日前关于房产税的话题再度升温，原因很可能在于楼继伟部长指出，要义无反顾地推动房地产税制的改革，另外就是一些学者再度呼吁推出房产税。那么房产税到底应该在什么时候实施，应该如何实施？北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生就此进行了透彻的分析。

文|钟伟（北京师范大学金融研究中心主任）

应该指出的是，房地产税涉及到了税种比较多样，包括但不局限于房产税。

本文局限于讨论房产税（property tax），而不是涉房涉地等宽泛的房地产税制改革。我的态度是，鉴于中国经济L型和楼市泡沫的现状， 目前动用房产税工具，是在既有问题上叠加更大问题甚至灾难，而不是解决问题。中央政府必须谨慎权衡，避免重大决策失误。

我反对在当前开征房产税的态度是一贯的，研究者最可悲的问题是丧失人格独立，为官员做注脚，为商人做美容，为公众献媚言。是否，何时和如何开征房产税，更不应卡通化为呼吁不开征就是为开发商或有房人代言，呼吁开征就是为广大穷人无房者鼓与呼的扭曲情绪。作为一项公共决策，应当着眼公共利益的最大化和风险极小化。

第一，房价上涨是全球现象，中国也不例外，并不是近期中国涉房政策出现失误所致。

次贷危机以来，全球房地产在经历了短暂下跌之后，重新开始上涨。除了政治或者安全局势动荡的区域之外，几乎全球大都市的房价都有显著上涨。伦敦，波士顿，纽约，旧金山，悉尼，温哥华，多伦多等城市在过去三年的房价升幅都超过了40%，美国主要城市在2012年初之后房价持续上升，甚至连多年来经济幅增长和东京都人口幅增长的东京，也出现了量价齐升的情况。过去一年东京房价上升了16%。

中国大城市的房价上涨，是全球房价上升的一个缩影，北上广深房价的升幅在过去四年没有能够排入全球涨幅前三甲城市之列。 同时中国居民也日益成为海外地产的重要购买力，目前每年流出的购房资金不会少于200亿美元，并呈加速状态。

以上事实显示，中国楼市的火爆，很可能并非中国的涉房政策产生了什么重大转折的结果，也就是说，一线城市的限购政策仍有必要，限贷政策的放松不足以解释中国楼市的转折，而很可能是另有原因。

那么全球楼市上升的根源究竟是什么？人们直觉地将答案投向了货币。廉价货币政策由来已久，并且看来还没有到终结的时刻，近期希拉里宣称，如果她单选美国总统，将启动美国二战以来最大规模的经济刺激计划。只要货币泛滥，资产价格泡沫化就难免。只看房价不看货币是不妥的。

第二，中国增长转型的迟缓，和优质资产的荒芜，更大程度上推动了楼市回升。

包括股票，债券和楼市的持续热潮，是次贷危机后的典型特征。危机至今主要经济体纷纷采取了宽松的货币政策，先是以直升机洒钱为指导的量宽政策，在印钞泛滥之后，又进入了低利率，零利率甚至负利率时代。

我们未曾经历过如此持续的货币量大价廉时代。廉价货币之下，企业的投资热情并没有被激发，由于创新的匮乏和盈利前景的不明朗，实体经济并没有吸收太多的流动性，例如美国上市公司在去年手持现金超过了1万亿美元，现金分红率达到了50%。廉价货币脱实入虚，加速催生了全球资产泡沫，次贷危机至今，伴随房价上涨的，还有股市和国债价格的飙升。目前美国正在经历仅次于1990-1999的股市大牛市，且这轮牛市尚未结束，美国国债市场的火爆则到了令人望而生畏的程度。如果说次贷危机表现为资产价格泡沫化的危机，那么当下全球资产泡沫比危机前有过之而无不及。

中国楼市既是全球楼市的一部分，同时又有自身特质，即增长转型缓，优质资产荒，一是中国经济探底的进程比美国经济要迟缓，如果说2011年年底美国经济接近见底，然后至今走出了略有波动的L型，那么中国经济增速的底部仍不甚明朗。二是和美国股债牛市相比，中国居民可选的资产配置更少。

股市的异常波动导致2015年下半年，A股市值曾一度消失20万亿元，信托和理财也在波动中退潮，互联网金融则在制造惊喜的同时也制造悲剧。和北美相比，中国可供居民配置的资产类型更有限，房产几乎是唯一选择，尽管购房者本身也带着如履薄冰的心态。三是中国楼市的回升也比美国迟缓。在2012年初至今，美国总体房价回到正增长，而中国房价回升则迟至2014年底。同时，中国楼市的回升，又是在工业化和城市化程度较低的背景下产生的，也是伴随着中国股市一蹶不振而产生的。

由当下的全球经济增长和货币环境看，2016年第2季度美国经济增长仅为令人失望的1.2%，美联储加息仍然步履蹒跚；中国经济增长已为权威人士认定为L型，同时中国利率水平存在持续走低趋势，因此推动楼市火爆的弱增长宽货币的大环境并没有逆转之势。

