3月12日，深圳地铁集团与万科举行战略合作备忘录签约仪式，宣布达成战略合作意向。根据万科集团13日傍晚发布的新闻通报，“未来双方将建立战略合作关系，依托‘轨道+物业’模式，以深圳为起点，逐步实现向珠三角乃至全国其他重点城市的拓展，促进更多城市经济圈的形成。”

由此，深圳地铁集团成为宝万之争的新入局者。据悉，深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营，目前净资产1503亿元，总资产2411亿元；而万科则是国内最有实力的房地产开发企业，拥有30年多的专业开发经验和强大的品牌号召力。双方战略协议的签署，会对各自业务发展带来哪些改变呢？

引入万科旨在联合开发地铁上盖

“对于深圳地铁集团而言，引入万科联合开发既符合共赢原则，同时，也是创新合作方式、积极探索混合所有制经济发展的重要战略举措。”熟悉深圳地铁的一名业内分析说，由于轨道交通建设周期长，投资规模大，对资金需求量大，绝大多数城市地铁的运营，都需要依靠政府补贴才能维持。

以深圳地铁为例，在集团成立前后几年，由于未获得政府财政补贴，导致集团主营业务年年亏损。早在2010年，深圳地铁集团的主要负责人就曾预测，“由于地铁巨额的投资和低票价，预计在2012年到2016年期间，深圳地铁计折旧和利息亏损额约达到220亿元。”

此后，深圳地铁便开始转型，从传统的地铁建设和运营方，变为集地铁“投融资、建设、运营、资源经营与物业开发”四位一体的产业链。尤其是借鉴香港地铁模式确立的“轨道+物业”业务，被认为是深圳地铁扭亏为盈的关键之举。

据统计，目前深圳地铁已拥有地铁上盖物业开发项目10个，分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各重要发展区域，总建筑面积约500万㎡，产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态，均为大规模城市综合体项目。

除了自己开发物业之外，深圳地铁还通常采取与大型房企合作的模式。中原地产研究总监张大伟分析说，由于地铁物业一般运作周期长，且需要政府协调的事务很多，只有具备一定实力和资质的大型房企才可能有资格参与其中，中小房企并不具备太大的优势。万科由此被视做深圳地铁的潜在合作者之一。

基于共赢原则双方合作已有先例

据深圳工商信息显示，2015年，万科与深圳地铁集团曾共同出资5000万元成立深圳地铁万科投资发展有限公司。2014年，万科与深圳地铁宣布共同合作开发总建筑面积超40万平方米的红树湾项目。2015年，万科再度携手深圳地铁共同开发建设深圳北站名为“汇隆中心”的物业开发项目。

在深圳地铁集团看来，万科的品牌知名度将有助于实现土地价值的最大化；而万科一贯倡导的“快速开发、快速销售”，也与地铁集团的战略需求高度匹配；在开发方面，万科拥有全球一流的建筑技术研究中心，近年来积极推广住宅产业化，强大的研发能力结合工业化的生产方式，使万科能有效提升产品质量，缩短开发周期。

对于万科而言，此次战略合作意义也极为深远，“不仅仅在于获得一个或几个优质项目，更重要的是，双方共同实施‘轨道+物业’的发展战略，未来随着地铁线路的延伸，万科将有机会以合理价格获得源源不断地开发资源，一举解决核心城市土地资源紧缺的问题，让全体股东都能分享地铁经济所带来的巨大红利。”万科在新闻通报中说。

“深圳地铁是目前中国唯一最有可能成为港铁的仅次于政府的‘大地主’。”深圳地产界一名自媒体人分析说，无论是从土地资源的获取、一线城市市场份额的霸占、合作方给万科自由度来考量，万科选择深圳地铁，是很有智慧的。

此次合作的另一个焦点是，深圳地铁是否会成为万科的第一大股东？根据公告，万科新发行股份的总体规模、每股价格、向地铁集团发行股份的数量、最终收购目标公司的具体股权比例、交易对价、交易方式还不确定，截至记者发稿时，深圳地铁也未就上诉问题作出回应。