坐不住了，南京南京！事情总发生的如此突然。

9月25日，南京市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。

限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。

南京当地媒体解读南京限购政策

1、外地户籍的居民，在南京可以买1套房。买了1套以后，不能再买第2套。

2、南京本地户籍的居民，如果手上拥有2套及以上住宅，不能再买新房。但可以再买二手房，而且不限套数。

3、只限制建邺、鼓楼、栖霞、玄武、秦淮、雨花台、江宁、浦口八区。不限制六合、高淳、溧水三区。这意味着，六合、高淳、溧水的住宅，随便你买，不限购。

4、只限制购买住宅。40年商业办公性质的房子，不限购，随便你买多少套。

5、南京都市圈的房子，不限购，随便你买多少套。

6、南京限购是动真格的，比杭州、苏州等城市温柔限购政策，严厉多了。

7、南京房价怎么走，还有待观察。

网友支招：限购新政后外地人在宁购房攻略

1、在宁没房准备只买一套的，随便买；

2、外地人在宁没房准备买多套的，买一套落户，然后可买一套新房，二手房随便买；

3、 买过2套及以上的已婚人士，离婚再买新房再复婚；

4、 买过1套及以上的单身人士，找个南京户口结婚买房后离婚。

看来，南京人民离婚率可能要赶超上海了。

超“北”赶“上”，南京房价涨幅持续排在全国前列！

据国家统计局数据，在全国70个大中城市中，南京的新房价格同比涨幅一路加速，从1月的接近11%涨至8月的39%， 涨幅基本持续处于全国前列，近期高于上海和北京，当前仅次于深圳、厦门。

第一财经日报称： 在南京，几乎每个楼盘的开盘都是“日光”， 房价涨幅吓人。

下图是南京十年房价变动情况：

更加清晰看出来房价上涨的折线图：

图中不难看出从南京房价从2014年的13000多涨到现在的近23000元，涨了近万元。

下图是另外一家机构的抽样调查：

即便是这样的上涨幅度，依然阻挡不住开发商拿地王的行为 。

而9月25日推出的限购政策则是从需求侧着手，遏制需求，打击投资与投机型需求。

上半年南京为阻止房价上涨，首创性地推出了熔断机制，在7月份通过熔断阻止地王的进一步产生，而上周为了缓解市场供应不足，一次性推出了27块土地：

即便这样，依然挡不住南京开发商拿地的热情，最后只好采取摇号的方式决定土地的归属，最高的一块土地有47家开发商参与摇号，有人戏称 “开发商拿地比购房者抢房还难”。

两个字蔽之：饥渴！

限，限，限！谁是下一个？

厦门限！9月5日执行住房限购政策！

厦门市国土资源与房产管理局8月31日发布通知， 对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：

一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。

政策自9月5日起执行，有效期至2017年12月31日。

武汉限！9月1日起实施限贷

苏州限！已经执行40多天！

8月11日下午4点，苏州市政府正式发布了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，业内称为“新十五条”，自8月12日起正式实施。

《意见》从土地供应、土地竞价等15个方面对苏州房地产市场进行新的部署和要求。其中，调整非户籍居民购房政策如下：

非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

列表以外，还新添了杭州和南京。截至目前， 一共9个城市限购。

“楼市四小龙”之三已开限，合肥限购还会远吗？

因房价大幅上涨，苏州、厦门、南京、合肥被业内合称为 “房价四小龙”,至今前三个城市已陆续出台限购令，仅余合肥这个“独苗”。

合肥官方称，合肥限贷限购都可能重启，7月开始合肥执行了限贷政策，并且在8月份升级了限贷手段。

合肥各大银行已经开始执行的贷款细则颇为严格，明确对有2套及以上房，有贷款记录且未结清的购房者等三种情形拒绝贷款。

“从合肥近期市场看出，豪宅的开盘已经像刚需盘一样出现抢购，除开产品外市场因素不容小窥。当豪宅都开始如此销售，将成为二线城市房价上涨的一个风向标。”易居智库研究总监严跃进表示。而根据不完全统计，合肥商品住宅消化周期已低至1.6个月，市场上一房难求，随着房价继续攀升，合肥重启限购将是大概率事件。

不过限购令真正见效，却还需要等待至少三个月。“调控新政出台前达成的交易影响还需一段时间的释放，此前的住房需求也需进一步消化”，孔丹表示，“总要等到一个季度之后，才能了解到本轮调控效果究竟如何。”

