这是历史上“地王”最多的年代，也是“地王”最贵的年代。在2016年已经过去的那部分，中国的土地市场上演了一出前所未有的大戏。

6月份的第一周，全国一二线城市又拍出12宗地王。今年以来，全国已经出现了约120宗地王，将2013“地王年”60宗“地王”的记录远远抛在身后。在业内专家看来，这一轮地王的疯狂已经远不是“盖房子”的事了。资产荒、流动性过剩、土地供应不足，甚至央企整合内部的博弈，都成为“地王盛世”的导火索。

年营业收入81亿却耗资352亿拿地王

2015年11月25日，信达地产力克泰禾集团，以72.99亿元竞得上海杨浦区新江湾城的新地王，溢价81.69%，楼面价近5万元/平方米。

除了面粉贵过面包的“地王”套路，更让人们吃惊的是，在一个多月后，信达宣布新江湾城地块将与拍地时死磕到最后一刻的泰禾集团合作开发。可以看出的是，信达从一开始就只想着拿地，并没有想过要开发。

每个人都以为，这会是中国房地产历史上一段有趣的故事，没想到的是，这只是中国房地产历史上一段有趣故事的开始。

随后的时间里，信达地产继续在全国范围内制造地王，近半年时间刷出了5块高价地王。其中30.3亿元总价拿下的深圳坪山地块，溢价率达到219%；58.05亿元拿下的上海宝山顾村地王，溢价率更是达到303%。5月27日，信达联手万科以123.18亿元的价格拿下位于杭州奥体上主地块。随后有消息传出，万科因超过授权价决定跟信达“拆伙”。

显然，深谙市场之道的宇宙第一房企万科已经无法接受这一地价，但2015年营业收入只有81亿元的信达地产，却依然能够将牌举到底。统计显示，信达地产先后在合肥滨湖区、上海新江湾城、深圳坪山、杭州钱江新城、杭州滨江奥体、上海宝山顾村六幅地块的围抢战中高价胜出，总耗资高达352亿元。

据了解，信达地产由信达投资百分百控股，其中67.84%的股份由中国财政部直接持有。其母公司中国信达是信达地产这一轮圈地最重要的支持者，主要通过基金为其“输血”。

不少千亿房企反而几乎没出手

信达地产的疯狂，还只是央企疯抢“地王”的一个缩影。5月13日，央企葛洲坝集团在南京以总价32.8亿元，拿下楼面价为45213元/平方米的南京单价“地王”。按照房地产业内常见的计算方式，这个项目未来售价要达到7万-8万元/平方米才能回本。

6月2日，央企电建和金茂联合体以82.8亿元拿下深圳新总价地王，这宗位于深圳相对郊区龙华的地块，楼面价接近5.7万元/平方米，意味着未来项目售价需达到8万-9万元/平方米。“龙华要是卖到8万-9万元/平方米，深圳市中心未来房价是要涨到天上去？”一位深圳地产人士感叹。

据克而瑞研究中心统计，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。而在上一个“地王年”2013年，全国的“地王”数量也不过60幅。

中原地产研究发现，在2016年的前五个月，全国热点城市拍出的159宗住宅用地中，有67宗是由国企夺得。而在其监控的40座城市中，截至6月3日拍出的52宗地王中，有40%以上是国企拍下的。反而像千亿房企中的中海、恒大、碧桂园在此轮“地王潮”中几乎没有出手。

热点一二线城市成地王集中营

当然，“地王”潮的出现，是应该有其市场原因的，今年“地王”频现的城市，也有其共同特征，如新房存量低、土地供应短缺和宽松的流动性。

中原地产数据显示，2015年12月份，合肥录得的新房存量消化周期仅为3个月，而东莞、苏州、珠海、南京的新房存量消化周期也仅为5个月。如今，这些城市都成了今年“地王”频出的城市。另外土地供应量的有限在一定程度上加剧了竞争，如上海浦东周浦地块有37家房企参加竞拍，宝山顾村地块22家房企竞拍，南京鼓楼区热河南路客车厂地块23家房企竞拍，难免滋生“地王”。

业内人士指出，尽管“地王”往往面粉贵过面包，但是通过拉长开发周期、改规划增容积率、打造高端产品等方式，依然是有解套的可能的。但从中原地产统计来看，截止到2015年底，2013年及以后成交的“地王”多数仍处于尚未销售状态，甚至有部分“地王”最终遭遇退地甚至被收回。

而且即便解套并不意味着盈利，如2009年江苏常发股份购入的上海嘉定“地王”，截止到2015年底，项目几近售罄，而累计销售金额仅超过出土出让金16%，该“地王”项目几乎无赢利的可能。

央企疯狂抢地王究竟为了啥？

从历史经验来看，能够解套“地王”的，一般都是“新地王”。“后一轮‘地王’出现为前一轮‘地王’解套，这样反反复复，‘地王’频出，风险也在累积。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，等楼市进入调整期之后，“高溢价”就很难实现，拿“地王”企业的资金面就可能出现问题。

记者了解到，以往的“地王”能够解套，更多缘于房地产仍处于黄金时代，贵价的面粉终究能够卖成更贵的面包，而如今房地产进入白银时代，再加上部分“地王”高达300%-400%的溢价率，让“解套”看起来更为困难。因此本轮央企的疯狂抢地，也被视为受到更多“非房地产开发”因素的影响。

“从目前信达疯狂拿地来看，这家机构相信中国在城市化过程中，城市群中核心城市与卫星城的地价，将成为最重要的保值标的。谁拿到这些城市的大批土地，谁就赢了。”知名财经评论家叶檀表示，即使财政部控股的公司也相信，中国融资基本抵押品是未来城镇化过程中升值的土地，而不是其他。社会上钱多，不知道该投向何处，投向核心城市土地是一场赢面略大些的赌博，前有廉价社会资金注入，后有地方政府信用撑腰。

克而瑞研究中心分析师指出，随着国企改革的深化和行业整合的加速，此前多家房地产央企已开启重组和并购，如中海收购中信旗下住宅业务，招商蛇口内部整合等。“土地储备是房企重组和并购要考虑的核心资源，土地储备量及城市布局等在一定程度上影响房企在整合过程中的话语权。部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块，也催生了‘地王’。”

数说

●据克而瑞研究中心统计，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。

●中原地产研究发现，在其监控的40座城市中，今年截至6月3日拍出的52宗地王中，有40%以上是国企拍下的。

【实习生】杨冉

【来源】南方都市报