文|有料哥

近日《深圳经济特区城市更新条例(送审稿)》已报深圳市法制办审查，有料哥注意到，其中一条拟规定引发争议：“拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上(含)房地产权利主体，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖”。换句话说，也就是签约率过95%，开发商可向政府和法院申请强征。

这无疑对开发商和多数产权所有者而言是有利的，但对于剩下5%的产权所有者而言，是否又稍显不公呢？

城市要发展需要土地，在有限的土地资源下，必然会对某些旧住宅和城中村进行改造，这也意味着土地或房产会被征用，产权所有者、开发商、政府各方利益该如何平衡好？有料哥今天就聊聊城市更新中拆迁征地的那些事儿。

“强制征收”：土地资源紧缺，需要推动城市更新

作为改革尝试的先行地区，谁也没想到深圳这个当时人口仅三十余万人的滨海小城，会在短短30年后变成1500万人的国际化都市。随着城市化进程，城市更新是深圳发展的必经之路。

作为较早地为城市更新确立了政策依据的城市，深圳也较好地在城市更新过程中践行了市场精神。早在上世纪末，深圳启动了城中村改造试点，到2004年政府颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，真正拉起旧改大戏序幕。在广东省“三旧”改造的大背景下，2009年12月1日《深圳市城市更新办法》出台。

这已实施多年的《深圳城市更新办法》及其实施细则其实早规定了当超90%的权利人签署了同意改造的协议后，对剩下的10%的部分，项目实施主体可以申请政府组织实施。不过，该条规定过于原则和抽象，目前并没有见到成功的案例。

“拆迁难”的问题一直是旧改项目推进的“拦路虎”，大部分项目都因为极少数业主拒绝签署搬迁补偿协议而难以推进，这已严重影响城市发展规划和产业发展规划。

譬如推进近6年的深圳市罗湖区翠竹街道木头龙城市更新项目，因为部分业主未签约而一再搁浅，旷日持久的拉锯战，将政府、开发商和诸多业主陷入“多输”的困局。

深圳市委常委、常务副市长张虎曾坦陈目前深圳面临的创新驱动5大障碍中，土地资源严重不足就是其中一项。

因此，政府主管部门下决心要找到“拆迁难”的解决方案，《深圳经济特区城市更新条例》的出台应运而生，从这个意义上，深圳政府的做法是具有积极意义的。

有料哥以为，这份《深圳经济特区城市更新条例》之所以有争议，归纳起来，理由不外乎以下几点：

1、“强制征收”有违反上位法之嫌。强制售卖终究会对业主的所有权和居住权进行限制和剥夺，与现行《物权法》和《征收与补偿条例》等上位法可能存在冲突。

2、“强制征收”5%的物业是否用多数人利益否定了少数人的利益？即便有95%的权利人同意实施旧改拆迁，是否就意味着少数5%的权利人的利益就可以被剥夺？这样的做法值得探讨。

到底表决比例多少，才算兼顾各方利益？

城市更新不仅仅包括旧宅改造，还包括旧村改造。在旧村改造里面，同样有这个表决比例决定全体资产命运的问题。

其他城市又是多少表决比例呢？不妨看看广东其他城市的例子。

2010年亚运会之前，广州市曾经提出过“10年内改造138条村”的雄心壮志，但是5年下来，真正能够改得动的村屈指可数。

广州的杨箕村曾经因“钉子户”问题拖了足足三年才拆得动。关于多少村民同意才能进行城中村改造的问题，之前“三旧”的法规中，广州出台的56号文规定是“80%”，后来20号文则是“90%”，这也印证了杨箕村当时拆迁难题的现实困境。

不过，2015年出台的《广州市城市更新办法》规定，全面改造和房屋拆迁村庄，需要“村经济集体组织80%以上成员同意”，也就是说，这次修改相当于回到原点。

曾经有开发商对媒体表示，80%的比例是合理合适的，广州的城中村改造曾经出现过村民集体雇请拆迁队把“钉子户”房子拆掉的事，为的是解决“大多数人利益和个别利益的抗衡”问题，若官方办法不通，民间也似乎自有其路子。

在佛山，就发生过类似的案例。2011年10月份，南村经济社与万科置业签订协议。根据协议，南村交地的时间已超过了10个月，违约金达到了2000多万元，每个股民将承担违约金3万多元。数十村民迁怒于未签协议的16户，将他们的房子强行拆除。

作为广东省“三旧”改造的试点示范市的佛山又是如何规定的呢？有料哥查阅资料发现，对于集体土地上的业主，尽管现行土地制度和政策规定“在办理征地、国有土地与集体土地置换等手续时，必须取得原土地权属人2/3村民代表签名通过”，但实际上，为了规避行政风险，佛山政府在执行时通常要保证90%以上，或甚至100%村民的同意。

对于这个投票百分比应该怎么看？涉及到集体建设用地的，比如农村的旧厂房，就按照国家规定的需要占到多少的表决比例进行；但如果是涉及到宅基地，有料哥认为表决比例多少都不是很合适，因为宅基地虽然也是集体所有，但权证登记在个人名下，而那个土地上的房子产权百分之百是私人的，别人无权通过表决卖掉我的东西。

前述佛山的案例中，当时不同意拆迁的16户申请的理由就是：集体表决不能处置个人的私有财产。

归根到底，其实这不是表决比例的问题，而是如何界定产权、处理产权的问题。

城市更新既要保护个人权益，也要防止漫天要价

最后，再说说“钉子户”的事情。深圳市规土委也明确表示，意在通过特区立法解决“钉子户”问题。

一方面，我们要保护私权，保护私人财产，根据《宪法》规定，公民的合法私有财产受到法律的保护，国家、集体、个人均不得侵犯。所有权是个人在社会中生存和发展之本，所有权作为一种完全的物权，具有占有、使用、收益、处分的权能。

但另一方面，城市要发展，离不开城市更新，也因此，要防止有些“钉子户”滥用权利、漫天要价。

因此，有料哥建议，可否引入第三方，对房产等需要征收的资产进行价值评估，建立一个评估的标准，由市场和规则去决定资产的价值，让开发商和业主去谈，而不是政府冲在前面，这样很容易让政府处于两难境地。

有料哥以为，归根到底，这是一个公权和私权的边界的问题，以及如何如何平衡个人利益和公共利益的问题。探讨城市更新、拆迁改造，既要讲法治精神，也要讲公民精神；既能有效保障个人利益，又能促进城市的良好发展，在个人利益、集体利益和公共利益之间，作出较好的平衡。

【策划】不瘦

【作者】夕草

【校对】李冠洁