第三，全球资产泡沫前途未卜，中国楼市的平衡更脆弱，应对泡沫破灭难有良方预案。

由于主要经济体并没有着手解决收入分配问题，尤其是愤怒的底层民众问题，应对金融危机的手段多少显得有些急功近利。人们对资产泡沫再度破裂虽有忧虑，却无良方。击穿楼市泡沫的利器很可能是通胀的复归。对次人们普遍存在争议。以日本为例，其经济和全国人口持续负增长，甚至连东京都市圈的人口都负增长，但作为量宽始作俑者的日本央行，和作为国债/GDP比例最高的日本财政，都还在延续其既有政策。30多年来通胀并无起色，反而是近期日本东京房价大幅上升。

美国的情况与此类似，2009年至今，其经济增长年均仅为2%,但美前财长萨默斯断言，美国离2%的通胀还很遥远。中国一样面临东亚危机以来最严峻的通缩局面。过度发钞没有引发恶性通胀，反而酿成了通缩延续下的负利率，人们对此几乎束手无策。几乎可以肯定的是，我们并没有应对通胀这只黑天鹅降临，并击破泡沫的预案。全球弱增长、零利率、强泡沫、持续通缩的平衡非常脆弱。

和北美相比，中国楼市的平衡更脆弱。一是中国楼市库存巨大，我们多次指出，仅仅商品房的库存就可能接近50亿平米，7亿平米的待售面积不能作为库存指标。大多数研究人员认为，中国可能需要5年左右才能使库存回大致正常。二是尽管中国金融体系幸运地没有遭受房地产衍生金融产品的困扰，但涉房金融体量也不小，估计占金融业资产余额的约20%，楼市去库存和防控金融风险是一枚硬币的两面。三是中国楼市冷热不均严重。和家电服装打折会引发购物热情不同，几乎没有人会在房价下跌时持续买入房产。目前一二线城市的升温，并不意味着三四线城市也能顺利去库存，局部地区楼市的烂尾看似难以避免。这时候，我们需要考虑，作为全球泡沫的中国楼市泡沫，是维持平衡还是打破它？如果在增长见底，信心增长和库存去化有起色之前，我们需要为击穿楼市泡沫付出什么？

第四，当我们义无反顾地改革房地产税制时，政策目标究竟是加速去库存？还是努力平抑房价？这是需要格外小心的。

中国财税体制改革近年来呈现出典型的泥腿子过河，粗线条勾勒，试了再说的莽汉气质。例如“营改增”改革确实在很大程度上抑制了地方政府从生产环节而非增值和所得环节汲取税收的冲动，对根治地方争项目，扩产能的强烈冲动有裨益，但也使地方政府再度丧失重要税源，服务业的营改增尤其粗疏， 谁能说清出租型公寓应该缴纳的税率？再例如地方存量债务置换，本意和效果上对解决地方政府债务雪球越滚越大的燃眉之急居功至伟，但其手法仍然是行政摊派式，且看起来缺乏事前和事中的部门协调。

如此财税改革在未来社保体系改革，中央地方事权财力分配，财政转移支付的透明度方面会遭遇更大挑战。房地产税政策也同样如此，其政策目标究竟是什么？

如果是为去库存，那么大约5年内房地产税制急剧改变的条件很难具备。如果是为努力平抑房价，那么几乎任何直指房价的政策都可能是缘木求鱼的。

中国高房价是老生常谈的问题。一是支撑大城市高房价的是不断流入的人才和财富，原因在于大城市和小城镇之间，就业，科技，教育，医疗等环境差异过大，根源则在于政府提供的公共服务均等化进程迟缓。二是中国房价中，地价和税费含量过高，建安和人工成本已不是关键。2005年以来房地产很大程度上支撑着地方财政。三是持续廉价货币冲击下，在实体经济盈利艰难，科技创新步履蹒跚时，大流流动性持续涌入地产。四是中国确实在经历快速城市化进程，人口的迁徙和集中推动了城市核心区房价。房价是诸因之果，在加剧中国的贫富分化和底层不满，房地产税若在去库存未有起色时登台，其作用很可能是制造更多问题，而非解决问题。

第五，目前中国的大环境，决定了并不存在缓释泡沫，政商和民众多赢的房地产税方案，结果极有可能是加剧乱象的多输。

部分政府官员可能对房地产税寄予很高期望，一是期望平抑房价泡沫。同时不至于影响去库存，事实上这两者无法兼顾。二是期望抑制非自住非出租型的多套房投资，同时缓解底层民众不满，事实上这两者也无法兼顾。三是期望逐渐建立地方主体税种，平衡中央和地方的事权财力关系，这也几乎是一厢情愿。

