的收入,难以赋予它宏观调控功能,所以鲜见各国通过房地产税调控房地产市场的做法。

而打压房价,无论是仇保兴提到的房地产消费税,还是加拿大开征的特别房地产税,属于在房地产交易环节开征的税收。我国现有税制体系中,房地产交易环节税有征税的,而且在房地产市场调控中,还经常被使用。

连续几个月房价的暴涨,让今年2月份出台的房地产税收新政愈发变得有点遥远和模糊。2月19日,财政部、国税总局、住建部三部委联合发文,从2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。除了北上广深四个一线城市外,其他所有城市房地产交易环节的税负由此下降,此举是稳定房地产市场、去库存众多举措的一个。

财税法专家对21世纪经济报道记者表示,在现有税收法定框架下,房地产交易过程中的增值税、契税等,属于暂行条例的范畴,国务院在现行体制下可依法进行调节无需走全国人大立法程序。

在不少税务学者看来,要破除税收政策万能论。中央财经大学税务学院副院长刘桓对记者表示,加重交易环节税负,或开征特别房地产税,这种流通交易环节的税负,很容易被转嫁。我国房地产交易环节的营业税、契税,在税制设计上应该是由卖房人承担,但在一线城市属于卖方市场,交易流转环节的税负往往由买房人承担,这实际进一步加重了买房的成本。

社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为,有人希望能用房地产税来调节房地产市场,但如果购房者数量不减少,新增的税只会转嫁出去。

如何实现房地产市场的软着陆呢?多位税收学者表示,决策层需要综合施策,不能过于倚重税收政策。