连造七处地王:信达地产下了一盘围魏救赵的大棋

南方+ 记者 冯叶  2016-06-10 11:41

短短一年时间,此前默默无闻的信达地产斥资300亿拿下全国7宗“地王”,背后是其母公司中国信达的全力支持。“地王”是个整体策略,单个项目赚不赚钱并不重要,重要的是盘活不良资产。

地产与金融联姻,用夹层基金的操作模式,做大信达地产自有资金的规模,形式上降低了信达地产资产负债率,使其可以以小博大,加大杠杆率。

“没恨,全是羡慕。”

当信达地产在短短一年时间,斥资300亿拿下全国7宗“地王”后,一家资产管理公司人士向南方周末记者发出上述感慨。

实际上,2009年信达地产一经借壳登陆A股,就立即被市场追捧为“未来的一线央企地产股”,因为它的母公司是中国四大资产管理公司(简称AMC)中,最早赴港上市的中国信达资产管理股份有限公司(简称中国信达),而中国信达又是隶属于财政部的央企。

这一预言下得过早,信达地产上市的前两年,几乎连地都懒得拿,以致股价不温不火,有券商甚至揶揄道,“新的房地产研究员不会去覆盖这只股票,老的房地产研究员对这只股票的印象也不是很好。”

这家几乎被市场遗忘的公司,今年却突然变身为一台“地王收割机”。

与地产绑定

中国信达的触角伸向各地房企,为它们源源不断地输送贷款,以此获取高额回报。

上世纪末,国有银行剥离巨额坏账,四大AMC(华融、长城、东方、信达)应运而生,分别对口承接了工、农、中、建四大国有银行共计1.4万亿元的历史不良资产。但完成历史使命后的四大AMC并没有就此消失,而是从2009年开始陆续转型,成为集银行、信托、证券、保险、租赁等各类金融牌照于一身的金融控股集团。

信达地产也是在中国信达商业化的关口,被注入了中国信达子公司持有的全国11家房地产开发企业的全部股权以及资产,成为中国信达旗下唯一地产平台。值得一提的是,这些房地产公司及持有项目并非不良资产,他们原本属于建设银行下属的三产企业,在2002年左右被行政划归中国信达子公司。

2009年,开始备战赴港上市的中国信达急需说服全球投资者,除了不良资产处置的主业,中国信达能够持续盈利。彼时恰逢中国4万亿信贷扩张,银行正忙着放贷,并没有什么不良资产。

李国强是活跃在江苏、山东、河南不良资产二级市场的服务商,他向南方周末记者回忆,从2008年到2012年江浙率先爆发不良贷款问题之前,银行几乎没有不良资产打包出售,“很多在山东做不良资产的人,2008年之后就退出市场了”。

但很快,中国信达就挖掘到了新的利润增长点。2010年6月,中国信达成为四大AMC中唯一获银监会批准,可以经营非金融类不良资产业务的AMC。开展非金融类不良资产业务,意味着中国信达不仅可以从银行接收不良资产,还可以接收实体企业的不良资产,其大多为企业间应收账款。

获得牌照后,非金融类不良资产迅速成为中国信达商业化转型最重要的产品之一。中国信达的年报显示,2010年,中国信达非金不良的账面资产为4.28亿,金融不良76亿,非金不良仅占所有不良债权资产的5.3%;而在短短3年之后,非金不良就已超过金融不良。最新数据显示,2015年末,非金不良已增长至1364.6亿元,占所有不良债权资产的55%。

而在非金不良中,房地产又占了大头。今年1月7日,在银行业例行新闻发布会上,中国信达资产综合计划部总经理梁强介绍,非金融不良业务从行业分布来看,以房地产为龙头的建筑、建材、基础设施建设等约占到一半,其他行业包括各类制造业,分布比例大体均衡。

“其实大部分都不是真不良。”一位AMC业内人士告诉南方周末记者,赶着2009年4万亿带来的房地产热,四大AMC做了很多房地产商业化项目,其实是为房地产提供类信贷服务。

Wind数据统计,从2009年至今,中国信达与25家上市公司开展过“债权转让”等非金业务。中国信达收购的债权超过140亿,是四大AMC中最多的一家,债权大部分来自地方中小房企。