前面我们已指出高房价的成因复杂，如果在房产持有环节开征房产税，很可能打破现在处于结构化泡沫状态的楼市弱平衡，使去库存几乎难以完成。此外，房产税在打击了投资型购房者的同时，可能对无房者的好处寥寥，目前房价总体水平下跌多少才能让中低收入阶层够着购房门槛？中低收入者其中有多少人有勇气去购置房价持续下跌中的房产？极有可能的结果是，房主部分地将房产税的压力向租户转移，从而推高房屋租金水平。至于期望以房地产税充实地方财力，还是让地方政府先考虑如何承受土地出让款和房地产开发销售交易税费锐减之痛后，再用远水解近渴吧。

当下不太可能存在兼顾多赢的房地产税政策，同时一些被广泛讨论的措施显得充满黑色幽默。

一是所谓首套房免税政策。全球主要经济体并无类似政策，但存在“主居住屋”出售时增值部分的免税政策，主居住屋本身仍然需要缴纳房屋及土地税款。如果中国真的尝试首套住宅免税，那一定会发生人们合并多套小房为城市中心一套高价值住宅的调整，连大城市的人口都因房地产税涌向市中心，哪还有什么新型城镇化？

二是所谓按家庭人口扣除一定的住宅免税面积，这种看房屋面积不看房屋市值的可笑思路可能会引发更多不满。

三是房改房，农村宅基地自建房免税云云，老人和农民（其实主要是公务员）可能认为是合理的，但新人年轻人会纳闷，为什么那些人享受了福利房还免税，而他们却要成为背债又背税的房奴？这些稀奇古怪的设想，都违背了房地产税作为财产税应予纳税的本质。

四是所谓房地产税，究竟是建筑和土地合并纳税，还是房地分离纳税？这涉及到70年租用的土地是否被纳入税基的问题，可能导致更激烈的法律争议。义无反顾是重要的，重要之处就在于“义”字，作为重大的财税改革，房地产税还是依据法律，广征民意，透明决策为好，这样可以使得政策接地气，少些突兀的莽汉气。

第六，要粮价货币，要楼市去库存，要充实地方主体税源，要中国家庭负担更多税费；不要楼市泡沫崩溃，不要贫富分化继续加剧，不要土地财政和大城市病；不要短期内危险的房地产税剧政。那么我们能够要什么，才能在现有困境中向前挪动，为未来房地产税的开征铺路？办法总是比困难多。

中国楼市多年高温有其巨大贡献也带来诸多害处，其中最引人关注的是加剧了贫富分化和掩盖了中国政府针对住户部门税收汲取能力的羸弱。

简言之，就是富愈富，穷愈穷；富人纳税少，地方政府难。缓解甚至根治这些问题，可从四方面入手。

一是房屋空置费。开征房地产税必然是期望提高房屋持有环节的税费，避免富裕阶层购置大量住宅占据过多公共资源。因此可以考虑以水电燃气收费部门为抓手，以房屋物业管理部门为帮手，制定如何认定空置房的标准，并对空置房征费，拒绝缴费者可能会在未来空置房交易过户时遭遇惩罚。建议一

二线城市的房屋空置费可先行先试。

二是减少现金使用，改善个税的源泉征缴。中国至今仍是大量使用纸币现金的国家，基于现金收支为主的住户部门必然使个税征管沦为事实上的不可能。其对滋生腐败，对巨富阶层几乎不缴纳累进制个税有直接影响，也使商品房成为较好的洗钱载体。中国政府始终有必要持续减少流通中纸币现金，使住户部门收支基于银行等金融机构，这是央行和财政长期忽略却事关重大的基础工作。个税源泉征缴将为政府提供可持续的税收来源。

三是尝试开征遗产税。房地产税即便开征也是地税，中央出意见地方出细则为宜，如果真的将该项权力落实到地方，地方可能会十分谨慎，毕竟中国普通家庭几乎60%的财产为房产，该税意味着对中国住户部门重大的财富再分配。而遗产税是国税，仅涉及代际之间的财富分配，在确定合理的免征额之后开征难度较小。

四是在库存巨大，去化迟缓的三四线城市，地方政府可试行“房票”制，为留住人才，财富和加速去化创造条件，这我已有相关论述，在此不赘叙。

在中国，房地税终究是要向业主开征的，但当下可能不是适宜时机。中国的楼市繁荣并非孤立，而是全球资产价格泡沫的一部分。考虑到弱增长，宽货币和低通缩仍会延续，因此直奔房价而去的房地产政策似乎并不是在解决问题，而是使问题更棘手。次贷危机至今的怪象提醒我们，经济危机的根源始终是贫富分化加剧，金融吞噬实体和创新创业羸弱。因此，处理中国楼市泡沫的重心并不在价格，而在缓解贫富不均，虚实脱节。

中国政府也许可以从空置费，个税，遗产税等多种方式入手，逐渐建立针对住户部门的有效的税收征管。莽撞急推房地产税，既失道义徒引争议，也可能打乱目前中国内部的脆弱平衡，引发复杂问题，并将加剧财富外逃和汇率波动。