饥渴的资金，出口在哪里？

限购的靴子9月26日落地，从现在开始南京炒房的投资及投机性需求彻底阻断了，那些饥渴的资金因为没有投资出口怎么办呢？

出去炒房：

1、先是合肥人到长沙炒房；

2、然后是郑州、南京、北京人到西安炒房；

3、大家都到成都炒房。

西安炒房的信息已经很多。

前几天更是有投资者拿出近亿元资金在成都吃进60套房子的信息。

南京限购的结果极有可能会引发郑州限购，然后是：

1、炒房者奔向没有限购的城市；

2、一些房价在7500以下的二线城市，比方西安、比方长沙、比方重庆房价可能在炒客的炒作下全面上涨由此带动二线城市全面上涨；

3、由二线上涨带动三四线城市市场快速回暖，进而加快去化。

这样去库存的目标极有可能在明年下半年快速完成。

面对市场，我们拭目以待。

◎延伸

人性在房地产上的疯狂度无法计算

文|李迅雷

学者研究和预测楼市价格走势及泡沫何时破灭，总是基于一系列宏观指标和经验公式，但中国与其他国家相比，楼市的游戏规则比较独特，有些方面不具有可比性。

一旦游戏规则切换到赌博模式，参与者收入高低就不再对其投机行为有太大约束力。 如中国股市去年的交易额要占全球股市交易额的三分之一，尽管中国投资者的资本规模不算大；而且，中国资金实力偏小的散户交易尤为活跃，要占到A总交易额的85%左右，故人性的疯狂度确实很难预料。

同样道理，用房价收入比或房价租金比来判断一个理性的市场的拐点或有效，去衡量一个非理性的市场则无意义。

在期货市场上，90%的参与者是投机者 ，另外10%则为套期保值者或风险对冲者，它具有价格发现和套期保值两大基本功能，相对比较单纯，期货市场对金融和实体经济的相对冲击比较小，因此很少听说期货市场的疯狂导致系统性金融风险的爆发。

在股市上，参与者中投资者与投机者的基本参半吧。 在金融混业化时代，股市暴跌容易导致系统性金融危机的爆发，因为大型金融机构往往会参与其中，如果有几家大机构出现资金链断裂，就会引爆危机。

楼市的参与者，大部分应该是消费者，即住房具有消费属性，存在使用价值。除此之外，还有投资者与投机者， 投资与投机其实很难区分，但前者应该更注重租金回报率，后者则更注重谋求价差收益。

作为消费者，对住宅既有刚性需求，又有改善性需求，他们在乎的是以相对低的价格买入。在90年代初，中国出现以商品短缺为特征的高通胀时代，消费者通宵排队买家电，因为预期家电价格会继续上涨，后来的事实证明，家电是最不能抗通胀了。

房地产市相比资本市场的参与者，又多了一个消费群体，在住宅价格上涨的预期下，这三大群体的购买动力就会比资本市场更大。反之，在价格预期下跌的时候，由于消费需求的始终存在，房地产市场的跌幅一般也要小于股市。 因此，一般而言，房地产市场的价格波动幅度要低于股市。

这轮房价的上涨，最明显的特征的是结构性上涨，这反映了中国经济在不同区域间的分化，凡是公共服务相对完备，就业机会多的城市，房价涨幅就大，反之就小。

这可以解释经济下行而局部性房价上涨的内在逻辑：随着经济下行，去产能将导致一大批中小城市的衰落，人口流向大城市。如过去十五年来，河南和安徽的人口在不断外迁，但郑州和合肥的人口却在不断增加，而作为人口净流入的省份浙江和江苏，人口也进一步向省会城市杭州和南京集聚。 这就比较容易解释郑州、合肥、杭州、南京等二线城市近期房价大涨的原因。

因此，我认为这轮经济下行过程中的楼市是结构性牛市，最大的基本面就是经济区域性分化下的大城市化进程加快，同时城镇化则步入后期。不仅是人口向一二线城市集聚，而且资金也向大城市集聚，尤其是一线城市， 所谓一线城市的房价上涨，更多地体现为货币现象，因为人口流入被严格限制。

楼市的投资者或许是基于利率下行，人民币贬值的预期购买房子，寻求资产的保值增值；而投机者更多是基于住宅用地的“稀缺性”、政府不敢严厉打压楼市等因素。因为现有的土地政策如果不改变，则部分城市的住宅用地将耗尽，房地产的库存也会接近于零。

此外，房地产对经济稳增长举足轻重，房地产又与银行信贷紧密挂钩， 可以说，房地产绑架了中国经济。 投机者正是谙熟于此，才敢在楼市泡沫十分明显的情况下不断加杠杆买入。

当前，楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，因此，人性就会在群体动力的作用下体现出疯狂地贪婪和冒险 ，但究竟这轮楼市的价格上扬还能走多远，确实很难度量，因为从价格低估到价值实现，是容易度量的，但如果考虑的“逼空”下的非理性因素，后面的价格就很难估算了，因为越来越多的人会相信“房价不败”的神话，除非政府有像当年关闭国债期货交易市场那样的勇气。

不管怎样，楼市终将会迎来繁华落尽、寂寞成殇的那一天，只是早晚而已，因为中国早就成为自有住房拥有率最高的国家之一。当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠谱；

若干年后，当独生子女们把四位老人送进了养老院，会面对那几套的空置房产发愁，房地产也成为钢铁、水泥、煤炭等过剩产业之后的又一大过剩行业。

以后的历史书，一定会描述这场仍在上演的荒诞剧。 

【来源】综合华尔街见闻、北京商报、新浪微博、米宅米宅（mizhaimizhai，作者：王毅敏）、霸都楼市（baduloushi）、 微信公众号“lixunlei0722”（作者：李迅雷）