与打折收购银行不良资产不同,“债权转让”几乎以原价执行。中国信达会让上市公司提供抵押和担保,然后双方约定资金占用利率以及债权回购时间。

例如,中国信达最大的一笔“债权转让”是在2014年,上市公司华夏幸福(600340.SH)下属子公司大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司将其持有的18.85亿元债权转让给信达河北分公司,然后,从信达河北分公司获取转让款15亿元。该笔转让期限为3年,届时融资方将还给信达18.85亿元,年利率接近9%。同时,债务人的房地产和商贸公司100%股权质押给信达河北分公司。

上述AMC人士透露,在金融不良债权业务中,银行也曾被AMC作为放贷通道。在今年银监会连续下发56号文和82号文叫停之前,如有企业想找AMC融资,AMC可以委托银行给企业放一笔贷款,并与银行约定收购时间,随后以不良资产的名义将企业在银行的贷款收走,接着再与企业约定本息还款。

一家位于长三角的小型房地产商向南方周末记者证实,2012年,他为一个房地产项目向其中一家AMC融到了一笔钱,以房地产作为抵押,年利20%,“吃差价一点不比小贷公司含糊”。

中国信达八爪鱼般的触角伸向各地房企,为它们源源不断地输送贷款,以此获取高额回报。与此同时,中国信达也将自己和房地产业牢牢地绑在了一起。

“地王”效应

单个项目赚不赚钱并不重要,“地王”是个整体策略,有助于盘活不良资产,“拿了‘地王’再和政府谈判土地规划等事项,获得的筹码就多了”。

2015年,AMC的类信贷业务开始走下坡路,其中有监管收紧的原因,也有实体经济不景气,企业融资需求萎缩的原因。“现在,假不良正在变成真不良。”上述AMC人士对南方周末记者说。

这种局势下,中国信达手中握有的不良资产正在变沉。

从利润增长来看,自2011年以来,中国信达的利润首度出现增速放缓。2011年,中国信达利润增长率还是个位数,随后一路狂飙,在2014年达到历史高峰,同比增长31.8%;2015年,中国信达利润为140.3亿元,增速降为17.9%。

在此背景下,几乎被市场遗忘的信达地产被激活,开始通过一级市场招拍挂的方式大幅增加土地储备。2014年,信达地产紧紧围绕长三角拿地,8块土地中有2块买在上海,仅上半年新增的土地就超过了2013年全年新增土地。而当时正值国务院要求房地产行业“去库存”。

接下来,信达地产更加疯狂地吃下了7个“地王”:2015年6月,广州天河地王;7月,合肥滨湖地王;11月,上海新江湾城地王;12月,深圳坪山地王;2016年1月,杭州南星地王;5月,杭州滨江地王;6月,上海宝山地王。其中,溢价率最高的是最新竞得的上海宝山地王,高达303%。

“‘地王’的作用,是拉高其所在区域所有储备资产的估值,从而间接提升公司信用,便于融资。”华泰证券投资顾问王泽崇在其微博写道,从这个角度看,当下的地产公司已经非传统意义上的地产公司,更类似于一个金融控股平台。

而中国信达本身就是金控平台。

信达地产切入珠三角,是因为不良资产业务。2012年,广东湛江最大民企嘉粤集团申请破产。两年后,信达地产成立全资子公司广州信达置业投资有限公司,以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属5家房地产公司100%的股权,获得上述公司拥有的6宗土地资产,其中4宗在湛江、2宗在广州。

不过,在广州的两块土地开发进展缓慢。广东中原地产项目部总经理黄韬告诉南方周末记者,据其了解,因为是不良资产,情况十分复杂,牵扯多方利益,比如政府可能想要改变规划。

广州信达地产相关负责人此前也对媒体表示,位于广州白云区的东平路地块,因涉及“三旧改造”而进度缓慢。位于花都的炭步地块进度稍快,但也未有实质进展。他还表示,广州信达作为区域公司要形成一定体量,不能只在不良资产上运作,“第一要有项目落地,第二要有良性运转”。

广州天河地王随即诞生。信达地产联合上海立瓴(信达地产+夹层基金)击败了绿地、保利、华发三家房企形成的联合体,最终以44.2亿元胜出,据网易报道,该价格距其心理价位还差4.2亿元。竞拍现场,一位信达地产内部人士对媒体称:“基本不用思考,只要绿地举牌,信达就举。”

广州一位房地产分析师对南方周末记者说,单个项目赚不赚钱并不重要,“地王”是个整体策略。比如信达地产在广州没有项目,就必须在广州落一个棋子,“有助于盘活不良资产,拿了‘地王’再和政府谈判土地规划等事项,获得的筹码就多了。”

超级杠杆

资金以股权形式进入夹层基金,相当于做大了信达地产自有资金的规模,形式上降低了信达地产的资产负债率,“报表好看了,贷款就容易了,也就容易再加杠杆了”。

信达地产的“地王”策略,得到了母公司中国信达的全力支持。

从2015年开始,针对开发难度较大的“地王”项目,信达地产开始采用“区域公司+夹层基金”联合体的模式拿地。其运作思路是,借助中国信达及关联方在资金方面的优势,打造金融地产模式。

夹层基金,是由普通合伙人(GP)作为基金的管理者,并依据一定的规则为基金的有限合伙人(LP)提供优先、中间、劣后等三级回报。一般而言,LP是出资人,优先级大多“明股实债”,在有回报时最先分配、有亏损时最后承担,但是收益较为固定;而劣后级有可能是真实的股权投资人,必须首先承担项目亏损的风险,同时也有可能获得高额回报。

“以小博大,高杠杆。”一位不愿具名的房地产公司CFO向南方周末记者介绍何为夹层基金时说。

信达地产夺得的上海新江湾“地王”和广州天河“地王”,就采用了夹层基金的运作手法。

以广州天河“地王”为例,其由信达地产的全资子公司广州信达和上海立瓴联合拿下。上海立瓴的股东则是广州信达和夹层基金“宁波汇融沁宜”。“宁波汇融沁宜”又来自中国信达子公司和其他资金。根据信达地产的公告,直接和间接,信达地产其最终拥有该项目19%的权益。

尽管投资比例很小,但资本回报率却有可能非常高。上述房地产公司CFO给南方周末记者算了一笔账,如果一个项目的总投资是10亿,总销售15亿,利润5亿,需要的资本金只要5亿。假设,信达地产投资了1亿,中国信达投资了4亿,而中国信达作为LP,回报率是相对固定的,以10%年化收益、基金期限3年计算,中国信达最终获益1.2亿,而剩余3.8亿的利润全部属于信达地产,资本收益率高达380%。

此外,夹层基金的模式,还有利于信达地产未来融资。上述CFO说,因为资金以股权形式进入地产项目,相当于做大了项目自有资金的规模,形式上降低了信达地产的资产负债率,“报表好看了,贷款就容易了,也就容易再加杠杆了”。

事实也证明,信达地产的高资产负债率并不影响其融资能力。

在疯狂拿地的同时,信达地产的资产负债率已经突破非工业国企不得高于80%的监管红线。据其2016年一季报,截止到2016年3月末,信达地产负债总额为450亿元,资产负债率为83.96%,净负债率更是高达315%。

但在2016年,信达地产已经连续发行了两期公开债券、一期非公开债券,总融资额度60亿元。其中,两期公开债券的票面利率分别为3.8%和3.5%,非公开债券票面利率为5.56%。综合来看,接近银行基准利率。

据公告披露,为进一步发展“金融地产”业务,从2015年12月至2016年3月,在不到4个月的时间里,信达地产两次申请董事会增加基金投资额度授权,目前已从40亿元的授权增加到了200亿元。信达地产目前只用了44.93亿元。

此外,截至2015年末,信达地产获得的银行授信总额约为359.47亿元,其中未使用的授信额度为131.96亿元。

粗略估计,信达地产手上还有350亿元现金未用。

“没有金融行业的去产能和去杠杆,房地产游戏链条就很难斩断。”上述华泰证券投资顾问写道。

【记者】冯叶

【实习生】邸宁

【来源】南方周末

编辑 丁晓然

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